Nhiều lỗ hổng trong quản lý dự án nhà ở tại các khu đô thị Hà Nội

Đợt giám sát việc chấp hành pháp luật trong quản lý nhà nước đối với các dự án nhà ở thương mại tại các Khu đô thị (KĐT) của Thường trực HĐND TP Hà Nội vừa qua cho thấy, nhiều lỗ hổng trong quản lý của các sở, ngành khi để xảy ra tình trạng: hơn 90% dự án nhà ở phải chỉnh quy hoạch; đấu nối hạ tầng kỹ thuật, xã hội tại nhiều dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân chậm; hầu hết các tòa nhà chưa có ban quản trị, tổ dân phố... Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống, sinh hoạt của người dân tại các KĐT.

Có vấn đề trong việc thẩm định, phê duyệt dự án?

Trên địa bàn Hà Nội hiện có 373 dự án xây dựng nhà ở, trong đó có 155 dự án khu đô thị mới, 218 dự án phát triển nhà ở. Đến năm 2013, tổng diện tích nhà xây mới trên địa bàn TP đạt khoảng 5,0 triệu mét vuông sàn, trong đó có 2.841.221m2, tương đương 20.176 căn nhà ở xây mới tại các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, theo nhận xét của Đoàn giám sát của Thường trực HĐND TP Hà Nội: hầu hết các dự án đều có điều chỉnh quy hoạch (chiếm hơn 90%).

Đáng chú ý là nhiều dự án được điều chỉnh theo chiều hướng gia tăng số phòng, tầng, tăng dân số để có lợi cho nhà đầu tư. Đơn cử, Khu đô thị Bắc QL 32 phải điều chỉnh chi tiết từ tầng hầm sang tầng trệt đối với dự án nhà biệt thự thấp tầng; các KĐT khác như Việt Hưng (quận Long Biên), Đặng Xá (Gia Lâm), Văn Phú (Hà Đông)… đều ít nhiều có điều chỉnh quy hoạch. Có dự án 8 lần điều chỉnh quy hoạch: chủ đầu tư cấp 1 điều chỉnh, các nhà đầu tư thứ phát lại điều chỉnh, mỗi người một tý, cuối cùng dự án đã thay đổi hoàn toàn.

Phó chủ tịch HĐND TP Hà Nội Lê Văn Hoạt cho rằng: những thay đổi mang tính khách quan, do tình hình thị trường hay vì lợi ích chính đáng của người dân như KĐT Bắc QL 32 (đến mùa mưa khu vực này có thể bị ngập úng), việc điều chỉnh quy hoạch của chủ đầu tư là cần thiết. Tuy nhiên, hầu hết các dự án đều thực hiện điều chỉnh theo hướng có lợi cho mình, tỷ lệ điều chỉnh quá lớn; có nơi tự ý điều chỉnh, không xin phép mà cơ quan có thẩm quyền cũng không biết - phải chăng có vấn đề trong việc thẩm định, phê duyệt?

Giải trình về vấn đề này, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, dự án điều chỉnh đều do chủ đầu tư đề xuất, chủ yếu là để phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế từng giai đoạn, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc chuyển đổi được hay không, có đáp ứng được tiêu chuẩn, quy chuẩn là lĩnh vực quản lý của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Tuy nhiên, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Ngô Quý Tuấn giải thích: việc điều chỉnh quy hoạch phải tuân thủ các tiêu chí, tiêu chuẩn. Tuy nhiên, cũng có dự án khi điều chỉnh đã không thực hiện được đầy đủ các tiêu chí đặt ra. Từ khi có Thông tư 02 cho phép điều chỉnh căn hộ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhu cầu điều chỉnh của các dự án tăng lên.

Đoàn giám sát của Thường trực HĐND TP cho rằng: việc điều chỉnh phải được thực hiện tổng thể theo khu vực, bởi việc xét duyệt đơn lẻ theo từng dự án sẽ làm tăng mật độ dân số, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng. Trước khi dự án được phê duyệt, ngành chức năng phải tính toán, đánh giá rất kỹ lưỡng về dự án, năng lực nhà thầu chứ không thể tiến hành ồ ạt, thích nhà thầu nào thì chỉ định như thời gian qua. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án đua nhau điều chỉnh quy hoạch.

Không quản được việc chuyển nhượng các dự án

Thực tế qua giám sát cho thấy, hầu hết các dự án triển khai nhà ở trên địa bàn Hà Nội chậm tiến độ. Một số dự án như KĐT Việt Hưng (quận Long Biên), KĐT Bắc QL 32 nhìn ngoài có vẻ dự án đã hoàn chỉnh, song thực tế việc kết nối các hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội tại các KĐT này còn nhiều khiếm khuyết. Hầu hết các KĐT chưa có trạm xử lý nước thải tập trung; xây dựng nhà văn hóa, trạm y tế, trường học công tại các KĐT cũng chưa được tính đến. Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chủ đầu tư là vướng ở khâu GPMB; hoặc do các nhà đầu tư thứ cấp làm chậm tiến độ...

Tuy nhiên, khi được hỏi về trách nhiệm của các sở, ngành về vấn đề này thì các Sở Xây dựng, Tài Nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư đều bày tỏ sự băn khoăn về hiệu lực quản lý của cơ quan Nhà nước đối với việc chuyển nhượng từng phần dự án. Giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Dục cho biết, tình trạng chuyển nhượng một phần dự án đã và đang diễn ra. Luật hiện hành có đề cập việc chuyển nhượng đất có đầu tư hạ tầng, nhưng quy trình, thủ tục, điều kiện, không được quy định.

Vì vậy, các chủ đầu tư cấp 1 đã thực hiện chuyển nhượng một phần dự án cho các chủ đầu tư thứ cấp mà các cơ quan quản lý không thể kiếm soát. Điều này dẫn đến tình trạng nhà đầu tư thứ cấp không thực hiện đúng quy hoạch, tiến độ, không thực hiện đủ các nghĩa vụ về thuế, đặc biệt là trách nhiệm với những người dân mua nhà ở.

Ai quản lý các hộ dân cư?

Bí thư Quận ủy Long Biên Hoàng Văn Bảo, thành viên Đoàn giám sát cho rằng: việc quản lý nhà nước các dự án nhà ở, mà  chủ yếu quản lý hạ tầng sau đầu tư tại các KĐT hiện nay rất quan trọng. Tuy nhiên, thực tế hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội các KĐT chưa hoàn chỉnh, nhiều KĐT hoạt động trong tình trạng chắp vá. Việc quản lý các khu dân cư, quản lý phí dịch vụ tại các chung cư cũng là vấn đề cần sớm giải quyết, vì hiện nay tại hầu hết các tòa nhà chưa thành lập Ban quản trị cũng như Tổ dân phố.

Đơn cử ở KĐT mới Việt Hưng hiện có 42 khu chung cư, dự kiến sẽ phải có 25 Ban quản trị, nhưng đến thời điểm này mới chỉ thành lập được 3. Các KĐT khác như KĐT Đặng Xá cũng trong tình cảnh tương tự, mặc dù tỷ lệ hộ dân về KĐT gần như đã được lấp đầy, song lại chưa có tổ chức nào đứng ra quản lý các hộ dân cư này vì chưa có tổ dân phố. Khi được hỏi về mức độ hài lòng của người dân khi chuyển về sống tại các KĐT, không ít người băn khoăn khi chưa có Ban quản trị và Tổ dân phố, việc sinh hoạt tổ chức, đoàn thể của họ đều phải “ăn nhờ ở đậu”, mọi việc không được công khai, minh bạch.

Quỹ bảo trì ai quản?

Liên quan đến quỹ bảo trì công trình tại các KĐT ở Hà Nội hiện nay cũng đang là vấn đề gây nhiều tranh cãi. Theo quy định, phải dành 2% cho quỹ bảo trì công trình, tuy nhiên việc cơ quan, tổ chức nào sẽ đứng ra quản lý quỹ này lại chưa được quy định cụ thể. Đại diện Sở Xây dựng cho biết: thực tế khi bàn giao và đưa công trình vào sử dụng, phải có hệ thống định mức chi, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn “khất” mục này, chưa có quy định cụ thể là giao cho tổ chức nào quản quỹ. Do vậy, có nơi giao cho Ban quản trị tòa nhà quản lý, có nơi lại gửi vào ngân hàng để sinh lãi.

Trong thực tế đã có chuyện, khi bàn giao công trình, nguồn quỹ này được giao cho Ban quản trị, song Ban quản trị đó đã “ẵm” cả triệu đô từ quỹ này bỏ trốn. Vậy, trong thời điểm hiện nay khi hầu hết các KĐT chưa thành lập Ban quản trị và Tổ dân phố thì tổ chức nào sẽ đứng ra quản lý quỹ bảo trì để người dân được hưởng lợi? Việc chậm cấp sổ đỏ cho hộ dân tại các KĐT - trách nhiệm của chủ đầu tư hay Sở Tài Nguyên - Môi trường cũng là vấn đề được đặt ra trong quá trình giám sát.

Có thể thấy rất nhiều lỗ lổng trong việc quản lý dự án nhà ở tại các KĐT (từ khâu thẩm định đến quản quản lý sau đầu tư) đã được phát hiện. Kết luận vấn đề nay, Đoàn giám sát của Thường trực HĐND TP nhấn mạnh: với tư cách là cơ quan tham mưu, quản lý phát triển nhà ở, trách nhiệm trước tiên thuộc về Sở Xây dựng. Để tạo sự chuyển biến trong công tác quản lý, các sở, ngành cần nâng cao năng lực, chủ động; Sở Xây dựng cần  tổng hợp các dự án trên địa bàn để tham mưu, đề xuất điều chỉnh; thanh tra, kiểm tra để TP chỉ đạo, xử lý các vi phạm, kể cả các vấn đề không thuộc thẩm quyền của Sở.

Sau đợt giám sát, Sở Xây dựng và các sở, ngành cũng cần rà soát lại thông tin báo cáo, tập trung làm rõ nguyên nhân, hạn chế trong chuẩn bị đầu tư, quản lý dự án và báo cáo UBND TP xem xét để sớm rút kinh nghiệm và có hướng tháo gỡ.