“Sức khỏe” các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất yếu!

Xuất hiện nhiều bất cập

Ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho thấy, trong quý I/2016, thị trường bất động sản xuất hiện một số dấu hiệu rất đáng chú ý.

Theo đó, số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại, cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch.

Về mặt chính sách, cũng có yếu tố bất cập như tại khoản 1 điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép bên mua nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ. Nhưng quy định này có thể bị những người đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà để thủ lợi cao nhất, và có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

"Ví dụ nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn giá 2 tỷ đồng, tổng trị giá 200 tỷ đồng. Theo thông lệ thị trường, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% tương đương 20 tỷ đồng, nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ", HOREA dẫn chứng.

Về mặt bằng giá, giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm 2014.

Bên cạnh những yếu tố bất ổn tiềm ẩn, theo HOREA thị trường bất động sản còn có một số vấn đề mới phát sinh sẽ có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của bộ chủ quản.

Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản.

Việc này đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Giữa tháng 2/2016, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng lên đến hơn 8%/năm dẫn đến lãi suất cho vay có thể tăng thêm khoảng 1-2% trong năm 2016.

Từ giữa tháng 3/2016 đã xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tăng giá sắt thép đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, tạo thêm áp lực và gánh nặng cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, trong qúy I/2016, tăng trưởng kinh tế (GDP) chỉ đạt 5,46% thấp hơn so với mức 6,03% của qúy I/2015. Lạm phát (CPI) tăng 1,25% cao hơn so với mức 0,74% so với cùng kỳ 2015.

Trong cả nước đã có đến 2.919 doanh nghiệp giải thể tăng 13,8% và 20.044 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động tăng 23,9%.

"Sức khỏe" của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn rất yếu, vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Đói nguồn cung nhà giá thấp

Toàn thành phố hiện có 1.219 dự án với quy mô 4.921 ha, 315.506 căn nhà. Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) với 78.140 căn nhà; 584 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%), gồm 353 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư; 231 dự án đã khởi công xây dựng, trong đó có 51 dự án đang ngưng thi công với quy mô 28.312 căn; và có đến 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư (chiếm 7%).

Như vậy, có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án.

Đây cũng là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp.

Bên cạnh đó, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng (trong đó, có 23 dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, 29 dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80% diện tích, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được).

Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.

Hiện nay, nhìn toàn cục, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa vững chắc.

Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

TP.HCM hiện có trên 10 triệu dân (dự kiến đến năm 2020 sẽ có dân số lên đến 12 triệu người) với hơn 1,8 triệu hộ gia đình, với gần 3 triệu người nhập cư, có một bộ phận trong số 200.000 cán bộ công chức, viên chức, nhất là ngành giáo dục, y tế, và khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê nhà, tạo lập nhà ở.

Bên cạnh đó, cũng như hơn 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hư hỏng nặng cũng đặt ra nhu cầu rất lớn về cải thiện nhà ở đi đôi với chỉnh trang đô thị.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội , nhà ở thương mại nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ để cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức lớn nhất vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung có hạn, đòi hỏi phải có cơ chế, chính sách phù hợp và sự nỗ lực phối hợp hiệu quả của chính quyền thành phố, quận, huyện, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và hệ thống tín dụng.