Tháo vướng quy định về đất ở, cơ hội tăng nguồn cung cho thị trường

Nhiều chủ đầu tư không được công nhận vì "vướng" quy định về đất ở.

Trao đổi với phóng viên Thời Báo VTV, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết; vừa qua Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã có kết luận "Đối với Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, hiệp hội liên quan xong trước ngày 10/3/2024; đồng thời gửi hồ sơ trình đến Bộ Tư pháp thẩm định, trình đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội trình Chính phủ thông qua".

Đây là tin vui đối với thị trường bất động sản bởi lẽ thời gian qua có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng vì chủ đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở". Tình trạng này đã gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng "lệch pha" trên thị trường.

Điển hình là tại TP Hồ Chí Minh hiện nay có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" (chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn) không được công nhận chủ đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng trường hợp của công ty bất động sản mua đấu giá khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Tân có diện tích trên 6 ha thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng. Nhưng, điều "oái oăm" là công ty bất động sản này cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do hiện trạng khu đất họ trúng đấu giá đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở".

Một trường hợp khác tại tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung của một khu công nghiệp có quy mô 3.000 ha. Sau khi điều chỉnh giảm thì có hơn 1.000 ha được chuyển thành khu đô thị dịch vụ bao gồm nhà ở thương mại. Trên thực tế đã có 3 doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, cả 3 doanh nghiệp đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì cũng thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở".

Nhiều năm qua, loại hình nhà ở hợp túi tiền người thu nhập thấp không còn xuất hiện trên thị trường.

Kỳ vọng sẽ sớm xóa bỏ được tình trạng thiếu nguồn cung nhà giá thấp.

Trên thực tế từ khi áp dụng các quy định tại điểm C khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, trên phạm vi cả nước có rất nhiều dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng "áp đảo" trên thị trường, và loại hình căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội thì biến mất.

Điều này vừa gây tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị "chôn vốn" nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Chỉ tính riêng tại tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ tháng 7/2015 đến tháng 12/2020 có 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, còn lại 126 dự án do nhà đầu tư "có đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" nên không được công nhận chủ đầu tư. Những chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại còn lại này bị thiệt hại rất lớn do đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng không được triển khai thực hiện, khiến dự án bị đội vốn và mất cơ hội kinh doanh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trường hợp thí điểm nếu được Quốc hội thông qua thì sẽ bảo đảm quyền của nhà đầu tư, làm tăng nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở thương mại. Việc tăng cung sẽ phát huy vai trò điều tiết thị trường, buộc các chủ đầu tư phải tự cơ cấu lại sản phẩm nhà ở theo tín hiệu của thị trường, để dần khắc phục tình trạng thiếu nhà ở có giá trung bình, nhà giá thấp nhà ở giúp những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có cơ hội tạo lập được nhà ở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.