Theo chân nhà đầu bất động sản tư đi săn hàng ngộp, mảnh đất 10 tỷ thời sốt nay giảm còn 6 tỷ vẫn “lắc đầu”: “Giá rẻ chưa chắc là cơ hội làm giàu”

Trải qua hơn 5 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng. Theo đó, giá đất nền tại nhiều khu vực hiện nay đã giảm phổ biến khoảng 20 - 30%, thậm chí những sản phẩm “ngộp” mức giá có thể giảm sâu hơn rất nhiều. Do đó, thời điểm này được đánh giá là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư có tiền mặt muốn mua bất động sản giá hời. Tuy nhiên, thực tế không phải mảnh đất nào có giá giảm sâu cũng được nhóm đầu tư này mua vào. Bởi họ luôn có những tiêu chí khắt khe khi lựa chọn sản phẩm, đặc biệt trong bối cảnh bất động sản cắt lỗ đang tràn lan trên thị trường.

Theo chân anh N.V.H, nhà đầu tư có lâu năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản tại Hà Nội di chuyển về một số khu vực từng xảy ra sốt đất như huyện Việt Yên, Yên Dũng (tỉnh Bắc Giang) và huyện Yên Phong (tỉnh Bắc Ninh) săn bất động sản “ngộp”.

Tại khu vực huyện Yên Dũng (Bắc Giang), anh H được môi giới dẫn đi xem một lô đất có diện tích 230m2, với mức giá 4 tỷ đồng nằm tại đường liên thôn rộng 4m, tương đương 17,3 triệu đồng/m2. Theo môi giới, mảnh đất này thời điểm sốt đất có giá giao dịch khoảng hơn 6 tỷ đồng, đến nay chủ nhà cần tiền nên mới chấp nhận hạ giá sâu.

Môi giới tiếp tục đưa chúng tôi đi xem một mảnh đất khác trên địa bàn xã Yên Lư có diện tích 310m2 nằm tại đường rộng khoảng 5m. Vừa giới thiệu, môi giới vừa cho chúng tôi xem hợp đồng mua bán của mảnh đất này thời điểm cuối năm 2021 với mức giá 10 tỷ đồng.

“Đầu năm 2022, mảnh đất này được trả lên tới 11 tỷ đồng nhưng chủ đất khi đó nhất quyết không bán. Đến nay do họ ôm nhiều đất nên bán bớt đi để trang trải tài chính. Do vậy, mảnh đất này được bán với giá 6 tỷ đồng”, môi giới nói.

Tuy nhiên, anh G cho rằng, mảnh đất này nằm tại khu vực chưa hình thành khu dân cư, đa phần xung quanh vẫn là đất trống. “Khu dân cư hiện hữu vẫn cách khá xa mảnh đất, nếu đợi phát triển sẽ rất lâu, chưa có tiềm năng khai thác dòng tiền ngay. Theo đó, với mức giá bán của chủ đất hiện tại chưa chắc là cơ hội để làm giàu”, anh G nói.

Tiếp tục di chuyển tới khu vực gần khu công nghiệp Quang Châu (huyện Việt Yên), chúng tôi được môi giới khác giới thiệu mảnh đất 100m2 với giá 2 tỷ đồng. Theo môi giới, thời điểm sốt đầu năm 2022, chủ đất mua với giá hơn 3,1 tỷ đồng. Cách đây 3 tháng chủ bắt đầu rao bán với giá 2,35 tỷ đồng nhưng đến nay do cần bán gấp nên giảm tiếp về giá tròn 2 tỷ.

“Khu vực này hiện nay đa phần giá đất đều giảm ở mức trên 20 - 30%, một số chủ đất cần tiền có thể thương lượng thêm. Hồi đầu năm 2022, tại khu vực này còn xuất hiện nhiều mảnh đất được rao bán với giá 45 triệu đồng/m2, có lô nào chốt ngay lô đó”, môi giới nói thêm.

Tiếp tục di chuyển tới khu vực Dũng Liệt (Yên Phong, Bắc Ninh), anh G được môi giới tư vấn lô đất có diện tích 115m2 với mức giá 2,5 tỷ đồng nằm trong khu đô thị. Theo tính toán của anh G, mức giá này chỉ thấp hơn thị trường vài phần trăm. Theo đó, khó có thể cho đây là lô đất ngộp.

Ngoài ra, anh G được giới thiệu thêm nhiều lô đất khác đang rao bán cắt lỗ từ 20 - 30% so với thời điểm đầu năm 2022. Kết thúc chuyến đi “săn” đất ngộp, anh G ra về “trắng tay”.

Chia sẻ về kinh nghiệm cá nhân, anh G cho biết: “Nhiều mảnh đất có giá giảm sâu nhưng chưa chắc là cơ hội để xuống tiền. Có những mảnh đất dù giảm từ 10 - 20% nhưng đáp ứng đủ các tiêu chí về pháp lý, vị trí, tiềm năng,... tôi vẫn mua vào. Đi săn đất không chỉ nên quan tâm tới giá bán. Thực tế, lô đất có mức giá giảm sâu so với thị trường chung đều có những rủi ro đi kèm. Theo đó, không quan tâm tới việc chủ đất khó khăn hay nợ ngân hàng phải bán đất mà đạt kỳ vọng, tiêu chí thì nên mua”.

Theo anh G, thực tế hiện nay rất nhiều đất nền giảm giá được bán ra thị trường. Do vậy, người mua sẽ có rất nhiều lựa chọn xuống tiền. Tuy nhiên, anh G cho rằng, phải tuân thủ những quy tắc đặt ra ban đầu.

Ngoài ra, anh G còn tiết lộ, thông thường để săn được đất ngộp phải có môi giới thân thiết. Đa phần môi giới họ sẽ đều dành những suất mua đất ngộp cho khách quen. Còn những mảnh đất được rao bán khắp nơi, khó có mức giá tốt.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

"Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu", ông Quang nhận định.