Dự án Gamuda City: Dấu hỏi lớn cho dự án “tỉ đô”

Dự án Gamuda – công viên Yên Sở, trong báo cáo mới nhất ngày 19.3.2014 của Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ được đánh giá là một trong những dự án có lượng hàng tồn kho nhiều do dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Điều đáng nói là tuy lượng hàng tồn kho như vậy, nhưng mới đây, dự án này vẫn được UBND TP.Hà Nội chỉ đạo các sở, ngành tham mưu nghiên cứu quỹ đất BT cho dự án, giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch công viên, bổ sung thêm chức năng nhà ở thương mại.

Tham vọng lớn của chủ đầu tư

Tháng 12.2007, Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) chính thức được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng).

Theo đó, Công ty Gamuda Land Việt Nam sẽ xây dựng 2 hạng mục là nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và công viên Yên Sở. Đổi lại, Gamuda Land sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên. Gamuda City có tổng diện tích 480ha, chia làm 3 khu, bao gồm: Khu C1 có diện tích 73ha, khu C2 có diện tích 84ha và khu công viên rộng 320ha.

Với một địa thế nằm ở cửa ngõ phía nam Hà Nội, tiếp giáp nhiều tuyến đường lớn của thành phố, chủ đầu tư từng kỳ vọng đây sẽ là khu đô thị tầm cỡ thế giới đầu tiên của Hà Nội. Có lẽ chính từ kỳ vọng này nên khi chào bán, dự án được “đẩy” lên với mức giá rất cao và ngay ở thời điểm hiện tại, khi thị trường BĐS đã giảm giá mạnh thì biệt thự đơn lập và song lập tại dự án Gamuda Gardens vẫn được chào bán với mức giá 43- 63 triệu đồng/m2.

Nếu xét theo công bố của chủ đầu tư, Gamuda City được xem là một trong những dự án dài hơi với thời gian lên đến gần 10 năm. Và với khoảng thời gian dài như vậy và mức giá chào bán hiện nay, theo đánh giá của giám đốc nhiều sàn giao dịch BĐS, Gamuda City không phải là một dự án tiềm năng với các nhà đầu tư nếu so sánh với các dự án căn hộ liền kề trên cùng địa bàn.

Ví dụ như dự án Ao Sào tại Thịnh Liệt (Hoàng Mai), dự án này đưa ra mức giá 20 triệu đồng/m2. Như vậy, với căn hộ 70-80m2, nhà đầu tư chỉ phải trả 1,5-1,7 tỉ đồng.

Tương tự, khu đô thị Đại Thanh cũng thuộc quận Hoàng Mai rao bán đất nền thời điểm cận tết ở mức giá 28- 29,5 triệu đồng/m2. Như vậy, với mức giá này, mỗi căn nhà liền kề chỉ rơi vào khoảng 1,8-2,2 tỉ đồng. Nếu so sánh với mức giá 43-63 triệu đồng/m2 của Gamuda Gardens, giá các căn hộ liền kề sẽ lên đến 7,5-14 tỉ đồng/căn. Đây là mức giá quá cao so với thị trường hiện nay và cũng nên biết, đất thổ cư của trung tâm quận Hoàng Mai cũng chỉ từ 30-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Theo khảo sát của PV, hiện trên thị trường đang có rất nhiều lời mời rao bán các căn hộ liền kề tại Gamuda Gardens với mức chiết khấu từ 15-25% và được thanh toán từ 2-3 năm. Tuy nhiên, tình hình giao dịch khá ảm đạm.

Anh Long - quản lý một sàn giao dịch BĐS trên đường Giải Phóng - cho biết: “Do dự án Gamuda City kéo dài trong thời gian quá lâu nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư. Nếu những người có nhu cầu về nhà ở thì họ cũng không quan tâm đến dự án này, bởi giá quá cao cũng như là chưa biết đến bao giờ mới xây dựng xong đồng bộ. Còn với những nhà đầu tư, với thời gian đến 10 năm thì ít ai đủ trường vốn để theo được đến khi dự án hoàn thiện. Chính vì vậy có một số khách hàng tuy đã đặt cọc tiền, nhưng lại tính cách rao bán cắt lỗ để thu hồi vốn...”.

Đất nền đang tồn kho lớn

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến 25.2.2014, giá trị BĐS tồn kho cả nước còn 92.690 tỉ đồng, giảm 1.768 tỉ đồng so với 31.12.2013, trong đó tồn kho nhà thấp tầng 13.516 căn, tương đương 24.029 tỉ đồng; Tồn kho đất nền nhà ở 9.119.001m2, tương đương 33.880 tỉ đồng; Đất nền thương mại 2.001.904m2, tương đương 6.198 tỉ đồng. Riêng tại Hà Nội, tồn kho nhà thấp tầng là 3.096 căn, tương đương 9.036 tỉ đồng.

Trong hai tháng đầu năm 2014, thị trường BĐS Hà Nội có 1.290 giao dịch thành công, gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013, trong đó chủ yếu là giao dịch dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại vị trí đẹp đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện. Tuy nhiên, lượng giao dịch đều tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ bàn giao nhà ở ngay và có mức giá hợp lý. Theo Bộ Xây dựng, trên địa bàn thành phố Hà Nội, tồn kho nhà thấp tầng nhiều chủ yếu là các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng xã hội như Dự án Gamuda - công viên Yên Sở; Dự án Nam An Khánh...

Được biết, mới đây, chủ đầu tư Gamuda đã đề xuất UBND TP.Hà Nội điều chỉnh giấy phép đầu tư, bổ sung thêm hoạt động kinh doanh vui chơi giải trí để tạo thêm nguồn thu bù đắp chi phí; nghiên cứu đề xuất các phương án BT, BOT..., cụ thể bổ sung thêm chức năng nhà ở cho Công viên Yên Sở. Trong bối cảnh đất nền, nhà thấp tầng đang tồn kho lớn như vậy, xem ra việc chủ đầu tư này có thành công ở dự án “tỉ đô” Gamuda City vẫn là dấu hỏi lớn.