“Siết” tín dụng bất động sản chưa chắc kìm được giá

Siết tín dụng bất động sản

Ngay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lần lượt một số ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Đơn cử, ngân hàng Sacombank đã yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua, xây, sửa bất động sản để ở. Thời gian áp dụng sẽ đến hết tháng 6.

Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng chiếm khoảng 22% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay người dân, tiêu dùng xây, sửa nhà chiếm khoảng 65%, còn lại cho vay doanh nghiệp bất động sản, tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng, tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ gần 400.000 tỷ đồng của Sacombank.

"Dù tỷ trọng cho vay doanh nghiệp bất động sản rất nhỏ nhưng chúng tôi cũng đang tạm ngừng cung cấp tín dụng vào lĩnh vực này đến hết tháng 6", bà Diễm chia sẻ.

Hay Techcombank cũng thông báo tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3.

Tại OCB, Tổng giám đốc Nguyễn Đình Tùng cho hay, tín dụng bất động sản được chia thành 2 nhóm: Bất động sản kinh doanh và bất động sản tiêu dùng/mua nhà ở. Tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản của OCB là 32%, trong đó 72% cho vay để mua nhà, 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản.

Theo ông Tùng, các dự án bất động sản mà OCB cho vay phần lớn là các dự án của đối tác, ngân hàng muốn tạo nguồn hàng để tiếp tục cho vay bán lẻ. Tức là, năm nay có thể cho vay bất động sản kinh doanh, nhưng sang năm sẽ trở thành tín dụng bất động sản tiêu dùng.

"Năm 2022, OCB định hướng giảm tín dụng bất động sản và đưa tỷ trọng về dưới 8%, tín dụng bất động sản kinh doanh cũng sẽ giảm cho vay đối với các khách hàng tập trung lớn, mà đa dạng hóa khách hàng hơn", ông Tùng thông tin.

Cũng theo ông Tùng, trên thị trường sản phẩm cho vay mua nhà dành cho phân khúc thu nhập trung bình rất ít. Bởi lẽ, phân khúc này không đem lại doanh thu, lợi nhuận trong ngắn hạn. Tuy nhiên, OCB vẫn đang ủng hộ sản phẩm cho người thu nhập trung bình vay mua nhà.

Còn tại VPBank, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc nhà băng này cho hay, lĩnh vực bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu cho vay và tiếp tục được duy trì, đẩy mạnh thời gian tới.

"Hiện cho vay kinh doanh bất động sản chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ, cho vay cá nhân mua nhà chiếm 40% tổng dư nợ tín dụng bán lẻ của VPBank. Sắp tới, ngân hàng sẽ tiếp tục đẩy mạnh cho vay phục vụ nhu cầu ở thực, tiếp tục kiểm soát tín dụng bất động sản nghỉ dưỡng và đầu cơ", ông Vinh thông tin.

Trên thực tế, NHNN có định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, nhưng vẫn  khuyến khích tín dụng cho cá nhân vay mua nhà, nhất là đối với những người có thu nhập trung bình, vốn không được các ngân hàng chú ý.

Báo cáo của NHNN cho thấy, tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 784.000 tỷ đồng, tăng 12% so với cuối năm ngoái và tăng gấp 3 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống. Bên cạnh đó, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà cũng tiếp tục tăng mạnh, đưa tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt trên 2 triệu tỷ đồng, chiếm sư khoảng 20% tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế.

Cẩn trọng tác dụng ngược

Theo các chuyên gia kinh tế, việc Chính phủ và NHNN thời gian qua đẩy mạnh "siết" tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, ngoài mục đích để ngăn chặn bong bóng đổ vỡ, còn có mục tiêu kéo giảm giá nhà, hạn chế sốt đất. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế và các doanh nghiệp lại lo ngại việc này có thể sẽ có những tác dụng ngược.

Tại chương trình Cafe Doanh nhân Huba lần thứ 62 do Hiệp hội doanh nghiệp TP. HCM tổ chức với chủ đề: "Xu hướng thị trường bất động sản 2022", ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc siết tín dụng này sẽ càng làm cho thiếu nguồn cung tăng lên và gây ra sốt giá nhiều hơn. Vì các chủ đầu tư khó tiếp cận vốn để phát triển nguồn cung nhà.

Để tháo gỡ tình trạng này, theo ông Võ, rất cần Chính phủ, các tỉnh, thành rà soát lại toàn bộ các dự án hiện có. Dự án nào cần siết tín dụng, nhất là dự án hình thành trong tương lai thì cần phải siết. Dự án nào đã hình thành trên thực tiễn và nhà đầu tư có năng lực tốt thì mạnh dạn giải ngân.

"Chính phủ, UBND các tỉnh cần rà soát dự án, xem dự án nào đang triển khai. Nếu dự án nào chưa triển khai, nếu là sản phẩm hình thành trong tương lai thì có thể xem xét tạm dừng cấp tín dụng vì sợ nợ xấu. Còn với dự án nhà ở có thể tạo cung nhà thật 100% trong ngắn hạn tầm 6 tháng trở lại và vẫn tiếp tục cấp tín dụng phù hợp nhằm tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường", ông Võ khuyến nghị.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch HUBA, thị trường bất động sản hiện nay do chính những doanh nghiệp bất động sản đang dẫn dắt. Trong khi đó, theo quy tắc thị trường thì phải là do người mua dẫn dắt. Do người dân không có sản phẩm nên phải mua tất cả những gì thị trường tung ra. Và đó là lý do tại sao giá bán ngày càng cao.

Ông Nghĩa cho biết thêm, gần như ba năm nay, nguồn cung trên thị trường rất hạn chế và giảm liên tục theo thời gian. Trong khi đó, các doanh nghiệp muốn giảm giá nhà cũng khó bởi giá đất hai năm nay tại nhiều khu vực đã tăng gấp đôi so với trước đây. Ngoài ra, việc tính tiền sử dụng đất rất khó, có những dự án 10 năm nay không đóng tiền sử dụng đất được. Do đó, doanh nghiệp không có dữ liệu đầu vào để đưa ra giá bán hợp lý. 

"Đúng là doanh nghiệp lời nhiều nhưng xét trên bình diện chung thì không lời. Bởi có thể phải mất 5 năm doanh nghiệp mới hoàn thành một dự án để bán, tiền lãi đó bù hết vào chi phí nuôi bộ máy, chi phí tài chính. Điều này khiến mức giá trên thị trường bị đẩy lên cao và người dân không mua được", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Vị này dự báo, trong năm nay, nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm và giá khó giảm. Bởi một dự án dù bây giờ có được phê duyệt đi nữa thì ít nhất phải hai năm tới mới có sản phẩm ra thị trường. Tức là phải đến cuối năm 2023, các vấn đề giải quyết nguồn cung mới được tháo gỡ.

“Tuy nhiên, một thực tế khác có thể xảy ra là việc NHNN siết tín dụng sẽ dẫn đến việc người vay tiền mua bất động sản nhiều phải bán ra, kéo theo một lượng cung lớn được đưa ra thị trường thứ cấp, giúp bình ổn giá trở lại. Do tín dụng bị siết nên tình trạng đầu cơ sẽ giảm, nhu cầu thực vẫn có nên mua để ở rất tốt”, ông Nghĩa nhận định.