Nhà tập thể cũ ở Hà Nội bỗng nhiên 'hét giá' hơn 360 triệu đồng/m2

Căn hộ tập thể cũ rao bán hàng trăm triệu đồng/m2

Trên các trang mua bán bất động sản trực tuyến, thời gian nở rộ thông tin rao bán căn hộ tập thể cũ tại khu vực lõi phố cổ Hà Nội với giá hàng trăm triệu đồng/m2 gây xôn xao. Đơn cử, một căn nhà tập thể cũ tầng 1 tại khu vực Cửa Nam (Hà Nội), diện tích sử dụng khoảng 45 m² đang được rao bán với giá 4,35 tỷ đồng.

Đáng nói, căn hộ này chỉ có 12 m² được cấp sổ đỏ, trong khi 33 m² còn lại là diện tích cơi nới, không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m² – mức giá khiến không ít người giật mình.

Theo người bán, căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí đầy đủ công năng với không gian thông sàn, phòng khách, gác xép rộng, bếp và khu vệ sinh riêng biệt.

Cũng đắt đỏ không kém là một căn hộ khác tại tầng 1 khu chung cư trên phố Bà Triệu. Căn này có diện tích sổ đỏ 37,4 m², diện tích sử dụng thực tế khoảng 38 m², đang được chào bán 9,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 251 triệu đồng/m². Mức giá này khiến nhiều người choáng váng khi đây chỉ là một căn tập thể cũ, có tuổi đời hàng chục năm.

Hay một căn hộ tập thể cũ khác tại phố Tông Đản có diện tích sử dụng thực tế khoảng 70 m², nhưng diện tích ghi trên sổ đỏ chỉ là 44 m². Giá rao bán lên tới 8,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 186,4 triệu đồng/m² theo diện tích sổ đỏ. Căn hộ được quảng cáo gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong khu vực an ninh tốt, dân trí cao, sổ đỏ chính chủ, pháp lý đầy đủ.

Thực tế, theo ghi nhận thời gian gần đây, hàng loạt căn hộ tập thể cũ tại các tuyến phố trung tâm như Trần Hưng Đạo, Hàng Bài, Kim Liên, Giảng Võ… đều được rao bán với mức giá trên 150 triệu đồng/m2.

Giá bị "thổi" theo kỳ vọng

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà tập thể cũ tăng cao là do các căn hộ này nằm ở vị trí trung tâm, lõi đô thị, nơi hạ tầng, tiện ích, giao thông, dịch vụ đều đã hoàn thiện.

“Những khu tập thể cũ như Cửa Nam, Tông Đản, Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ, Bà Triệu… đều nằm ở những vị trí mà hiện nay gần như không còn quỹ đất trống để phát triển dự án mới. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực, nhu cầu kinh doanh và đầu tư tích sản vẫn hiện hữu, khiến giá bị đẩy lên rất cao”, ông Lượng nói.

Theo ông Lượng, giá nhà tập thể tăng mạnh thời gian qua còn do ảnh hưởng từ mặt bằng giá chung cư và nhà phố. Khi giá căn hộ thương mại tại nội đô Hà Nội liên tục lập mặt bằng mới, nhiều người có ngân sách hạn chế hơn buộc phải “dịch chuyển” sang phân khúc nhà tập thể cũ, từ đó tạo thêm lực cầu và đẩy giá lên.

Ở góc nhìn thị trường, anh Nguyễn Hải - một môi giới bất động sản chuyên phân khúc nhà tập thể tại khu vực Hoàn Kiếm – Hai Bà Trưng cho rằng, mức giá cao bất thường thời gian gần đây còn do kỳ vọng và tâm lý đầu cơ.

“Những căn tập thể tầng 1 ở khu vực lõi Hà Nội rất hiếm, vừa ở được, vừa có thể kinh doanh nhỏ lẻ như quán cà phê, cửa hàng tiện lợi, spa mini… Nhiều nhà đầu tư coi đây là tài sản ‘hai trong một’, nên sẵn sàng trả giá cao”, anh Hải cho biết.

Theo anh Hải, một nguyên nhân khác là hiệu ứng “so sánh giá”. Thêm vào đó, nhiều chủ nhà và môi giới đang neo giá theo kỳ vọng cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ trong tương lai. Họ tin rằng nếu có dự án tái thiết, giá trị tài sản sẽ tăng mạnh, nên không vội bán rẻ.

Dù giá cao ngất ngưởng, các chuyên gia đều cảnh báo người mua cần đặc biệt thận trọng với phân khúc này.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lưu ý, người mua nhà tập thể cũ cần chú ý kỹ đến diện tích thực, diện tích cơi nới. Trong quá trình sinh sống, không ít hộ dân đã tự ý cơi nới thêm “chuồng cọp, lồng chim” rộng hàng chục m² – những phần diện tích tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

“Phần diện tích cơi nới của nhà tập thể thường không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Bên cạnh đó, đa số các khu tập thể cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, các căn nhà tập thể cũ đều được cơi nới rộng hơn diện tích trên sổ đỏ gấp 1,5-2 lần. Do vậy, khi xây dựng lại khu tập thể phần diện tích chênh lệch ngoài sổ đỏ sẽ không được đền bù.