Phân khúc nhà chung cư hình thành mặt bằng giá mới và vẫn có thể tăng tiếp

Thị trường nhà chung cư bớt “nóng”

Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ rao bán tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư sau đó bán lại). Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019.

Những quận nội thành Hà Nội như Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy… giá chung cư mới vẫn khá cao, từ 70 - 80 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi khu vực ngoại thành cũng lên tới 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Tuy nhiên, khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5 lại cho thấy, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại.

Tại Hà Nội, một môi giới bất động sản khu vực Mỹ Đình cho biết, thị trường căn hộ chung cư đang có mực độ quan tâm giảm dần, vì thế tính thanh khoản của phân khúc nhà chung cư cũng đã giảm xuống.

“Giá nhà chung cư tăng nhanh và liên tục thời gian qua, mỗi căn tăng từ 500 - 700 triệu đồng (ở thị trường thứ cấp) điều này khiến người mua nhà với nhu cầu ở thực phải đánh giá, điều chỉnh lại, thậm chí chậm lại quá trình mua nhà khi tài chính sẽ gặp khó khăn. Với nhà đầu tư giá tăng quá cao thì biên lợi nhuận sẽ thấp cũng không còn là phân khúc đầu tư hấp dẫn” - môi giới nhà khu vực Mỹ Đình chia sẻ.

Căn hộ chung cư tăng giá giai đoạn qua là do chi phí đầu vào tăng, nguồn cung không đáp ứng kịp cầu. Hiện nguồn cung của thị trường đang dần được cải thiện với hàng loạt dự án của các chủ đầu tư như MIK Home, Masterise Home, Eurowindow, Vinhome… Trong đó, khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội nơi có lượng cung căn hộ chung cư nhiều nhất.

Tuy nhiên, về lâu dài để điều chỉnh ổn định được thị trường chung cư, cơ quan chức năng cần tháo gỡ nhanh vướng mắc tại các dự án, tăng nguồn cung nhà ở bình dân.

Hình thành một mặt bằng giá mới, người thu nhập thấp khó tiếp cận

Do nguồn cung hạn chế, giá chung cư liên tục tăng theo chuyên gia bất động sản, nhà chung cư Hà Nội đã hình thành một mặt bằng giá mới sau giai đoạn tăng nóng.

Khu vực quận Nam Từ Liêm, dọc đại lộ Thăng Long một số phân khu mới nhất hiện đang trong quá trình xây dựng, mức giá căn hộ ở đây từ 60 - 80 triệu đồng/m2.

Tại quận Cầu Giấy, căn hộ có diện tích khoảng 70m2 cũng ghi nhận mức tăng từ 3,7-3,9 tỷ đồng/căn lên mức 4,2-4,3 tỷ đồng/căn.

Khu vực phía Đông Hà Nội (quân Long Biên) một căn hộ chung cư 60 m2 đã qua sử dụng cũng tăng từ 1,8 tỷ đồng lên 2,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khu vực này chuẩn bị đón một loạt dự án ra hàng vào cuối năm, mức giá sẽ ổn định không còn đẩy lên.

Giá chung cư Hà Nội hiện mức trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao, đồng nghĩa nhu cầu đầu tư căn hộ sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Giá nhà vẫn neo ở mức cao, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới khi nguồn cung trong trước mắt vẫn chưa giải quyết được tận gốc.

Giá nhà chung cư với một mặt bằng giá mới sẽ vượt xa thu nhập của đại đa số người dân, người dân lao động khó tiếp cận được nhà do đó, ổn định thị trường và đảm bảo vấn đề dân sinh vẫn cần những chính sách mang tính đột phá để phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá rẻ”.

Việc tăng giá bất động sản không chỉ xuất phát từ nguồn cung hạn chế mà còn đến từ các yếu tố khác như đô thị hoá, lạm phát, giá vàng… Dù thời gian qua mức tăng giá đã chậm lại, tuy nhiên khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, có thể sẽ khiến chi phí phát triển dự án bất động sản tăng và đây có thể là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng trong giai đoạn tới.