Thị trường nhà đất tỉnh lân cận Tp.HCM diễn biến “lạ”

Ghi nhận tại các khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bình Phước… đã có những diễn biến mới so với giai đoạn đầu năm 2023.

Tại thị trường Chơn Thành (Bình Phước) đầu tháng 6/2023 nhận thấy, một số dự án đất nền mở bán thời điểm này đã có hoạt động trở lại. Tuy nhiên, hoạt động chủ yếu là khách hàng tìm hiểu, tham quan dự án, tỉ lệ “xuống cọc” còn khá khiêm tốn. Điều này khác so với thời điểm cuối năm 2022 đến đầu năm 2023 khi thị trường khu vực này gần như tắt hẳn giao dịch mua bán hay tham quan dự án…

Đây vốn là thị trường sôi động giai đoạn 2019- 2021 khi các dự án đất nền chào bán đều có tỉ lệ khách đầu tư cao. Thậm chí, ở một số dự án tại Đồng Xoài, Chơn Thành khách giành nhau chọn vị trí lô đất. Tuy nhiên, đến hiện tại, khách mua tìm hiểu các dự án khá kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.

Tại thị trường tỉnh giáp ranh Tp.HCM là Đồng Nai hiện cũng có những diễn biến mới so với đầu năm 2023. Nếu phân khúc đất nền tiếp tục “cắt lỗ” thì dòng căn hộ có tín hiệu tích cực nhờ vào việc giảm lãi suất và các chính sách thanh toán giãn tiến độ từ chủ đầu tư. Chẳng hạn, mới đây, một dự án căn hộ tại trung tâm Nhơn Trạch là Fiato City của Thang Long Real Group chào giá từ 32 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm khá tốt từ khách hàng. Trong đó, ngoài các nhà đầu tư Tp.HCM thì người mua là dân địa phương tìm hiểu mua ở thực khá nhiều. Do dự án nằm trong KĐT đã hiện hữu nên người mua quan tâm.

Đây là diễn biến khá “lạ” tại khu vực này khi phân khúc đất nền mới vốn là dòng sản phẩm chủ đạo. Tuy vậy, đất nền Nhơn Trạch hiện đang cắt lỗ từ 200-500 triệu đồng/lô (tuỳ khu vực) nhưng sức mua vẫn khá yếu. Trong khi, dòng căn hộ trước đây không được nhà đầu tư quan tâm thì hiện tại “ngược dòng”. Tâm lý sợ rủi ro dòng tiền khi thị trường đất nền liên tục biến động giá lên -xuống có lẽ là nguyên nhân khiến dòng căn hộ tại đây “soán ngôi”. Đặc biệt, các dự án căn hộ trong các khu đô thị được quy hoạch trước đó ghi nhận có giao dịch ổn định ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại khu vực Dĩ An, Bình Dương giáp ranh Tp.Thủ Đức, Tp.HCM, thị trường đất nền và căn hộ cũng có những diễn biến mới so với các tháng trước. Một số dự án căn hộ giá vừa tầm ghi nhận có giao dịch trở lại từ giữa tháng 5/2023 đến nay. Trong đó, phần lớn rơi vào các dự án có tiến độ và pháp lý tốt. Trên thị trường thứ cấp, các dự án sắp bàn giao được quan tâm. Chẳng hạn, dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden trên đường An Bình, P.An Bình (Dĩ An) hiện chào bán dòng sản phẩm mới đang có lượt giữ chỗ khá tốt. 

Nếu so với đầu năm 2022, giá sơ cấp căn hộ tại Bình Dương vẫn tăng nhẹ trên dưới 5% do chủ đầu tư đứng trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý…

Trong khi đó, phân khúc đất nền tại Bình Dương từ đầu tháng 5/2023 đến nay các giao dịch chào bán “cắt lỗ” thứ cấp có xu hướng giảm. Nhiều nhà đầu tư thay vì bán lỗ, bán tháo đã giữ lại tài sản chờ thị trường hồi phục. Trong khi đó, đầu năm 2023, khá nhiều nền đất tại đây được rao bán cắt lỗ sâu. Có sản phẩm cắt lỗ ở mức 500-600 triệu đồng/nền.

Điều này đến từ các tín hiệu tích cực của việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án…đã tác động đến tâm lý của nhà đầu tư. Thay vì tìm cách hạ giá bán thu dòng tiền, nhiều nhà đầu tư kì vọng sau giai đoạn này, thị trường sẽ ổn định trở lại nên giữ tài sản.

Mức giá thứ cấp đất nền ghi nhận ở một vài nơi tại Bình Dương giảm trung bình từ 100-300 triệu đồng/nền, chủ yếu rơi vào các nhà đầu tư đang áp lực lãi vay ngân hàng. Trong khi loại hình nhà riêng lẻ tại khu vực này vẫn giữ giá so với đầu năm 2022, hoặc nhà đầu tư bán ra giảm lãi chứ không cắt lỗ.

Trong báo cáo mới đây về phân khúc đất nền và căn hộ Tp.HCM và các tỉnh lân cận, DKRA Group đã chỉ ra, trong tháng 5/2023 tỉ lệ tiêu thụ đất nền đã tăng rõ nét so với các tháng trước đó. Cụ thể, với 572 nền đất được đưa ra trong tháng đã tiêu thụ được 139 nền. Tuy giảm mạnh so với cùng kì năm ngoái nhưng tăng mạnh so với tháng 1,2 và 3/2023. Giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2.

Đáng nói, dự án đất nền mở bán mới trong tháng 5/2023 có mức giá tăng 4% - 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian cách nhau 5 - 7 tháng). Ở thị trường thứ cấp mức giảm trung bình 2-10% so với cùng kì năm trước. Tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn chưa đạt nhiều tín hiệu tích cực.

Tương tự, ở phân khúc căn hộ, trong tháng 5/2023, cả Tp.HCM và 4 tỉnh phụ cận có 6 dự án ra thị trường (tất cả đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo) với khoảng 390 căn. Tỉ lệ tiêu thụ được 139 căn. Đây là mức tiêu thụ tăng rõ nét so với tháng 1/2023. Mặc dù so với cùng kì năm ngoái, tỉ lệ này sụt giảm mạnh.

Theo những người trong cuộc, những giao dịch xuất hiện ở thời điểm này phần lớn đến từ các dự án có chính sách bán hàng tốt, chiết khấu mạnh tay. Đây cũng là cách mà phần lớn các chủ đầu tư áp dụng để kích cầu người mua giữa bối cảnh thị trường khó khăn.

Ngoài ra, ở giai đoạn này, diễn biến thị trường bất động sản tỉnh lân cận Tp.HCM có dấu hiệu tích cực nhờ vào tâm lý người mua đã dần ổn định trở lại trước những động thái gỡ khó của chính phủ, ngân hàng. Ở người mua đã xuất hiện tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ cơ hội) và sợ giá bất động sản có thể tăng trở lại khi thị trường phục hồi. Vì vậy, nhà đầu tư và người mua ở thực sẵn tiền mặt đã bắt đầu hướng đến các sản phẩm an toàn, giá tốt “xuống tiền” ở thời điểm này.