Những bất động sản nào có nguy cơ giảm giá?

Theo các chuyên gia, mặc dù dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng hiện tại trên thị trường hiếm thấy có bất động sản nào giảm giá thành. Tuy nhiên, nếu dịch tiếp tục kéo dài đến hết quý 3/2021, có thể một số phân khúc sẽ ghi nhận giảm giá.

Theo dự báo trong quý 1/2021 của Hội môi giới BĐS Việt Nam, đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và Tp.HCM. Tuy nhiên, sau thời gian nóng sốt, các nhà đầu cơ sẽ rời khỏi thị trường khiến lực cầu đầu tư sẽ giảm mạnh trong quý 2/2021. Dự báo này gần như đúng với tình hình thực tế khi mà ngoài cơn sốt đất hạ nhiệt, dịch Covid-19 kéo dài khiến nhà đầu tư nắm giữ phân khúc này trở nên lao đao hơn.

Ghi nhận cho thấy, thời điểm này đã xuất hiện tình trạng các NĐT áp lực dòng tiền bán dưới giá vốn, hoặc bán cắt lỗ để thu dòng tiền nhanh. Theo các chuyên gia, dù chưa xuất hiện đại trà nhưng một số nhà đầu tư phân khúc đất nền bắt đầu có dấu hiệu lo lắng khi dịch kéo dài.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nếu dịch bệnh kéo dài hơn thời hạn 1-2 tháng nữa thì nhà đầu tư bất động sản sẽ gặp khó khăn. Do đó, cuối tháng 8 đến tháng 9, sẽ có những nhà đầu tư bất động sản gặp khó mà bán dưới giá vốn.

"Nếu bất động sản giảm giá 10-15% đó là mức giá hợp lý, có thể mua ngay trong tháng 8, tháng 9. Còn nếu dịch bệnh vẫn kéo dài hơn thì có thể đợi đến tháng 9, tháng 10, giá bất động sản có thể giảm nữa. Nhưng con số giảm bao nhiêu thì chưa biết, tôi nghĩ mức giảm giá cao nhất chỉ có thể giảm từ 10-20%", ông Quang nhận định.

Đó là những NĐT mới, nhà đầu tư áp lực tài chính, còn theo vị chuyên gia này, hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp hầu như đều nắm trong tay 4-5 sản phẩm nên chỉ bán ra 1 sản phẩm để có tiền mặt phòng ngừa rủi ro.

Một phân khúc BĐS có nguy cơ giảm giá lan rộng là BĐS nghỉ dưỡng. Sau 4 làn sóng Covid-19, phân khúc này gần như lao đao. Ghi nhận cho thấy, tình trạng chuyển nhượng condotel để cắt lỗ đang ngày càng lan rộng. Tại Nha Trang, nhiều condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng… đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 đến 300 triệu đồng/căn. Cá biệt có những căn condotel trên đường Lê Thánh Tôn chấp nhận cắt lỗ 400-500 triệu đồng cũng chưa có người mua. Tại Đà Nẵng, trên các đường Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền… nhiều chủ sở hữu của loại hình sản phẩm bất động sản này đang rao bán cắt lỗ phổ biến từ 200 đến 300 triệu đồng/ căn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 4/2020 chỉ có 79 căn biệt thự nghỉ dưỡng được chấp thuận nghiệm thu. Phải đến quý 1/2021, thị trường này mới bật tăng trở lại với 884 condotel được chấp thuận nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhưng thị trường lại gặp khó về đầu ra bởi dịch Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2021 và kéo dài cho đến nay.

Chia sẻ trên báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, tình trạng thị trường condotel gặp khó xuất phát từ một số nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng, khiến hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa. Chính sách của chính quyền địa phương cũng như cơ quan chức năng nói chung liên quan đến loại hình căn hộ du lịch chưa có thay đổi gì đáng kể. Đặc biệt là vấn đề về pháp lý khiến nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các địa phương đang gặp phải vướng mắc nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng. Theo đó, phân khúc này chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào bất động sản du lịch.

Đó là loại hình Condotel, còn theo các chuyên gia, phân khúc biệt thự biển, shophouse biển…ở những dự án quy mô lớn, đa dạng dịch vụ thì vẫn có sức bật trong thời gian tới. Dự báo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, loại hình này sẽ tạo động lực thúc đẩy hiệu quả ngành kinh tế du lịch cho Việt Nam, tạo một lực hút mạnh các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản du lịch.

Ngoài ra, theo một số chuyên gia, những dòng nhà phố chốt lời thấp trên thị trường khoảng 5% - 10% so với thời điểm trước dịch thì một số nhà đầu tư họ sẵn sàng ôm vào. Nếu muốn mua bất động sản tốt với giá thấp thì thời điểm này có thể lựa những sản phẩm bất động sản có giá trên 20 tỷ đồng bởi loại sản phẩm này người bán thường sẵn sàng giảm giá mạnh, rất dễ thương lượng, có thể giảm 10-15% rất nhanh.

"Hiện những sản phẩm bất động sản có giá trên 20 tỷ đồng trên thị trường hiện đang rao bán với mức giá giảm khoảng 5-7%", ông Trần Khánh Quang cho hay.

Theo vị chuyên gia này, dù dòng sản phẩm nhà liền thổ chưa có hiện tượng "cắt lỗ" mà chỉ có hiện tượng giảm giá/giảm kì vọng lợi nhuận để ra hàng. Tuy nhiên, nếu dịch bệnh kéo dài thêm 4-5 tháng nữa, lúc đó mới có chuyện ‘cắt lỗ’ trên thị trường.

"Chúng ta đã biết, hiện nay khối lượng giao dịch được rất thấp, vì không ai đi tới đi lui được nhiều như trước đây nữa. Muốn giao dịch được bất động sản là cực kỳ khó, nên một số nhà đầu tư buộc phải bán giảm giá nếu cần tiền mặt. BĐS vẫn có những người đang canh giá tốt, chính sách tốt, hàng thơm để mua vào", ông Quang khẳng định.

Đó là dự báo nếu dịch Covid-19 kéo dài, còn lại đa số chuyên gia cùng nhận định, nếu dịch được kiểm soát thì thị trường BĐS vẫn có sức bật hậu Covid-19. Thậm chí, một số phân khúc ngay trong bối cảnh dịch vẫn tăng giá, một phần do hiện tượng khan hiếm hàng hóa trên thị trường, nhất là việc phê duyệt các dự án mới ở các địa phương bị chậm từ năm 2019 đến nay chưa có dấu hiệu được cải thiện.

Theo đó, việc chờ giá bất động sản xuống để "bắt đáy" là khó ở giai đoạn này, trừ một số trường hợp nhà đầu tư lỡ rót tiền vào dòng sản phẩm cao cấp quá lâu mà thị trường bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì bị áp lực tín dụng, áp dụng trả nợ buộc họ phải bán rẻ, phải "cắt lỗ". Nhưng theo các chuyên gia, một số trường hợp này thì không phản ánh bản chất thật của toàn thị trường bất động sản.