Thành phố châu Á chứng kiến giá bất động sản cao cấp tăng nhanh nhất thế giới: Nỗi ám ảnh bong bóng vỡ tung quay trở lại

Trên hòn đảo hạng sang Palm Jumeriah của Dubai, một dinh thự 10 phòng ngủ đã được bán với giá cao kỷ lục 76 triệu USD vào tháng 4. Nhu cầu đối với biệt thự tại thành phố này đã tăng cao. Một tòa nhà phong cách tương lai cũng đang được xây dựng gần đó với bể bơi vô cực cao 90m và bể sứa khổng lồ.

"Tàn tích" của bong bóng bất động sản năm 2009

Tuy nhiên, ngay đối diện đó là những khung cột bê tông của 4 tòa nhà chưa hoàn thiện từ một dự án 20 năm tuổi có tên Dubai Pearl. Đây là một lời cảnh báo về việc sự bùng nổ của thị trường bất động sản có thể kết thúc nhanh chóng như thế nào.

Năm ngoái, Dubai đã chứng kiến giá bất động sản cao cấp tăng với tốc độ nhanh nhất thế giới. Một phần nguyên nhân là do phản ứng nhanh nhạy của chính phủ nước này khi ứng phó với đại dịch, giúp thu hút dòng tiền từ khắp nơi trên thế giới. Theo Knight Frank, giá bất động sản cao cấp ở Dubai đã tăng 56% trong năm 2021, cao hơn mọi thành phố lớn khác. London ghi nhận mức tăng 1,3%, New York là 3,6% và San Francisco là 19%.

Giữa bối cảnh giá nhà tăng cao ở Dubai, tàn dư của những quả bong bóng bất động sản vỡ tung khiến thành phố thuộc UAE này gần như phá sản vào năm 2009 vẫn nằm rải rác ở đường chân trời. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư điên cuồng vào lĩnh vực bất động sản ở thành phố Trung Đông đã bùng nổ trở lại, đến mức những dự án dở dang lớn như Pearl một lần nữa trở thành tâm điểm chú ý, dù vẫn là một lời cảnh báo về quá khứ đen tối.

Khu Dubai Pearl trên Google Maps.

Pearl tọa lạc trên một khu đất nằm trong khu vực được điều hành bởi Tecom Group - tập đoàn điều hành khu thương mại. Tecom vẫn đang nợ tiền mua đất của Pearl từ vài năm trước. Bloomberg hiện chưa thể xác minh ai là chủ sở hữu của dự án.

Các ngân hàng cho biết đợt IPO của Tecom sẽ là bài kiểm tra quan trọng để xem liệu Dubai có thể thực sự trỗi dậy sau đợt sụp đổ năm 2009 hay không. Ở thời điểm đó, hoạt động xây dựng diễn ra ồ ạt và giá tăng vọt sau đó đột ngột lao dốc, khiến nhiều nhà đầu tư, quản lý tài sản không thể lấy lại tiền.

Các nhà đầu tư bất động sản ở Dubai cũng bị ảnh hưởng bởi một số công ty bị hủy niêm yết trong 2 năm qua. Một số nhà đầu tư đã đặt câu hỏi với ban quản lý của Tecom về những mối liên kết của công ty và tình trạng đình trệ của dự án Pearl trong các cuộc thảo luận về kế hoạch IPO. Công ty này trả lời họ không kiểm soát dự án này.

Trong một email trả lời các câu hỏi, Cơ quan Quản lý Bất động sản - chi nhánh của Sở Đất đai Dubai, cho biết họ đang đàm phán với nhà phát triển chính của dự án Dubai Pearl để hoàn thiện và khởi động lại.

Một "tàn tích" khác của sự bùng nổ bất động sản trước đó ở Dubai nằm ngay gần Pearl, đó là ít nhất 2 công trường xây dựng khác bị bỏ hoang. Một dự án nổi bật hơn là tòa tháp cao hơn cả Burj Khalifa - tháp chọc trời cao nhất thế giới, cũng bị đình trệ từ vài năm trước.

Nhà đầu tư dần lấy lại niềm tin

Sự chú ý với thị trường địa ốc quay trở lại là động lực cho nhiều người quan tâm đến một trong số những bất động sản kể trên. Một doanh nhân ở Toronto cho biết, nơi mà Pearl đang được xây dựng là địa điểm hoàn hảo để phát triển một khu nghỉ dưỡng khổng lồ. Trong những năm gần đây, ít nhất 1 cuộc đấu thầu đã diễn ra trong những năm gần đây của 1 quỹ nước ngoài, dù kết quả chưa rõ ràng, theo nhóm nhà đầu tư và tài liệu của Dubai Pearl.

Faisal Durrani - chủ tịch và trưởng bộ phận Nghiên cứu Trung Đông tại Knight Frank, cho hay: "Những địa điểm chưa hoàn thiện ở quanh Dubai là lời nhắc nhở về sự bùng nổ của năm 2007 và 2008. Đó là điều mà bạn cũng thấy ở những thành phố khác. Tuy nhiên, trong trường hợp của Dubai, điều trớ trêu là một số mảnh đất trống này lại nằm ở giữa những khu đã hoàn thiện và được săn đón nhiều. Giá trị của những địa điểm như vậy đã tăng cao trong thập kỷ qua, trở thành "ánh sáng" cho một thành phố đang "cháy hàng" với các khu đất cao cấp."

Pearl là dự án trị giá 820 triệu USD khi được công ty trong nước là Omnix Group khởi công vào năm 2002. Tuy nhiên, do khởi đầu chậm chạp, một tập đoàn gia đình ở Abu Dhabi đã tiếp quản vào năm 2007. Khu bất động sản này được sử dụng để xây dựng một số khách sạn, căn hộ cao cấp và 1 nhà hát opera.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu xảy ra và nhà phát triển của Abu Dhabi đã không đủ khả năng tài trợ hoàn toàn cho dự án vì chi quá nhiều tiền của nhà đầu tư vào hoạt động marketing. Gần 2 thập kỷ sau, các nhà đầu tư ban đầu của Pearl - gồm 96 cá nhân, vẫn đang tiến hành những vụ kiện pháp lý. Họ kiến nghị với các quan chức thành phố và hoàng gia nhằm nỗ lực lấy lại tiền thông qua việc bán dự án hiện cho 1 nhà phát triển mới.

Chính quyền Dubai đã công bố thương vụ IPO của Tecom vào tháng 12, cho biết đây là một phần trong kế hoạch nhằm tăng quy mô thị trường chứng khoán của họ lên 3 nghìn tỷ AED (817 tỷ USD).

Hình mẫu trong kế hoạch xây dựng khu Dubai Pearl của nhà phát triển Canada.

Theo trang web bất động sản Property Finder, đà tăng giá trong năm 2021 tiếp tục kéo dài sang những tháng đầu năm nay, trong đó tháng trước vừa trở thành tháng 4 nhộn nhịp nhất với hoạt động mua bán bất động sản ở Dubai kể từ năm 2009. Thành phố này đã được hưởng lợi vì thu hút rất nhiều người từ các chuyên gia tài chính châu Á cho đến Nga đang tìm cách chuyển tiền ra nước ngoài.

Các nhà phân tích nhận định, thị trường bất động sản Dubai hấp dẫn vì có giá tương đối rẻ so với các trung tâm lớn như New York và London. Song, một số người đã cảnh báo về rủi ro tiềm ẩn. Tình trạng dư cung vẫn tồn tại là mối lo ngai kéo dài. Trong những năm gần đây, Quỹ Carnegie vì Hòa bình Quốc tế và Lực lượng đặc nhiệm Tài chính quốc tế đã cảnh báo thị trường nhà đất Dubai có thể là điểm đến của các quỹ bất hợp pháp được dùng để rửa tiền.

Trong khi đó, vụ bong bóng bất động sản 2009 vỡ tung của Dubai là yếu tố khiến giới chức đưa ra những cải cách khác nhau, bao gồm giới hạn các khoản vay nghiêm ngặt hơn với người mua. Giới phân tích coi đây là nỗ lực nhằm cải thiện quy định của lĩnh vực này, ngăn chặn khả năng bong bóng lặp lại và cải thiện vị thế của Dubai.

Tham khảo Bloomberg