Cú hích nào cho thị trường BĐS cao cấp

Những dự án thoi thóp

Trong khi bất động sản (BĐS) bình dân đang được tăng cung, BĐS trung cấp được gỡ rối bằng những chính sách như chuyển đổi, chia nhỏ căn hộ, phân khúc cao cấp dường như đang lâm vào trạng thái tiến thoái lưỡng nan đầy bế tắc. Qua 3 năm thăng trầm, không khó để thấy thị trường BĐS đã có sự đổi ngôi ngoạn mục.

Tại Hà Nội, những dự án cao cấp từng là “gà đẻ trứng vàng” nay xuống dốc không phanh, bất chấp nỗ lực của chủ đầu tư. Habico Tower, Booyoung Vina, Usilk City, Dương Nội, Geleximco… là những cái tên được nhắc đến nhiều nhất thời gian qua như một minh chứng cho sự tuột dốc của phân khúc danh giá này.

Mới đây, dự án  Daewoo Cleve do Tập đoàn Inpyung (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư cũng tiếp tục nối gót khi qua 4 năm xây dựng, dự án này chỉ lên được… 6 tầng rồi dậm chân tại chỗ. Với vốn đầu tư lên đến hơn 421 triệu USD, quy mô dự án gồm 15 tòa nhà cao cấp 36-40 tầng, tổng cộng trên 4.500 căn hộ, từng gây nên cơn sốt ngay cả khi thị trường đã rơi vào tình thế trầm lắng, đây quả là một kết cục bi đát. Và theo dự đoán của những người am hiểu thị trường BĐS, “ngôi sao mới” một thời này sẽ tiếp tục sa lầy bởi bế tắc về tài chính cũng như sự đóng băng của thị trường.

Bi đát hơn cả khu vực căn hộ, một phần khác của phân khúc cao cấp dường như đã bị bỏ rơi từ rất lâu là khu vực biệt thự, nhà liền kề và đất nền. Mặc dù đã bị điểm danh từ nhiều năm qua bởi tình trạng bỏ hoang tràn lan, nhưng cho đến nay việc xử lý hậu quả vẫn bế tắc. Không khó để thấy tại các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Văn Phú, Mỗ Lao (Hà Đông), Vân Canh, Tân Tây Đô (Hoài Đức), Quang Minh (Mê Linh)… số biệt thự, đất nền hay nhà liền kề bỏ hoang la liệt.

Dự án khu đô thị Quang Minh (huyện Mê Linh) do CTCP Đầu tư xây dựng Long Việt làm chủ đầu tư có diện tích 45ha, được hoàn thành từ cuối năm 2007, nhưng đến nay hàng trăm biệt thự, nhà liền kề đều trong tình trạng bỏ không.

Dự án khu đô thị Văn Phú do CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest làm chủ đầu tư gần như đã hoàn thành các lô biệt thự, nhà phố, nhưng nay khu đô thị này được mệnh danh là “thành phố chết” khi có đến hơn 90% biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang.

Xa hơn một chút, dự án khu đô thị Vân Canh do Tập đoàn Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư cũng đang bỏ hoang khoảng 300 căn biệt thự đơn lập, song lập và nhà liền kề mặt phố đã xây xong.

Rồi Lideco, Nam Từ Sơn, Hoàn Sơn… hay các dự án siêu căn hộ như Geleximco, Văn Khê, Dương Nội… cũng đều bế tắc trong việc tiêu thụ. Các dự án BĐS nghỉ dưỡng cũng đang kêu cứu khi không thể tìm được lối thoát sau một thời gian dài chạy theo những cơn sốt ảo.

Thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có trên 42.000 căn nhà tồn kho, trong đó có 26.444 căn hộ và 15.788 căn nhà thấp tầng. Riêng Hà Nội tồn kho 5.789 căn, tương ứng 566.610m² sàn; nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề) 3.483 căn, tương ứng 874.825m² sàn; nhà cho người thu nhập thấp khoảng 330 căn hộ; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê khoảng 175.000m²…”.

Cục nợ khó nuốt

Trong khi BĐS bình dân đang được nỗ lực tăng cung bằng các dự án nhà ở xã hội (NoXH), nhà cho người thu nhập thấp, diện tích nhỏ, BĐS trung cấp đang được gỡ bí bằng phương cách chuyển đổi dự án, chia nhỏ căn hộ hoặc các gói hỗ trợ lãi suất, thì BĐS cao cấp dường như tiến thoái lưỡng nan.

Thậm chí các chủ đầu tư cho rằng sống hay chết bây giờ phụ thuộc hoàn toàn vào Nhà nước, bởi doanh nghiệp đã hoàn toàn “bó tay”. Ông Phan Quốc Chính, Giám đốc dự án Deawoo Cleve, cho rằng giá cả trên thị trường BĐS tăng giảm theo kỳ vọng sẽ khiến những dự án cao cấp “chết toàn tập”.

“Về phương diện kinh doanh, chúng tôi đã làm đủ cách, giảm giá, khuyến mại, cam kết… nhưng khách hàng không mua vì có tâm lý chờ giá xuống thêm nữa, đặc biệt khi mọi chính sách của Nhà nước đều tập trung phân khúc nhà ở giá thấp như hiện nay”- ông Chính cho biết.

Thực tế khó khăn đã khiến doanh nghiệp này chủ động điều chỉnh dự án từ xây dựng 15 tòa căn hộ cao cấp xuống còn 2 tòa. Phần diện tích còn lại sẽ được điều chỉnh sang nhà thấp tầng, nhà biệt thự, liền kề. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này cũng chưa chắc mang lại tương lai sáng sủa hơn khi nhà thấp tầng, biệt thự, liền kề cũng đang đầy ứ trên thị trường.

Trạng thái tháo chạy cũng diễn ra với nhiều dự án cao cấp khác khi các doanh nghiệp đồng lòng xin chuyển hướng sang làm NoXH, bất chấp phải hạ giá dự án. Có thể kể đến những cái tên như khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú của Công ty Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà, AZ Thăng Long của Công ty Bánh kẹo Thăng Long, Sunny Garden City của CEO Group… Tuy nhiên, nếu so với “tảng băng” phân khúc cao cấp trên thị trường, con số này chưa thấm vào đâu.

Trên thực tế, không khó để thấy biệt thự, nhà liền kề và các căn chung cư cao cấp đang là nút “thắt cổ chai” trên thị trường và để giải quyết không hề đơn giản.

Theo nhiều chuyên gia, những chính sách gần đây của Nhà nước đã khiến nhiều người lầm tưởng thị trường đã khả quan, nhưng thực tế cho thấy mới chỉ tác động giúp thị trường chuyển động nhẹ, còn “tảng băng” phân khúc cao cấp gần như không suy suyển.

Cơn sốt từ cách đây vài năm đã để lại di chứng nặng nề, đó là nguồn cung cao cấp quá lớn thị trường không thể hấp thụ nổi. Không những thế, sản phẩm BĐS thuộc phân khúc này một phần không nhỏ đã được chủ đầu tư bán đứt đoạn cho giới đầu cơ và một khi đã bán, việc xử lý không còn đơn giản.

Một chủ đầu tư dự án biệt thự, liền kề cao cấp tại huyện Hoài Đức, chia sẻ doanh nghiệp này đã bán sản phẩm cho khách hàng, nên bây giờ câu chuyện sẽ không còn đơn giản ở chỗ doanh nghiệp đối xử như thế nào với dự án nữa. “Xây tiếp chúng tôi không còn đủ tiền, muốn chuyển đổi cũng không thể do khách hàng không đồng ý hoặc có những căn biệt thự xây thô rồi rất khó chuyển đổi” - vị này cho biết.

Cho chết hẳn?

Không cứu, đó là ý kiến chung của cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia BĐS. Tuy nhiên, ứng xử như thế nào với phân khúc này, khi mà số dư nợ ở đây quá lớn, số tiền vốn chôn vùi ở đây cũng lên tới con số khổng lồ là điều không dễ dàng. Quy tắc đơn giản của thị trường là khơi thông chỗ đầy để chảy sang chỗ thiếu, nhưng nhìn nhận thực tế thị trường cho thấy số BĐS cao cấp có thể chuyển đổi sang BĐS bình dân không lớn.

Vậy đối với những dự án không thể chuyển đổi, cũng không thể chia nhỏ căn hộ, cần đối xử như thế nào? Phó mặc cho thoi thóp hay để cho “chết” hẳn? 

Theo một số chuyên gia, việc "chết hẳn" không hẳn là thảm họa mà trái lại còn là cơ hội để thị trường BĐS hồi sinh. Bởi doanh nghiệp phá sản, nhưng giấy phép xây dựng, công trình dự án, nhân công lao động vẫn còn nguyên đó và sẽ được chuyển cho một ông chủ khác có trình độ quản lý tốt hơn, có nguồn vốn vững mạnh hơn và công trình sẽ được thi công nhanh chóng hơn, thay vì "đắp chiếu" từ năm này sang năm khác như hiện nay.

Tuy nhiên, dưới góc độ khác, nhiều người lại cho rằng nên nhìn vào thị trường BĐS Hoa Kỳ để tham khảo. Khi xảy ra khủng hoảng, Chính phủ Hoa Kỳ không can thiệp mà để thị trường BĐS tự điều tiết. Nhưng khi thị trường không làm được điều đó Chính phủ phải ra tay.

Đây là điểm mấu chốt quan trọng. Hiện nay chỉ tính riêng Hà Nội đã cần tới 45 tỷ USD để hoàn thiện những dự án dang dở, chưa kể đến TPHCM lượng tồn kho cũng không nhỏ. Vậy thị trường điều tiết nổi không trong bối cảnh BĐS đang được đánh giá phát triển thiếu lành mạnh. Vì vậy ở góc độ nào cũng không thể thiếu “bàn tay” của Nhà nước trong vai trò hỗ trợ, định hướng.

Ứng xử như thế nào với phân khúc BĐS cao cấp vẫn là câu hỏi khó trong thời điểm hiện tại. Dù cho ưu tiên phân khúc nhà ở giá thấp cũng không thể phủ nhận rằng hàng tồn kho cao cấp vẫn còn quá lớn và chừng nào chưa “tiêu hóa” hết được số hàng này, thị trường BĐS vẫn còn nghiêng lệch, chưa cân bằng.

Chính vì vậy, bên cạnh các chính sách phát triển nhà giá thấp, Nhà nước nên song hành các biện pháp hỗ trợ như sự ổn định về mặt lãi suất, xem xét giảm thuế đối với các giao dịch BĐS, cho phép người nước ngoài mua nhà… Có như thế thị trường BĐS mới được khơi thông, tạo đà phát triển bình thường.