Tiết lộ “sốc” về con số lợi nhuận của các dự án căn hộ cao cấp

Đó là tiết lộ của bà Regina Lim, Giám đốc Bộ phận thị trường vốn của Jones Lang LaSalle – một công ty chuyên về tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản.

Lâu nay, thị trường ít khi biết được khi đầu tư vào các dự án căn hộ trung và cao cấp thì có lãi bao nhiêu, chỉ có những dự án nhà ở xã hội được nhà nước khống chế tỷ lệ lợi nhuận là 10%. Tuy nhiên, mới đây công ty nghiên cứu Jones Lang LaSalle đã có báo cáo nhận định về mảng BĐS nhà ở này.

Đáng chú ý, theo Lim, qua những lần nói chuyện với các nhà phát triển BĐS tại TP.HCM, họ cho biết đã kiếm được 25 – 30% lợi nhuận cho thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao và lợi nhuận khấu hao (EBITDA) trên những dự án căn hộ cao cấp và trung cấp.

Về giá căn hộ cao cấp, theo nghiên cứu của công ty này trong 6 quý vừa qua chỉ tăng 9%. Điều này khác hẳn với giai đoạn “nóng” hồi 2005-2007 có mức tăng tới 106%. Như vậy, theo Jones Lang LaSalle, giá căn hộ cao cấp trung bình đã điều chỉnh khoảng 30% trong 7 năm qua (từ 2007 – 2014), và đạt mức trung bình 2.180 USD/m2 đạt 24% dưới mức đỉnh năm 2007.

Những thay đổi về thị trường căn hộ 2 năm gần đây theo JLL là khá tích cực, đặc biệt là sôi động trong giao dịch. Kết quả là doanh số bán rất ấn tượng của các dự án tại Tp.HCM, đạt lần lượt 24.000 căn và 16.800 căn trong 2015 và nửa đầu 2016, cao gấp 2,5 lần so với giai đoạn 2011-2014. Trong đó, tỉ lệ căn hộ cao cấp tăng lên rõ rệt từ 10% thị phần lên 27% vào 2015 và 44% trong nửa đầu 2016.

Xu hướng tăng trưởng nguồn cung được bà Regina Lim dự báo sẽ tiếp tục tăng trong 3 năm tới, ước tính khoảng 74% từ các dự án công bố chào bán, nhưng bà Lim tự tin thị trường đủ khả năng hấp thụ tốt nguồn cung này.

Không những vậy, với viễn cảnh về nền kinh tế tốt lên, cũng như nhu cầu nhà ở tăng cao. Bà Regina Lim còn dự báo giá bán căn hộ tại TPHCM sẽ tăng 5-7% mỗi năm trong vòng ba năm tới. Giá bán tại các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp được dự đoán sẽ tăng 10% mỗi năm.

Bởi theo bà Lim, hiện giá căn hộ ở Tp.HCM vẫn còn ở mức vừa phải so với thu nhập của người dân, nếu so sánh với các nước trong khu vực. Căn cứ vào khoảng 20% hộ gia đình có thu nhập hàng đầu hiện nay ở mức khoảng 1.337 USD/tháng, thì giá căn hộ ở phân khúc khoảng hơn 2 tỷ mỗi căn thì chỉ bằng 3,9 năm thu nhập, con số này thấp hơn mức trung bình là 5,7 năm ở một số thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á.

Ngay cả khi giá căn hộ tăng 30% trong vòng ba năm tới, rất có khả năng tỷ lệ giá nhà so với thu nhập sẽ vẫn ổn định, do mức thu nhập đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm qua.

Trong khi đó, kinh tế Việt Nam lại đang trong viễn cảnh không ngừng tăng trưởng, phát triển nhanh nhất Đông Nam Á. Tình hình việc làm trong các ngành sản xuất và dịch vụ đã tăng lên sẽ thúc đẩy và cải thiện mức thu nhập.

Bà Lim nhận xét: “Mức thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam đã tăng lên rõ rệt trong suốt một thập kỉ qua, với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) là 11%, do đó chúng tôi kỳ vọng mức thu nhập và sức mua của người tiêu dùng Việt sẽ gia tăng.”

Bên cạnh đó, Việt Nam đang ở thời kỳ cơ cấu dân số vàng, với khoảng 60% trong tổng số 90 triệu dân dưới 35 tuổi. Những yếu tố này khiến Jones Lang LaSalle tin rằng thị trường căn hộ vẫn còn phát triển tốt những năm tới.