Thời bất động sản khó – chung cư “gánh” đất nền dự án

Từ quý 4/2022, loại hình chung cư tại các thành phố lớn trên cả nước đã có sự bứt phá ngoạn mục, khi liên tục “lập đỉnh” qua từng quý. Đơn cử như quý 4/2022, loại hình chung cư tăng 5-10% so với quý 3/2022 và mức giá cao này tạm chững lại ở quý 1 - 2/2023. Nhưng sang đến quý 3/2023, loại hình chung cư tiếp tục “lập đỉnh”, khi mức tăng ở 5-7% so với quý trước.

Bán chung cư trả nợ cho đất nền

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Đặc biệt, Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%.

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 3/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2.

Đối với nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án, giá giao dịch trong quý 3/2023 đã có sự chững lại về mức độ giảm giá so với quý trước. Tại Hà Nội và TP. HCM, giá giao dịch tại khu vực trung tâm cơ bản ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ trong khi các quận/huyện ven đô và khu vực ngoại thành có mức độ giảm nhiều hơn.

Chia sẻ với MarketTimes, theo ông Nguyễn Anh Đức - Công ty bất động sản ABLand, hơn 1 năm qua, giá đất nền dự án giảm giá, nhất là ở khu vực ngoại thành và vùng ven đô, giảm tới 20-30%. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ gặp áp lực về dòng vốn rất lớn. Đơn cử như dự án ở Hưng Yên, căn biệt liền kề hồi tháng 5/2022 có giá 16 tỷ đồng, nay bán cắt lỗ còn 13-14 tỷ đồng cũng khó tìm khách mua, trong khi đó lãi suất và nợ gốc ngân hàng thì tháng nào cũng phải trả.

Ông Nguyễn Anh Đức cho biết, như trường hợp bà Đinh Hoàng Ngân (Nam Từ Liêm, Hà Nội), mới đây đã phải bán căn chung cư tại dự án Iris Garden trên đường Trần Hữu Dực (Nam Từ Liêm) với giá 5 tỷ đồng để đóng tiếp theo tiến độ dự án Zumi City (Biên Hoà, Đồng Nai). Vì nếu không tiếp tục đóng theo tiến độ, căn liền kề của bà Ngân sẽ bị thu hồi lại và chịu phạt.

Bên cạnh đó, bà Ngân lại tiếp tục rao bán căn hộ tại dự án Goldmark City (Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm) với giá 5,9 tỷ đồng để giảm bớt lãi suất và tiền gốc vay ngân hàng cho căn liền kề mua tại Hưng Yên.

“Rất may mắn bà Ngân đầu tư các căn chung cư trên đều có lời sau 2 năm, nên chung cư đang là cứu cánh để giảm bớt áp lực dòng tiền mà bà Ngân vay ngân hàng mua 2 căn liền kề”, ông Anh Đức nói.

Ông Đức cho biết thêm, với thực tế đất nền dự án và đất vùng ven giảm giá, chung cư tăng giá từ hơn 1 năm nay, rất nhiều nhà đầu tư đã phải bán chung cư để cơ cấu lại dòng tiền, giảm áp lức đi vay ngân hàng khi chót đầu tư đất nền.

Cuối năm 2024 đất nền hồi phục?

Trước đó, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm loại hình đất nền trên cả nước quý3/2023 giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Căn hộ chung cư loại hình bất động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TP.HCM tăng nhẹ 1%.

Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý 1/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý 3/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư TP.HCM đi ngang trong thời gian qua.

Đánh giá về loại hình đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường BĐS Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng lựa chọn mua của khách hàng. Trong đó, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% nhóm khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng chọn đất nền để mua vào.

Xét về biến động giá, đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục về giá tính từ 2018 đến nay. Theo đó, giá đất nền trên cả nước trong quý 3/2023 tăng 38% so với cùng kỳ 2018, thị trường phía Nam có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước, gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng tầm 51% trong 6 năm qua.

Đánh giá về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền, theo khảo sát được thực hiện trên 1.000 môi giới BĐS cho thấy, 25% nhà môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

Về vấn đề này, ông Quốc Anh cho rằng, so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do dự báo đến năm 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư BĐS vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai nếuđược thông qua vào kỳ họp này cũng phải mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc BĐS thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.