Thị trường BĐS: Hồi phục không dễ

Chuyện người dân khiếu kiện do doanh nghiệp lấy đất làm dự án mà không đền bù thỏa đáng xảy ra khá nhiều trong thời gian qua.

Rồi giá đất đai của từng địa phương có nhiều bất cập, nơi thì giá không theo kịp diễn tiến của thị trường, nơi lại định giá quá cao… khiến công tác giải tỏa mặt bằng bị ách tắc.

Không những thế, do không có một cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ và đồng bộ, nhiều chuyện bi hài liên quan đến giấy tờ đã xảy ra, sổ sách sai lệch, quản lý chồng chéo, khiến cho việc quy hoạch trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.

Chính vì vậy, việc dự án “Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” được Thủ tướng phê duyệt, cơ quan chủ quản là Bộ Tài nguyên và Môi trường, là một tin tốt với nền kinh tế cũng như cho sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản.

Dự án này sẽ xây dựng, triển khai, quản lý, vận hành, khai thác, cập nhật hệ thống thông tin đất đai quốc gia một cách thống nhất, đồng bộ.

Nếu như dự án trên có tính dài hạn, thì thông tư hướng dẫn thực hiện ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế VAT do Bộ Tài chính ban hành về việc giảm thuế VAT 5% với các hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội giao dịch từ ngày 1/7/2013 chính thức được áp dụng sẽ ngay lập tức giúp người mua nhà “dễ thở” hơn.

Các hợp đồng giao dịch nhà thương mại đã hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 (đã gồm thuế, phí bảo trì) giao dịch từ 1/7/2013 đến 30/6/2014 cũng được nhận sự miễn giảm này.

Thông tư cũng quy định các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội sẽ được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 10%.

Các doanh nghiệp có doanh thu năm không quá 20 tỉ đồng được áp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% kể từ ngày 1/7. Ngoài việc được giảm thuế VAT, thị trường bất động sản còn được hỗ trợ về chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, từ ngày 1/1/2014 sẽ áp dụng việc miễn thuế thu nhập cá nhân cho một số đối tượng như chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng bất động sản là công trình xây dựng trong tương lai và nhà ở hình thành trong tương lai giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau…

Những ưu đãi về thuế ấy được hy vọng sẽ góp phần làm ấm lên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thông tin xám màu cũng không ít…

Xung đột lợi ích giữa người mua và chủ đầu tư

Tin không vui cho thị trường những ngày qua là cả trong Nam ngoài Bắc đều xảy ra những vụ lùm xùm kéo dài giữa người mua căn hộ tại các dự án với chủ đầu tư. Đa phần những vụ việc ở trong Nam (TP. Hồ Chí Minh) là do chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng tiến độ. Không chỉ chậm trễ một vài tháng so với hợp đồng, mà là hàng năm trời.

Nếu chủ đầu tư tỏ ra thiện chí, giải thích rõ với người mua về những khó khăn gặp phải khiến doanh nghiệp không thể bàn giao căn hộ đúng hạn, xin được chịu phạt do chậm trễ và cam kết tiếp tục xây dựng theo một lộ trình mới cụ thể, thì chắc chắn mọi việc không có gì để ầm ĩ.

Đằng này, các chủ đầu tư đã ngưng thi công, để dự án trơ gan cùng tuế nguyệt mà không một lời lý giải nào với người mua, bất chấp hầu hết trong số họ đã đóng đến 85 - 100% giá trị căn hộ.

Vẫn biết việc nhiều chủ đầu tư chậm trễ trong tiến độ là do khó khăn về tài chính, tuy nhiên nếu doanh nghiệp đã không muốn giải quyết êm thấm thì người mua mới phải khởi kiện, bởi chẳng ai muốn “đáo tụng đình”.  Đã có doanh nghiệp bị khởi kiện và bị xử phải hoàn lại tiền người mua đã đóng cùng với lãi suất phạt.

Còn ở ngoài Bắc, cụ thể là tại dự án chung cư Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội), sự việc còn nghiêm trọng hơn, khi đã xảy ra xô xát giữa những người của chủ đầu tư (Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên) với một số khách hàng do tranh chấp về hợp đồng mua căn hộ.

Vụ việc này khiến Bộ Xây dựng phải có văn bản đề nghị UBND Hà Nội chỉ đạo Sở Xây dựng và các sở, ngành có liên quan tiến hành kiểm tra tình hình thực hiện dự án và kinh doanh tại dự án chung cư Đại Thanh theo quy định của pháp luật, để xử lý tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư.

Với những sự việc xảy ra như thế, liệu người mua có còn tin vào lời hứa của chủ đầu tư được ghi trong hợp đồng giao dịch? Và liệu những thông tin về tranh chấp giữa người mua với chủ đầu tư như thế có tác động đến tâm lý của những người sắp sửa mua căn hộ?

Hỏi cũng là trả lời và không gì khó hiểu khi những người ta có ý định mua căn hộ chỉ tin cậy vào những sản phẩm đã hoặc sắp hoàn thiện…

Lại là bất cân xứng cung - cầu

Như đã phân tích, hầu hết người mua tìm đến các sàn giao dịch bất động sản muốn mua những dự án có thể bàn giao căn hộ ngay hoặc cam kết giao nhà trong thời gian gần nhất.

Nhưng nếu vậy thì vì sao tỷ lệ các căn hộ đã hoàn thiện tồn kho vẫn cao? Đó là vì tình trạng “thừa vẫn thừa mà thiếu vẫn thiếu”: Thừa những căn hộ diện tích lớn giá cao và thiếu những căn hộ diện tích nhỏ giá rẻ dành cho những người có thu nhập trung bình.

Như tại TP. Hồ Chí Minh, hiện chỉ có 6% tổng số căn hộ có giá dưới một tỉ đồng. Nguồn cung đã vậy, còn phía cầu lại chỉ chịu bỏ tiền nếu đó là căn hộ giá rẻ, chất lượng tốt, cơ sở hạ tầng đầy đủ, đặc biệt là đã hoặc sắp hoàn thiện.

Thực tế đã cho thấy, trên thị trường TP. Hồ Chí Minh, dù vẫn còn hàng ngàn căn hộ tồn kho, phân khúc nhà giá thấp và nhà ở xã hội vẫn có mức cầu lớn hơn mức cung. Và vì vậy, cơ hội để những người có thu nhập trung bình mua được căn hộ phù hợp không đơn giản.

Phân khúc này khó có thể tăng trưởng mạnh trong tương lai gần, dù luôn được xem là phân khúc hứa hẹn sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới. Nếu cần đưa ra một dự báo, thì có thể tin rằng giá bất động sản tại nhiều địa phương sẽ còn giảm.

Các dự án mở bán có thời gian bàn giao tính bằng năm sẽ vẫn rất khó bán dù cho các chủ đầu tư có tung chiêu khuyến mãi hấp dẫn kèm theo tiến độ thanh toán linh hoạt đến thế nào đi chăng nữa...