Thị trường nhà liền thổ Hà Nội diễn biến "lạ": Giá bán tăng 11% chỉ sau 1 quý lên 268 triệu đồng/m2, giao dịch giảm, nguồn cung mới tiếp tục đổ về ngoại thành

Theo báo cáo MarketBeat quý 3/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung nhà liền thổ Hà Nội tiếp tục điều chỉnh trong quý 3/2026, với khoảng 170 sản phẩm mở bán mới, giảm 40% theo quý và 21% theo năm. Sự sụt giảm chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới chủ yếu được đóng góp bởi các dự án quy mô nhỏ triển khai theo từng giai đoạn. Bối cảnh quy hoạch và pháp lý đang trong quá trình hoàn thiện cũng khiến cả chủ đầu tư và người mua duy trì tâm lý thận trọng.

Về vị trí, khu vực Ngoại thành tiếp tục giữ vai trò nguồn cung chủ đạo, chiếm khoảng 75% tổng lượng mở bán mới trong quý, nhờ lợi thế về quỹ đất phát triển và khả năng triển khai các dự án quy mô lớn. Trong khi đó, khu vực phía Tây và Rìa Trung tâm đóng góp phần nguồn cung mới còn lại, tập trung tại các địa bàn có hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và được hưởng lợi từ các động lực phát triển đô thị mới. Ngược lại, khu vực Trung tâm tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà liền thổ do hạn chế về quỹ đất phát triển, khiến hoạt động mở bán mới gần như vắng bóng.

Quý 3/2026 ghi nhận 167 giao dịch nhà liền thổ tại Hà Nội, giảm 3% theo quý và giảm 71% theo năm. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch đạt khoảng 770 căn, trong đó hoạt động mua bán chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn sở hữu hệ thống hạ tầng và tiện ích hoàn thiện. Thanh khoản duy trì ở mức thấp cho thấy xu hướng lựa chọn thận trọng hơn đối với phân khúc có giá trị đầu tư cao, trong bối cảnh môi trường kinh tế vĩ mô và các diễn biến địa chính trị toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều biến số.

Đồng thời, một bộ phận nhà đầu tư tiếp tục theo dõi các thông tin liên quan đến định hướng phát triển đô thị, quy hoạch mới của Hà Nội và quá trình hoàn thiện khung pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Trong ngắn hạn, các yếu tố này được kỳ vọng sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ của thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu vẫn ghi nhận tại những dự án có quy mô lớn, pháp lý minh bạch, hệ thống tiện ích đồng bộ và được hưởng lợi từ các động lực tăng trưởng hạ tầng, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng vốn theo hướng chọn lọc và ưu tiên giá trị dài hạn.

Giá sơ cấp nhà liền thổ tại Hà Nội đạt trung bình 268 triệu đồng/m² trong quý 3/2026, tăng 11% theo quý nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng theo quý chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mới, khi khoảng 25% lượng mở bán tập trung tại các khu vực có mặt bằng giá cao như Nam Từ Liêm và Tây Hồ. Các dự án tại đây được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối hoàn thiện, mức độ phát triển đô thị cao và nguồn cung quỹ đất ngày càng hạn chế. Do đó, đà tăng của giá sơ cấp trong quý phản ánh hiệu ứng cơ cấu nguồn cung nhiều hơn là sự gia tăng đồng đều của mặt bằng giá trên toàn thị trường.

Nguồn cung tương lai được dự báo tiếp tục dịch chuyển về khu vực Ngoại thành, hưởng lợi từ quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và định hướng phát triển đô thị đa trung tâm của Hà Nội. Trong bối cảnh nguồn cung khu vực lõi ngày càng hạn chế, các đại đô thị tích hợp dự kiến tiếp tục dẫn dắt thị trường. Sự phát triển của hạ tầng và các cực tăng trưởng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình tái phân bổ dân cư và dòng vốn, đồng thời gia tăng mức độ phân hóa giữa các dự án theo vị trí, chất lượng quy hoạch và khả năng khai thác giá trị dài hạn.