“Phá băng” nhà ở xã hội: Sự đồng lòng lớn chưa từng thấy của những “đại bàng” bất động sản

Lời cam kết của những tên tuổi hàng đầu thị trường bất động sản cùng sự kiện Vinhomes động thổ hai dự nhà ở xã hội đầu tiên với số lượng 3.500 căn tại Thanh Hóa và Quảng Trị đã dấy lên hy vọng cho hàng triệu người nghèo, người thu nhập thấp. Và trong giai đoạn bất động sản đi xuống, những dự án nhà ở xã hội được đánh giá là "đốm lửa sáng" tạo sức nóng cho bất động sản trong năm 2023.

Hơn 10 năm trước, thị trường rơi vào giai đoạn “đóng băng”. Giá bất động sản hạ liên tục, doanh nghiệp lâm vào cảnh phá sản. Hàng loạt dự án điêu đứng rồi chìm vào “giấc ngủ đông”. Trong nỗ lực phục hồi lại thị trường, các chính sách, giải pháp liên tục được đề xuất nhằm “rã băng” bất động sản. Gói 30.000 tỷ ra đời vào tháng 3/2013 với mục tiêu hỗ trợ người nghèo tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà. Đồng hành với dòng vốn hỗ trợ người mua nhà là việc khuyến khích doanh nghiệp triển khai xây nhà ở xã hội, chuyển đổi dự án thương mại sang nhà ở xã hội.

Dự án NOXH Đặng Xá được khởi công xây dựng cuối tháng 7/2010 và đã khánh thành, đưa vào sử dụng vào tháng cuối tháng 7/2012.

Nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng (khi đó) đã khẳng định, trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng” việc đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường trên quan điểm phải gắn với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia mà trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải quyết lệch pha cung-cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý.

Chỉ sau hơn một năm đưa vào thị trường, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đã nhanh chóng phát huy tác dụng. Tính đến cuối tháng 12/2014, 5 ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay 9.417 tỷ đồng. Để hưởng nguồn vốn giá rẻ, 60 dự án thương mại với hơn 38.800 căn hộ đã đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà giá thấp tăng cao đã tạo điểm sáng lan tỏa thanh khoản cho toàn thị trường, giúp tồn kho bất động sản tiếp tục giảm mạnh.

Tính đến cuối tháng 12/2014, giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng, tương đương 21% so với tháng 12/2013. Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi từ giữa năm 2013 và đà phục hồi tích cực hơn trong năm 2014.

Khu nhà ở xã hội Bamboo Garden thuộc khu đô thị Sunny Garden City ở Quốc Oai (Hà Nội) do Công ty CP Tập đoàn CEO (CEO Group) làm chủ đầu tư. Dự án này vốn là dự án thương mại nhưng được Tập đoàn CEO xin chuyển đổi thành NƠXH vào năm 2014.

Sự phục hồi của thị trường bắt đầu thấy rõ nét kể từ năm 2015. Thế nhưng, điều đáng tiếc là từ đó các chủ đầu tư bỗng “bỏ quên” nhà ở xã hội, trở thành hàng hiếm. Nguồn cung nhà ở xã hội trong suốt 10 năm từ 2011-2020 chỉ có 248 dự án với khoảng 100.000 căn hộ, trong đó tập trung chủ yếu giai đoạn 2011-2015. Trong khi đó, hàng nghìn dự án nhà ở thương mại, cao cấp liên tục ra đời. Nhiều diễn đàn, hội thảo được tổ chức nhằm chỉ ra vướng mắc khó khăn, kích cung cho nhà ở xã hội song gần như doanh nghiệp bất động sản vẫn thiếu mặn mà.

Sau giai đoạn phục hồi, tăng trưởng mạnh 2015-2021, bước sang nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu đi vào vòng xoáy trầm lắng. Nhiều tín hiệu bất ổn dự báo về một cuộc khủng hoảng mới xuất hiện. Trong đó, đáng báo động là sự lệch pha của thị trường khi cơ cấu sản phẩm đang đi chệch với nhu cầu, thu nhập của người dân.

Trước thách thức khó về an sinh xã hội, đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2022-2030 được đưa ra. Tiếp đó, văn bản kêu gọi mỗi doanh nhân làm 10.000 căn nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng như lời “hiệu triệu” cho cuộc “cách mạng” làm nhà ở xã hội, "mở đường" cho sự phát triển loại hình nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền trên cả nước.

Không chỉ nhận được sự ủng hộ từ người đứng đầu Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội tiếp tục được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Ngày 1/8/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp" với hơn 10 Tập đoàn bất động sản lớn nhất trên thị trường. Tại Hội nghị, nhiều "ông lớn" Sun Group, VinGroup, Nova Group, BRG, Him Lam, Bitexco, Hưng Thịnh…đã đồng loạt cam kết làm nhà ở xã hội với sự đồng lòng lớn chưa từng thấy.

Tuyên bố khởi đầu và tạo ra hiệu ứng mạnh mẽ đầu tiên trong chiến dịch “xây nhà ở xã hội” đó là Tập đoàn Vingroup. Trong quý II/2022, Tập đoàn này đã tiến hành động thổ hai dự nhà ở xã hội đầu tiên với số lượng 3.500 căn tại Thanh Hóa và Quảng Trị. Vingroup cũng công bố kế hoạch hoàn thiện 500.000 căn hộ nhà ở xã hội trong vòng 5 năm tới, với giá bán dự kiến khoảng 300 đến 950 triệu đồng căn. Quy mô các dự án khoảng 50 - 60ha tại vùng ven tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng...

Cùng với Vingroup, Masterise Group, thương hiệu về bất động sản hạng sang hàng đầu Việt Nam cũng công bố sẽ triển khai khoảng 25.000 căn nhà ở xã hội trong thời gian 3-5 năm tới. Doanh nghiệp này cũng cho biết, sẽ phối hợp với các đối tác để tạo ra các giải pháp tài chính phù hợp nhằm đảm bảo khách hàng thuộc đối tượng có thể sở hữu nhà ở xã hội của Masterise Homes.

Ngoài ra, Tập đoàn Novaland cũng chia sẻ kế hoạch đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP.HCM và các tỉnh thành phía Nam. Hòa Bình Group cũng đặt mục tiêu xây khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội ở nhiều tỉnh, thành trong năm 2022. Trong đó có 2.000 căn hộ nhà ở xã hội tại Hà Nội được đề xuất xây dựng tại 393 Lĩnh Nam và dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại huyện Đông Anh.

Còn rất nhiều tập đoàn khác như Sun Group, Bitexco, Him Lam, Hưng Thịnh… cũng công bố sẵn sàng tham gia vào mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Các doanh nghiệp này tiết lộ đã sẵn sàng chuẩn bị quỹ đất lớn để dành xây dựng nhà ở xã hội.

Cùng với những “ông lớn” mới chỉ đặt kế hoạch, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đang tăng tốc trong kế hoạch hoàn thành cam kết về xây dựng nhà ở xã hội. Có thể kể đến như Tổng công ty Becamex IDC đã khánh thành khu 2 nhà ở xã hội Định Hòa. Dự kiến đến năm 2023, Becamex IDC sẽ tiếp tục chi khoảng 9.500 tỷ đồng để xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội tại khu VietSing (TP Thuận An), khu Định Hòa (TP Thủ Dầu Một), khu Mỹ Phước (thị xã Bến Cát), khu Bàu Bàng (huyện Bàu Bàng). Ngoài ra, liên doanh BIC và Him Lam cũng đang triển khai xây dựng hạ tầng cho 3 tòa nhà cao 22 tầng và khoảng 1.900 căn hộ tại phường Thượng Thanh, quận Long Biên.

Sự hợp lực của những doanh nghiệp giàu kinh nghiệm, năng lực và tâm huyết, cùng với sự hỗ trợ về đường lối, chính sách đã tạo niềm tin về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập. Tuy nhiên, tổng số lượng nhà ở xã hội đã được xây dựng và cam kết của các doanh nghiệp lớn nhất thị trường mới chỉ chiếm 1/3 con số 1 triệu căn nhà ở xã hội cần phải thực hiện. Và trong quá trình để những căn nhà ở xã hội đi từ cam kết đến căn nhà hiện hữu sẽ còn rất gian nan và số lượng tổng sản phẩm có thể sẽ còn ít hơn rất nhiều.

Trong bài phỏng vấn mới đây với chúng tôi, người đứng đầu Tập đoàn Masterise Group Phan Thị Ánh Tuyết chia sẻ: “Làm nhà ở xã hội, lợi nhuận không phải là mục tiêu mà sự trả ơn đối với Nhà nước, với người dân”.

Ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Sun Group cũng cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội là một trong những chính sách nhân văn của Nhà nước ta nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng là hộ nghèo, người lao động, công nhân và người có thu nhập thấp.

Nhìn ở góc độ xã hội, có thể thấy sự tham gia đồng lòng của những “ông lớn” bất động sản không chỉ là cam kết về chất lượng chốn an cư mà còn cho thấy sự phát triển của ngành có giá trị vốn hoá cao đang quay trở lại thế cân bằng, hướng tới mục tiêu mang đến chốn an cư cho người có thu nhập trung bình và thấp thay vì chỉ tập trung cho người giàu. Nhìn ở góc độ bài toán kinh tế, xây nhà ở xã hội góp phần để giải quyết bài toán lệch pha cung - cầu, nguồn cơn sự “đóng băng” thị trường. Tháo gỡ được nút thắt trên không chỉ tạo nguồn cung mới mà còn giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Trên cơ sở đó, niềm tin vào thị trường sẽ hồi phục khi lượng mua - bán phục hồi trở lại và tăng trưởng. Và cũng từ phân khúc nhà ở xã hội, sức “ấm” sẽ lan dần sang các phân khúc khác trên thị trường. Đấy là lý do mà nhà ở xã hội được đánh giá như “đốm lửa” sáng lan toả thanh khoản, “phá băng” thị trường.

Tuy nhiên, hiện nay, chính sách cho nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp ngần ngại đầu tư vì xin dự án khó, pháp lý phức tạp mà lợi nhuận cũng không cao.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại xây dựng Lê Thành bày tỏ: "Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy xin làm dự án nhà ở xã hội lâu và khó hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Có dự án xin 3 năm vẫn chưa xong. Nguyên nhân là hiện chưa có khung tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình riêng cho loại hình nhà này. Tất cả vẫn đang "dùng chung" với nhà ở thương mại, dẫn đến thủ tục như nhau”.

“Chưa kể, khi xây dựng xong, doanh nghiệp cũng bị hậu kiểm rất chặt và kỹ, thậm chí hơn cả nhà ở thương mại. Với những đơn vị sử dụng đất công, tài chính công bị kiểm toán cũng bình thường nhưng với các doanh nghiệp tự bỏ tiền ra để bồi thường đất, đầu tư khi bị kiểm toán làm khó họ rất nhiều, khiến họ nản lòng. Nhà ở xã hội, bắt đầu làm đã vướng, làm xong thì nản không muốn thực hiện các dự án kế tiếp. Đó chính là lý do chúng ta liên tục không đạt chỉ tiêu về nhà ở xã hội", ông Thành kết luận.

Bàn về vấn đề này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích, một trong giải pháp để gỡ khó thị trường bất động sản hiện nay chính là gia tăng nguồn cung phân khúc phù hợp với người dân. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhu cầu rất lớn nhưng cũng rất thiếu. Nếu doanh nghiệp tham gia thì cần phải được ưu tiên, hỗ trợ hơn nữa các điều kiện về thủ tục, lãi suất…Ngay cả với những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự cũng cần phải được hỗ trợ tích cực hơn.

Dự án NOXH ở Bình Dương

Để giải quyết bất cập và khơi thông nguồn cung cho nhà ở xã hội, tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về điều hành chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, kinh tế vĩ mô cuối năm 2022 và đầu năm 2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước có chính sách hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội; rà soát các dự án bất động sản để hỗ trợ các dự án đủ điều kiện.

Thủ tướng cũng yêu cầu Bộ Xây dựng, Tổ công tác về thị trường bất động sản tập hợp, đề xuất giải quyết các vướng mắc về thủ tục đầu tư; phối hợp với các địa phương, hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các dự án; đề xuất sửa đổi các nghị định liên quan Luật Đất đai, Nghị định 49, Nghị định 100 về nhà ở xã hội….; thúc đẩy chương trình 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Trong Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở, một lần nữa Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tiếp tục yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng chỉ đạo, phối hợp các cơ quan, đơn vị chủ động triển khai lựa chọn các chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân ở các thành phố, khu công nghiệp và triển khai tích cực, có hiệu quả hơn nữa Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Có thể thấy, với sự quyết tâm của những doanh nghiệp đứng đầu thị trường bất động sản, sự vào cuộc cùng quyết tâm của Chính phủ cùng các cấp chính quyền, nguồn cung nhà ở xã hội được đánh giá sẽ cải thiện rõ rệt và đáng kể trong thời gian tới. Và trong chuỗi ngày khó khăn của thị trường bất động sản giai đoạn 2022-2023, nhà ở xã hội đang được kỳ vọng là điểm sáng trên thị trường địa ốc, là “bát cháo hành” hồi sức cho thị trường để có thể lan tỏa phục hồi cho thị trường bất động sản.