Phân khúc cao cấp áp đảo, căn hộ dưới 55 triệu đồng/m² gần như 'biến mất'

Phân khúc cao cấp áp đảo nguồn cung

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 và dự báo xu hướng 2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D), trong năm 2025, thị trường nhà ở cao tầng tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự phục hồi rõ nét cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Lũy kế cả năm, hai thị trường lớn nhất cả nước cung cấp gần 37.000 căn hộ ra thị trường, với hơn 50 dự án mới hoặc phân khu mới của các dự án hiện hữu.

Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 60,3%, cho thấy cung – cầu tương đối cân bằng. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung và giao dịch đến từ phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang – xu hướng đang chi phối toàn bộ “rổ hàng” mới của thị trường.

Riêng tại Hà Nội, nguồn cung năm 2025 đạt hơn 22.000 căn, lượng giao dịch hơn 21.000 căn, lần lượt giảm 31,4% và 30,4% so với năm 2024. Dù vậy, thanh khoản vẫn ở mức cao, phản ánh lực cầu ổn định, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ tốt.

BHS R&D cho biết, trong quý IV/2025, nguồn cung sơ cấp căn hộ Hà Nội đạt hơn 5.000 căn, giảm 58% so với quý trước và giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn ghi nhận gần 4.100 căn, đưa tỷ lệ hấp thụ lên tới 81,4% – mức rất cao trong bối cảnh nguồn hàng sụt giảm.

Trong quý này, thị trường có 10 dự án mới hoặc phân khu mới, cung cấp hơn 3.200 sản phẩm, đóng góp phần lớn vào tổng nguồn cung và lượng hấp thụ. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực như xã Gia Lâm, xã Phúc Lộc, phường Cầu Giấy và phường Phúc Lợi. Ngược lại, các phường Việt Hưng, Đống Đa, Giảng Võ ghi nhận nguồn cung và giao dịch rất hạn chế do quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành tiếp tục rõ nét, khi hầu hết dự án mới đều nằm ở các khu vực ven đô, nơi còn quỹ đất lớn và chi phí phát triển thấp hơn so với khu vực lõi trung tâm.

Giá căn hộ tăng phi mã, dưới 55 triệu đồng/m² gần như biến mất

Điểm nhấn lớn nhất của thị trường Hà Nội năm 2025 là đà tăng giá. Theo BHS R&D, giá bán trung bình chào bán mới tại Hà Nội trong năm 2025 tăng hơn 40% so với cuối năm 2024. Riêng quý IV/2025, đơn giá trung bình chào bán mới đạt hơn 122 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với quý trước và tăng hơn 42% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung cả năm, đơn giá chào bán mới tăng trung bình khoảng 12% mỗi quý, dù tốc độ tăng có xu hướng chậm lại về cuối năm. Đáng chú ý, thị trường gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 55 triệu đồng/m². Phân khúc căn hộ hạng C (30–45 triệu đồng/m²) hầu như “vắng bóng” trên thị trường sơ cấp.

Về cơ cấu, các căn hộ hạng A (65–110 triệu đồng/m²) và hạng sang (trên 100 triệu đồng/m²) chiếm gần 85% tổng nguồn cung trong quý IV/2025. Do đó, phần lớn lượng giao dịch cũng đến từ hai phân khúc này, đẩy mặt bằng giá chung ngày càng xa tầm với của nhóm khách hàng thu nhập trung bình.

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm trước. Đà tăng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong rổ hàng mới.

Không chỉ tại thị trường sơ cấp, căn hộ thứ cấp tại Hà Nội cũng leo thang từng ngày. Theo ghi nhận của PV, đơn cử một căn chung cư cũ nằm trong ngõ ở đường Nguyễn Chí Thanh hồi cuối thán 12/2025 được chủ nhà bán với giá 2,95 tỷ. Tuy nhiên, chỉ chưa đầy 1 tháng, căn hộ này vừa được chủ mới bán "lướt sóng" với giá 3,35 tỷ đồng (chênh 400 triệu đồng - PV).