Quản lý dãy nhà trọ 45 phòng, nhà đầu tư “nhàn tênh” kiếm 50 triệu đồng mỗi tháng

Chị H, một nhà đầu tư “tay ngang” vào lĩnh vực nhà cho thuê và hiện đang có thu nhập khá ổn ở phân khúc này.

Vợ chồng chị H thuê lại dãy nhà trọ đã hoạt động, lượng khách vào thuê ổn định tại quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM). Do chủ dãy trọ đã có tuổi, không muốn tham gia quản lý từng phòng, đã sang nhượng lại cho chị H thuê lại. Với mức giá thuê từ 2,8 – 3 triệu đồng/phòng, sau khi trừ các chi phí đã mang về khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng cho vợ chồng chị H. Vốn là giáo viên cấp 2, sau khi dãy nhà trọ mang về thu nhập ổn định theo tháng, chị đã nghỉ việc giáo viên và quản lý dãy trọ.

Theo chị H, khi đi vào hoạt động ổn định, việc quản lý cũng không phức tạp. Vợ chồng chị đang có ý định mở rộng mô hình thuê rồi cho thuê, tuy nhiên để tìm được dãy trọ có sẵn cả khách thuê như vậy không hề dễ. Còn nếu tìm thuê đất rồi xây nhà trọ, hoặc tìm khách thuê lấp đầy chi phí bỏ vào cao hơn, rủi ro hơn,

Gần đây, thị trường ven Tp.HCM nở rộ mô hình thuê rồi cho thuê lại. Trước đây, mô hình này chủ yếu xuất hiện tại khu trung tâm. Việc thuê rồi thuê lại khu đất hay căn nhà lớn rồi chia nhỏ căn ra cho thuê từng phòng trọ/hoặc căn hộ dịch vụ dù không phải mô hình đầu tư mới nhưng vẫn là thị trường “ngách”, được nhiều nhà đầu tư quan tâm, tham gia.

Mới đây, một nhà đầu tư ấp ủ bỏ ra 500 triệu đồng muốn khởi nghiệp bằng hình thức thuê nhà để cho thuê lại, thời gian thuê dự kiến kéo dài trong 5 năm. Chia sẻ điều này, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản tại Tp.HCM cho hay, giai đoạn vàng của việc đầu tư “thuê nhà rồi cho thuê lại” là thời điểm 2015 – 2018.

Đây là thời điểm mô hình này mới xuất hiện trên thị trường, hầu hết các chủ nhà chưa biết việc “cải tạo đầu tư thêm nội thất” và “nâng cấp dịch vụ phục vụ khách” để có thể cho thuê cao hơn 50% - 80% giá các chủ nhà tự làm trước đó.

Ví dụ một phòng trọ bình thường chủ nhà đang tự cho thuê được 3,5 triệu, sau khi được cải tạo sửa chữa làm đẹp chỉnh chu, đầu tư thêm trang thiết bị, nội thất và nâng cấp dịch vụ phục vụ khách có thể cho thuê được 5 - 6 triệu đồng/tháng. Do loại phòng cao cấp - sạch đẹp - đầy đủ nội thất với dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt mới xuất hiện trên thị trường, nên phân khúc này khá thành công trong giai đoạn đầu, lập đỉnh giá cho thuê trong giai đoạn 2016 - 2017.

Theo ông Kiên, càng về sau, mô hình này càng khó khăn do nhiều người tham gia đầu tư loại hình này, chủ nhà cũng có khuynh hướng tăng giá cho thuê nguyên căn, trong khi lượng khách hàng sẵn sàng chi tiêu cho việc ở thuê với mức giá cao không tăng kịp, thậm chí giảm do bị cạnh tranh khi hàng loạt dự án chung cư bàn giao.

Chưa kể, mô hình “thuê – cho thuê” như trường hợp chị H nói trên thì các chủ nhà khi thấy người thuê lại có thể cho thuê nhà mình giá cao, có khuynh hướng đẩy giá cho thuê nguyên căn lên. Trong khi thực tế phân khúc giá càng cao thì tỷ lệ trống cũng càng nhiều, chi phí quản lý vận hành và đặc biệt là chi phí sales cũng nhiều hơn.

Ví dụ, một căn nhà có 15 phòng cho thuê, trước đây chủ nhà tự cho thuê được 15 phòng x 3,5triệu/phòng là 52 triệu. Phân khúc giá này thì thường phòng ít khi trống, hiệu quả khai thác cả năm có thể đạt trên 95% (lâu lâu có thể trống 1-2 phòng nhưng dễ dàng cho thuê lại trong vòng 1-2 tuần). Việc quản lý vận hành cũng đơn giản, nên chi phí chỉ tầm 5 triệu, chi phí sales cũng chỉ cần 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng là cho thuê được. Do đó, hàng tháng trung bình chủ nhà thu về 45 triệu. Khi có người hỏi thuê nguyên căn, họ sẽ có khuynh hướng cho thuê 40 – 45 triệu, thấp hơn 7 – 12 triệu so với doanh thu tối đa, xem như đây là tiền công quản lý, rủi ro trống phòng và lợi nhuận của đơn vị thuê lại.

Người kinh doanh “thuê - cho thuê” sau khi thuê lại sẽ đầu tư vào 500 triệu để cải tạo sửa chữa làm mới, nâng cao hiệu quả công năng sử dụng, đầu tư thêm trang thiết bị và nội thất để có thể cho thuê ra 5,5 triệu/phòng x 15 phòng = 82,5 triệu.

Chủ nhà trước đây thấy doanh thu tối đa 52 triệu thì cho thuê nguyên căn 40 – 45 triệu, nay thấy có thể cho thuê được 82,5 triệu sẽ có khuynh hướng “muốn cho thuê nguyên căn” là 55 – 60 triệu. Theo ông Kiên, chủ nhà đàng hoàng thì sẽ chờ hết hợp đồng để tăng giá thuê, chủ nhà không tốt thì sẽ nghĩ cách để tăng giá thuê trước hạn.

Tuy nhiên, họ không thấy được với phân khúc phòng cao cấp này thì tỷ lệ trống trung bình luôn thường trực 15% - 20%. Thời gian cho thuê lại cũng phải trên 1 tháng, so với chỉ 1-2 tuần của phòng giá rẻ; Chi phí quản lý vận hành cũng cao gấp đôi; chi phí sales cũng phải tốn 40% - 80% giá cho thuê (2,2tr - 4,4tr). Trong điều kiện kinh doanh tốt, thu nhập còn lại trước khi trả tiền thuê nhà thực tế chỉ còn 50 – 60 triệu, sau khi thanh toán tiền thuê nhà 40- 45 thì còn lại 10 – 20 triệu. Nếu tính khấu hao chi phí đầu tư ban đầu thì cần 2 năm - 4 năm để thu hồi vốn. Đây cũng là “tử huyệt” mà các bạn mới ra làm thường quên tính, nên thời gian thuê của các bạn chỉ vừa đủ hoặc chỉ nhỉnh hơn chút đỉnh thời gian thu hồi vốn.

Ở trường hợp này theo ông Kiên, nếu thời gian thuê chỉ là 3-4 năm, sau khi hết thời gian thuê, bỏ ra 500 triệu đầu tư chỉ để thu về lợi nhuận là đống “ve chai” đã đầu tư vào căn nhà thuê lại, lúc này có tháo ra hết hoặc tìm cách tận dụng lại thì giá trị sử dụng cũng không đến 100 triệu. Trường hợp kinh doanh không tốt thì không những không thu hồi được 500 triệu đầu tư ban đầu, hàng tháng còn phải bù lỗ thêm chi phí quản lý vận hành và tiền thuê nhà.

Còn trường hợp như vợ chồng chị H là “may mắn” vì gần như không bỏ vốn, đã có sẵn lượng khách thuê trước đó. Do chủ nhà cao tuổi hoặc không muốn quản lý dãy nhà trọ “lắt nhắt” nên đã tính toán cho thuê lại. Trường hợp này khá hiếm trên thị trường, đồng thời hai bên phải thoả thuận được thời gian thuê và phải gặp chủ nhà tử tế thì mới có lãi chênh lâu dài và ổn định.

Ông Lê Quốc Kiên chỉ ra, giai đoạn 2019 - 2021 (đặc biệt tâm dịch 2020 - 2021), rất nhiều đơn vị làm cho thuê thua lỗ trả nhà cho chủ nhà. Do đó, cuối 2021 - đầu 2022, hàng loạt chủ nhà cho thuê lại, nên giá cho thuê nguyên căn có dễ chịu hơn chút, nhưng cũng không thấp hơn so với lúc cao điểm 2017 vì chủ nhà tính thêm trượt giá từ 2017 đến 2022. Chẳng hạn, năm 2017 giá cho thuê nguyên căn 40 triệu, trượt giá 5%/năm đến 2022 là 50 triệu, nhưng do nhiều người cho thuê nên chủ nhà muốn cho thuê nhanh vẫn chấp nhận giá 40 triệu.

Vị cố vấn này cũng dành lời khuyên cho các nhà đầu tư mới tham gia lĩnh vực này. Thứ nhất, nên tự kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình.

Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu/dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học.

Thứ ba, trong team nên có nhân sự thế mạnh về hiểu ngành “thuê - cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng.

“Nếu không đủ ít nhất 3/5 yếu tố trên thì chưa phù hợp để nhà đầu tư tham gia thị trường vào thời điểm này”, ông Kiên nhấn mạnh.