Bán cắt lỗ chung cư cao cấp: Mất 1 tỷ/căn hộ

Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội vẫn đang tiếp tục bị các đơn vị thứ cấp bán cắt lỗ với mức giá thấp hơn giá thị trường 4-5 triệu đồng/m2. Chị Huyền, một chủ nhà dự án chung cư cao cấp Dolphin Plaza tại Mỹ Đình đang rao bán căn hộ 144m2 của mình với giá cắt lỗ 4,5 tỷ đồng, bao sang tên hợp đồng cho khách. So với giá gốc của căn hộ 5,7 tỷ đồng, chị Huyền đã mất đi  1,2 tỷ đồng.

Tuy vậy, việc bán được căn hộ tiền tỷ này không phải là chuyện đơn giản, chị Huyền đăng tin khắp nơi, treo hoa hồng tiền triệu cho môi giới nhưng đến nay vẫn đang mỏi mắt tìm khách. "Trước đây, để mua được căn hộ này, mình phải nhờ vả người quen mới mua được. Giờ thì rao mấy tháng trời không có ai hỏi thăm", chị Huyền rầu rĩ.

Giá căn hộ giảm mạnh. (Ảnh:D.A)

Không chỉ các căn hộ cao cấp, mà ngay cả các căn hộ giá bình dân, người mua cũng đua nhau cắt lỗ. Trên một diễn đàn nhà đất, một khách hàng đang chào bán lại căn hộ Dương Nội cắt lỗ nửa tỷ đồng. Ngay tại các căn hộ của dự án này, người mua cũng treo biển bán nhà.

Anh Nguyễn Trung Kiên, một nhà môi giới bất động sản ở Cầu Giấy - Hà Nội cho hay, anh đang rao bán 4 căn hộ tại dự án trên đường Lê Đức Thọ, Từ Liêm, Hà Nội. Để bán được nhanh, anh Kiên chấp nhận bán rẻ 4 căn với mức giá 16 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thị trường khoảng 5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhà giao bán cả vài tháng nay mà vẫn không có khách mua do diện tích căn hộ quá lớn từ 110-150m2.

Làn sóng cắt lỗ chung cư dường như chưa có dấu hiệu ngừng lại khi lượng căn hộ bị các đơn vị thứ cấp bán cắt lỗ ngày càng nhiều. Giá căn hộ được chào bán thứ cấp thấp hơn so với chủ đầu tư chào bán hàng triệu đồng. Đơn cử, dự án chung cư cao cấp Hapulico (Thanh Xuân), nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán cắt lỗ mức 28-29 triệu đồng/m2. Thời kỳ "hot", căn hộ này được giao dịch với giá từ 33- 35 triệu đồng/m2. Chung cư bình dân Văn Khê (Hà Đông) cũng từng được chào bán với giá từ 22-28 triệu đồng/m2, hiện giảm xuống chỉ dưới 22 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo số lượng căn hộ tồn kho tại Hà Nội tính đến hết tháng 5/2013 lượng tồn kho (bao gồm chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn hộ chung cư, tương ứng với hơn 566.000 m2. Nhiều nhất là căn hộ hơn 90 m2, với 5.400 căn.

Giá tiếp tục giảm

Khảo sát thị trường BĐS Hà Nội cho thấy, các chủ tư đang tìm đủ mọi chiêu để chiều lòng khách hàng ngoài hình thức giảm giá, còn cho vay ưu đãi mua nhà, có dự án lãi suất 0% trong vòng 18 tháng.

Số lượng khách hàng quan tâm tìm hiểu thông tin các dự án đã bắt đầu tăng trở lại, tuy nhiên khách hàng rất thận trọng với các thông tin như giảm giá, quà khuyến mại và hình thức hoàn thiện căn hộ. Thị trường căn hộ sẽ còn chứng kiến thêm nhiều dự án khác tiếp tục bung hàng trong thời gian  tới, với số lượng căn hộ cung cấp ra thị trường rất lớn.

Trong khi ở phân khúc căn hộ cao cấp đang tìm cách để giải phóng hàng tồn kho, người mua lại quan tâm đến phân khúc nhà ở thương mại bình dân. Nhiều căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng vừa được chào bán tại các dự án CT6 - Khu đô thị Đặng Xá, OCT2 - Khu đô thị Xuân Phương, CT8 - Tổ hợp chung cư Đại Thanh và Phúc Thịnh Tower với giá chào bán khoảng từ 10 đến 13,6 triệu đồng/m2. Một số dự án đã tạo nên cơn sốt với mức chênh hàng trăm triệu đồng.

Báo cáo của CBRE VN cho thấy, dự án chào bán trong năm 2013 có giá chào bán thấp hơn nhiều so với giá trung bình của 5 năm trước do có sự chuyển hướng sang phân khúc bình dân và trung cấp. Khoảng 95% các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm 2013 thuộc về phân khúc trung cấp và bình dân, so với mức 70% của giai đoạn 2007-2011. Trong đó, 80% các căn được chào bán có mức giá trung bình dưới 20 triệu đồng/m2, năm 2011 con số này chỉ 20%.

Thị trường thứ cấp, giá giảm liên tiếp từ năm 2011 cho tới nay, 70% số căn được giao dịch với giá chiết khấu so với giá ban đầu. Các dự án có tiến độ xây dựng chậm không có thanh khoản ngay cả khi được chiết khấu cao.

Nhận định về thị trường, đại diện Knight Frank cho rằng, nhiều dự án công bố mức giảm giá đáng kể thường sẽ thay đổi mức độ hoàn thiện của căn hộ khi bàn giao cho khách hàng. Do đó, việc giảm giá bán ban đầu có thể hấp dẫn, tuy nhiên khách hàng sẽ phải chi nhiều tiền hơn để hoàn thiện căn hộ như mong muốn.

Còn đại diện CBRE VN nhận định, hầu hết người mua vẫn đang rất thận trọng. Giá cả hiện nay đang là mối quan tâm hàng đầu vì vậy tâm lý chờ đợi đang chi phối. Tại thời điểm này, một dự án được xem là hấp dẫn  khi kết hợp được các yếu tố gồm mức giá tốt, điều khoản thanh toán linh hoạt cùng hỗ trợ tài chính và các cam kết về chất lượng quản lý và cơ sở tiện ích tốt.

Trong thời gian tới, các dự án có mức giá chào bán khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 dự kiến sẽ có tỷ lệ bán tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả khi ở mức giá hợp lý, khách hàng vẫn cần thấy được cam kết thực sự trong tiến độ xây dựng và chất lượng quản lý dự án. Giá chào bán trên thị trường dự kiến tiếp tục trên đà giảm giá đến cuối năm 2013, tuy nhiên số lượng các dự án giảm giá sẽ ít hơn khi giá bán tiến gần đến chi phí.