Phân khúc bất động sản nào sẽ rớt giá thảm hại vào cuối năm?

Trong 2 năm quá, bất chấp tác động từ đại dịch Covid-19, các cơn sốt đất điên cuồng liên tục thống trị nhiều khu vực. Lúc bây giờ, sốt đất không chỉ loanh quanh những khu vực lân cận TP. HCM hay Hà Nội mà đã len lỏi về nông thôn, thậm chí là miền núi cũng sốt đất mạnh mẽ.

Đặc biệt sau Tết Nguyên đán, tình trạng nhiều dòng tiền liên tục đổ dồn vào bất động sản đã làm cho giá đất ở nhiều địa phương trên cả nước tăng lên chóng mặt, bắt nguồn từ nỗi lo lạm phát, nhiều người tìm đến bất động sản làm nơi trú ẩn.  Đến nay, trải qua 6 tháng đầu năm, từ nhiều nguyên nhân như lạm phát, kiểm soát hoạt động trái phiếu và tín dụng bất động sản,... đã khiến thị trường đột ngột “quay xe” hạ nhiệt.

Nhận định về các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, TS Đinh Thế Hiển cho biết, bất động sản Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi, nguồn vốn dồi dào. Tuy nhiên, trong năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn sáng là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp, mua nhà xưởng. Còn lại ba nguồn vốn gồm trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, vốn từ khách hàng đều “quay đầu”.

Đáng chú ý, về nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng, hiện giờ Chính phủ không siết trái phiếu mà yêu cầu đưa phát hành trái phiếu về đúng chuẩn. Một doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu đúng chuẩn phải đáp ứng các điều kiện như có dự án thực sự, đủ pháp lý, niêm yết lên trên sàn…. Ít doanh nghiệp có đủ tiêu chuẩn đó chứ không phải do nhà nước siết.

Đặc điểm của thị trường Việt Nam là có hơn 70% thành phần đầu tư lướt sóng, nên khi các nguồn vốn đã siết thì thị trường sẽ gặp khó khăn. “Nhìn chung năm 2022 không phải năm thuận lợi cho thị trường bất động sản”, chuyên gia nhấn mạnh.

Chia sẻ với báo chí, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho biết trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản sau này.

“Nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm có tính thanh khoản chứ không cần lời nhiều nữa. Đối với đất nền riêng lẻ, đặc biệt những lô đất có giá trị lớn 20-30 tỷ đồng đều không bán được, giao dịch các phân khúc khác cũng chậm lại”, ông Quang thông tin.

Thị trường đang dò chừng, chờ các công ty bất động sản có động thái tái cơ cấu, đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực hay vẫn tiếp tục phát triển những sản phẩm cao cấp không phục vụ số đông khách hàng.

Theo đánh giá của chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trong quý III/2022, dự báo thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì giao dịch quý III sẽ ổn định hơn.

“Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu. Nếu tiếp tục với những bất động sản xa và sang thì thị trường sẽ diễn biến không tốt trong nửa cuối năm 2022”, ông Quang dự báo.

Trong sáu tháng cuối năm, phân khúc bất động sản vẫn “dễ thở” theo ông Quang nhận định là căn hộ đã bàn giao, có sổ. Phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp. Thứ hai, những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những thành phố lớn vẫn hấp dẫn. Thứ ba, đất nền của các tỉnh, thành gần TP. HCM có mức giá hợp lý sẽ vẫn có thanh khoản tốt hơn.

Còn theo dự báo của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở TP. HCM sẽ dao động nhẹ. “Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Hiển dự báo.