Nhiều sai phạm tại dự án Rubyland

Sở Xây dựng TP HCM vừa có kết luận thanh tra toàn diện dự án chung cư Rubyland (phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú) do Công ty CP Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư.

Hạng mục nào cũng có vấn đề

Dự án Rubyland gồm một block chung cư 18 tầng, một trường tiểu học - trung học cơ sở, một trung tâm thể dục - thể thao.

Kết luận thanh tra cho thấy cả trường học và trung tâm thể dục - thể thao đều không có giấy phép xây dựng. Thêm vào đó, trường học thì xây dựng vi phạm khoảng lùi và có một phần diện tích nằm trong lộ giới, còn trung tâm thể dục - thể thao quy mô 4 tầng thì xây dựng trên diện tích đất công viên - cây xanh. Riêng trường học đưa vào sử dụng mà không có biên bản nghiệm thu công tác PCCC, không có chứng nhận bảo đảm an toàn chịu lực và sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng. Như vậy, chủ đầu tư đã vi phạm điều 36 Nghị định 167/2013 (quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng chống tệ nạn xã hội ; PCCC; phòng chống bạo lực gia đình).

Khối chung cư đã bàn giao khách hàng sử dụng năm 2009 nhưng đến năm 2012, chủ đầu tư mới lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình là vi phạm điều 18 Nghị định 121/2013 (quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản ; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng ; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà ở và công sở).

Thu tiền cư dân để… bồi dưỡng cổ đông

Chung cư được đưa vào sử dụng năm 2009 nhưng đến tháng 6-2014, chủ đầu tư mới tổ chức hội nghị nhà chung cư. Theo Sở Xây dựng, điều này chưa phù hợp với điều 11 Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng. Chủ đầu tư ký hợp đồng với Công ty Đinh Hồng Gia để quản lý - vận hành chung cư nhưng công ty này chưa có chức năng kinh doanh bất động sản là chưa phù hợp với điều 14 Quyết định 08/2008. Đơn vị được chủ đầu tư thuê để bảo trì, sửa chữa thang máy cũng không có năng lực hoạt động trong lĩnh vực này. Quá trình thanh tra cũng phát hiện chủ đầu tư đã thu phí dịch vụ của cư dân nhưng nhiều khoản chi không có chứng từ hợp lệ, không hợp lý, như: chi phí cho phòng tập thể dục - thể thao (dù cư dân không được hưởng lợi), chi phí cho các hoạt động thờ cúng - tâm linh của đơn vị vận hành chung cư, chi phí cho các cổ đông sáng lập công ty… Sở Xây dựng thống kê tổng số tiền chủ đầu tư chi không đúng mục đích là hơn 388 triệu đồng. Hành vi này bị xử lý vi phạm hành chính theo điều 55 Nghị định 121; đồng thời, Sở Xây dựng cũng yêu cầu chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng với Công ty Đinh Hồng Gia, bàn giao lại quyền quản lý - vận hành cũng như các phần diện tích sử dụng chung cho ban quản trị chung cư.

Nhiều vi phạm về huy động vốn

Chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn, đến tháng 11-2015, tổng số căn hộ đã chuyển nhượng theo hợp đồng góp vốn và mua bán là 278/288 căn hộ. Sau khi Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) có hiệu lực, chủ đầu tư huy động vốn bằng cách bán 67 căn hộ khi chưa nghiệm thu hoàn thành phần móng là trái với điều 39 Luật Nhà ở 2005 và vi phạm điều 35 Nghị định 121/2013 (quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà ở và công sở) về việc “bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định”. 55 hợp đồng huy động vốn, mua bán căn hộ thực hiện khi đã có đủ điều kiện huy động vốn. Tuy nhiên, không thông qua sàn giao dịch bất động sản , không có văn bản báo cáo Sở Xây dựng nên cũng vi phạm điều 35 Nghị định 121. Sở Xây dựng cho rằng các hành vi này xảy ra từ trước năm 2008 nên đã hết thời hiệu xử phạt hành chính. Cũng theo Sở Xây dựng, Công ty Tân Hoàng Thắng mua bán căn hộ vào thời điểm năm 2007, 2008 nhưng không quy định về việc đóng quỹ bảo trì 2% là chưa phù hợp với điều 54 Nghị định 90/2006. Do đó, Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư phải đóng phí bảo trì 2% theo đúng quy định pháp luật và văn bản hướng dẫn của sở đã ban hành năm 2013.

Tháng 7-2009, Công ty Tân Hoàng Thắng đem quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại số 12/6 Lũy Bán Bích, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú (một trong hai khu đất triển khai dự án Rubyland) để vay Ngân hàng TMCP Sài Gòn 90 tỉ đồng trong vòng 18 tháng. Thế nhưng, chưa đầy 10 tháng sau, hai bên lại tiếp tục ký kết hợp đồng vay vốn trị giá 157 tỉ đồng với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai 2 khu đất 12/6 và 58/13 Lũy Bán Bích, giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp năm 2005. Trong hồ sơ thế chấp này, Công ty Tân Hoàng Thắng vẫn cam kết chưa làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp dự án Rubyland!

Năm 2013, Ngân hàng TMCP Sài Gòn đã bán khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng như ký hợp đồng ủy quyền cho VAMC thu hồi nợ. Tháng 2-2015, VAMC chính thức khởi kiện Công ty Tân Hoàng Thắng về tranh chấp hợp đồng tín dụng tại TAND quận Tân Bình. Ngân hàng TMCP Sài Gòn cho biết đến tháng 5-2016, tổng dư nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng đã lên trên 325 tỉ đồng.

Như vậy, số phận của chung cư Rubyland cũng đi theo chung cư Ruby Garden (cũng do Công ty Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư) trước đó: bị cầm cố, bị ngân hàng khởi kiện và khách hàng mua chung cư thì bơ vơ, không biết đến khi nào mới có giấy chủ quyền .