Thị trường thổ cư Hà Nội đang diễn biến ra sao sau loạt thông tin về quy hoạch, giải phóng mặt bằng diện rộng?

Thanh khoản thổ cư giảm mạnh ở tất cả các khu vực

Theo dữ liệu từ One Mount, quý 2/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến này đáng chú ý khi trái với thông lệ hàng năm, quý 2 thường là giai đoạn giao dịch sôi động hơn quý 1. Việc thanh khoản tiếp tục đi xuống cho thấy thị trường thổ cư đang suy yếu rõ rệt.

Theo One Mount, một trong những nguyên nhân đáng chú ý là hoạt động quy hoạch và giải phóng mặt bằng diễn ra trên diện rộng, làm gia tăng tâm lý e ngại dính quy hoạch của người mua.

Thanh khoản giảm tại tất cả các khu vực của Hà Nội. Trong đó, khu Tây ghi nhận mức giảm mạnh nhất, tới 70% so với cùng kỳ. Khu Nội thành giảm 66%, trong khi khu Đông giảm 61%.

Xét về thị phần giao dịch trong quý 2/2026, khu Bắc dẫn đầu với 27% tổng giao dịch toàn thị trường, chủ yếu nhờ thanh khoản tại các xã thuộc huyện Đông Anh cũ. Khu Nội thành chiếm 25%, trong khi khu Đông và khu Tây có thị phần tương đương nhau, cùng ở mức 22%.

Giao dịch tập trung tại các khu vực ven đô, nơi còn quỹ đất và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn

Dù thanh khoản toàn thị trường giảm sâu, giao dịch thổ cư trong quý 2/2026 vẫn tập trung đáng kể tại các xã ven đô.

Theo One Mount, 12 phường/xã có lượng giao dịch cao nhất chiếm khoảng 50% tổng giao dịch toàn thị trường. Đáng chú ý, 9 trong số 12 địa bàn này thuộc khu vực ven Hà Nội, gồm các địa bàn thuộc huyện Đông Anh cũ, huyện Đan Phượng cũ và huyện Gia Lâm cũ.

Trong đó, 4 xã thuộc huyện Đông Anh cũ ghi nhận lượng giao dịch cao nhất. Diễn biến này phản ánh sức hút của những khu vực còn quỹ đất, có nền giá dễ tiếp cận hơn và được kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng, quy hoạch trong dài hạn.

Ở nhóm phường có thanh khoản dẫn đầu tại từng khu vực, các địa bàn ngoài lõi trung tâm như Bồ Đề, Việt Hưng, Long Biên, Yên Nghĩa, Hoàng Mai và Lĩnh Nam tiếp tục nằm trong nhóm có lượng giao dịch cao.

Đây là những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn khu vực lõi và vẫn duy trì nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, thanh khoản tại tất cả các phường này đều giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, với mức giảm dao động từ 27% đến 83%.

Khu Tây và khu Đông ghi nhận mức giảm mạnh nhất. Theo One Mount, bên cạnh tâm lý e ngại trước các thông tin quy hoạch và giải phóng mặt bằng, mặt bằng giá thổ cư đã neo cao trong nhiều năm khiến hai khu vực này suy giảm lợi thế về giá và kém hấp dẫn hơn đối với người mua ở thực.

Người mua chuyển từ “mua đón quy hoạch” sang “chờ quy hoạch rõ hơn”

Theo One Mount, thị trường thổ cư Hà Nội năm 2026 được dự báo tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Tổng lượng giao dịch cả năm có thể giảm 40% - 50% so với năm 2025.

Thị trường được dự báo suy yếu trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế gặp nhiều thách thức, lãi suất duy trì ở mức cao và dòng tiền đầu tư thận trọng hơn.

Đặc biệt, hoạt động giải phóng mặt bằng và thu hồi đất trên diện rộng làm gia tăng rủi ro liên quan đến quy hoạch. Điều này đang tác động trực tiếp đến tâm lý của người mua thổ cư.

Nếu trước đây một bộ phận nhà đầu tư có tâm lý “mua đón quy hoạch”, thì hiện nay xu hướng đang chuyển sang “chờ quy hoạch rõ hơn”. Người mua có xu hướng ưu tiên những tài sản có thông tin pháp lý, quy hoạch rõ ràng thay vì chấp nhận rủi ro để kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai.

Theo dự báo của One Mount, triển vọng thị trường có thể chuyển biến tích cực hơn trong năm 2027 khi quy hoạch rõ ràng hơn và mặt bằng giá hạ nhiệt. Đây được kỳ vọng là những yếu tố giúp người mua yên tâm giao dịch trở lại và hỗ trợ thanh khoản thị trường phục hồi.