Office-tel sôi động trên thị trường nhưng còn nhiều bất cập và vướng mắc

Tại Việt Nam, mô hình Office-tel đã xuất hiện tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tại TP. HCM, phần lớn các dự án Office-tel nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Theo dự báo, đến cuối năm 2017 sẽ có khoảng gần 8.000 căn. Tại Hà Nội, nguồn cung ít hơn với khoảng 1.000 căn.

Nhận định từ nhiều chuyên gia vướng mắc lớn nhất trong quản lý loại hình Office-tel là tính pháp lý. Do loại hình này chưa có tên gọi, nên việc xây dựng theo quy chuẩn, thiết kế, mua bán giao dịch, sử dụng các sản phẩm gặp phải nhiều vấn đề.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết thời điểm năm 2008, Bixteco xây một dự án ở quận Bình Thạnh có sản phẩm office-tel. Nhưng lúc đó chưa có tên gọi nào cho loại hình này, TP.HCM sau đó đề xuất với Bộ Xây dựng về dự án này và được phê duyệt, đó là công trình office-tel đầu tiên của TP và cả nước.

Đầu năm 2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định 01, có sửa đổi Nghị định 43, 44 và 47. Trong đó, sửa đổi 1 điều quan trọng, đó là đối với chung cư hỗn hợp, khối đế thương mại, dịch vụ, thì chế độ sử dụng đất là lâu dài.

“Chúng tôi nghĩ rằng, khi cho phép toàn bộ đất trong chung cư hỗn hợp được sử dụng ổn định lâu dài, đương nhiên chế độ sở hữu đối với căn hộ văn phòng cũng là vô thời hạn”, ông Châu nói.

Trong khi đó, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, Luật Nhà ở 2014 hiện nay quy định có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh vẫn có sự tách biệt riêng tuyệt đối 2 diện tích này, bao gồm có: căn hộ để ở và phần sở hữu khác để kinh doanh.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng căn hộ - văn phòng (Office-tel), nói chung, căn hộ chỉ được chọn duy nhất 1 chức năng: để ở hoặc kinh doanh.

Tuy vậy, các chủ đầu tư lại băn khoăn khi đăng ký mục đích sử dụng căn hộ Office-tel thì đó là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê. Khi xây dựng thì nên tuân theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng?

Còn theo ông Nam, quá trình tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp BĐS Hà Nội cho thấy, hầu hết các ý kiến đều cho rằng sự ra đời và phát triển của loại hình căn hộ - văn phòng cũng như những loại hình sản phẩm BĐS mới là theo quy luật thị trường, phù hợp với nhu cầu thực tế và là sự cổ vũ cho chủ trương thúc đẩy khởi nghiệp của Chính phủ.

Các ý kiến cũng thể hiện sự đồng thuận với việc cần tạo lập một môi trường đầu tư lành mạnh, một hành lang pháp lý thuận lợi để quản lý và thúc đẩy loại hình BĐS này. Do đó, Nhà nước cũng cần chấp nhận Office-tel như một quy luật phát triển của thị trường.

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, do đặc thù là loại hình BĐS mới xuất hiện tại Việt Nam nên hệ thống pháp lý chưa thể kịp thời điều chỉnh; đồng thời đây lại là những loại hình BĐS có sự pha trộn (đa dụng, lưỡng dụng) về chức năng... do đó đã tạo nên một số băn khoăn, vướng mắc cho các nhà quản lý, các chủ đầu tư cũng như khách hàng trong quá trình phê duyệt, cấp phép, đầu tư và phân phối – giao dịch sản phẩm.

Một vướng mắc được Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho là quan trọng trong khâu quản lý loại hình BĐS Office-tel chính là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lâu dài hay ngắn hạn). Theo đó, nhiều doanh nghiệp khi triển khai dự án có ý định thiết kế Office-tel song do tính pháp lý chưa rõ ràng nên không dám làm mà chỉ thiết kế căn hộ thương mại. Điều này có thể làm “lỡ” đi cơ hội đầu tư của doanh nghiệp cũng như làm giảm đi “sức bật” của thị trường.

Tại hội thảo chuyên đề "Thị trường căn hộ-văn phòng (Office-tel): Nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ" do Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (cơ quan ngôn luận của Hiệp hội BĐS Việt Nam) tổ chức tại TP. HCM mới đây, đánh giá về những nhận định này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, thuộc Bộ Xây dựng, cho rằng có 5 vấn đề chính cần được giải quyết khi xây dựng khung pháp lý cho loại hình Office-tel.

Thứ nhất, cần có khái niệm chính xác của Office-tel là văn phòng kết hợp ở hay văn phòng kết hợp lưu trú. Thứ hai, phải xác định quyền sở hữu của loại hình này là 50 năm hay lâu dài. Thứ ba, cần xác định rõ chủ đầu tư được xây dựng Office-tel trên đất quy hoạch để làm nhà ở hay đất được quy hoạch có chức năng hỗn hợp. Thứ tư, nếu xác định đây là loại hình BĐS để ở thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay. Thứ năm, Office-tel cũng phải có những tiêu chuẩn về thiết kế, điện nước, hạ tầng riêng biệt.