Trung bình một gia đình không chi tiêu gì, mất hơn 27 năm mới mua được nhà

Khoảng cách thu nhập - giá nhà ngày càng nới rộng

Nếu so sánh cơ học giữa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người và tốc độ tăng giá nhà giai đoạn 2014-2025, có thể thấy độ vênh ngày càng lớn. Thu nhập bình quân tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2, tương ứng tốc độ tăng bình quân khoảng 6,4%/năm.

Trong khi đó, giá căn hộ bình quân tăng từ 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, tức gấp 3 lần, với tốc độ tăng hơn 12%/năm. Thậm chí đến nay, giá nhà bình quân ở Hà Nội được ghi nhận đã vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Như vậy, giá nhà đang tăng nhanh gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập.

Theo thống kê giữa năm 2025, giá một căn hộ trung bình hiện cao gấp 27,3 lần thu nhập cả năm của một gia đình. Đây chính là chỉ số giá nhà trên thu nhập (P/I = 27,3). Nói cách khác, nếu một gia đình không chi tiêu gì, dồn toàn bộ thu nhập để mua nhà thì cũng phải mất khoảng 27 năm mới đủ tiền; còn nếu dành 1/3 thu nhập để trả góp mua nhà thì thời gian bị kéo dài lên gần 80 năm. Với mặt bằng thu nhập hiện nay, giấc mơ an cư của phần lớn người hưởng lương, trong đó có đội ngũ công chức, vì thế ngày càng xa tầm với.

Phát biểu tại Diễn đàn "Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững" ngày 4/12 do Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, cho rằng giá nhà tăng phi mã không chỉ là rào cản với người mua mà còn tiềm ẩn nguy cơ chung cho cả nền kinh tế. Thị trường nhà ở chỉ được coi là "lành mạnh - bền vững" khi giá bán duy trì ở mức người thu nhập trung bình có thể tiếp cận được bằng phương thức trả góp.

Hiện nay, đa số chủ đầu tư vẫn phải dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 9/2025, lượng vốn tín dụng đổ vào bất động sản tăng 19%, với dư nợ khoảng hơn 4 triệu tỷ đồng, chiếm 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong khi đó, số liệu quý III/2025 cho thấy tỉ lệ giao dịch bất động sản đã giảm 13%, trong đó riêng chung cư giảm 15%, lượng hàng tồn kho đang tăng lên.

Các phân tích cho rằng nếu giá bị đẩy lên quá cao trong khi giao dịch sụt giảm, rủi ro nợ xấu, "đóng băng" thị trường và đứt gãy dòng tiền của chủ đầu tư hoàn toàn có thể lan rộng sang hệ thống ngân hàng. Áp lực bong bóng giá bất động sản vì vậy không chỉ dừng ở phạm vi một thị trường, mà gắn chặt với an toàn tài chính và ổn định kinh tế vĩ mô.

Tại Diễn đàn các ý kiến chỉ ra hàng loạt bất cập: đầu cơ, thổi giá, thao túng nguồn cung, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, cơ cấu phân khúc mất cân đối. Không ít người rơi vào tình trạng "không đủ giàu để mua nhà thương mại, nhưng cũng không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội".

Hoàn thiện thể chế, kiểm soát tín dụng, tăng nguồn cung thực

Ông Nguyễn Quốc Hiệp Chủ tịch HĐQT GP.Invest, cho rằng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cần có sự vào cuộc đồng bộ của cơ quan nhà nước trong điều chỉnh chế độ, chính sách về đất đai, tín dụng và thuế đối với doanh nghiệp bất động sản.

Thời gian qua, Chính phủ đã tập trung chỉ đạo ban hành thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội với mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030. Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều cơ chế "mở" để tăng nguồn cung, tháo gỡ cho việc cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố lớn. Những chủ trương này đã góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc thực thi ở các địa phương vẫn chậm, vì vậy cần sự kiểm tra, đôn đốc chặt chẽ hơn của các cấp chính quyền; đặc biệt, các thủ tục hành chính cần được rút gọn một cách thực sự, đồng thời tiếp tục giải quyết những cơ chế "mở" thêm cho thị trường bất động sản ở các khía cạnh pháp lý.

Một điểm nghẽn lớn khác nằm ở mặt bằng giá đất. Hiện nay, bảng giá đất dự kiến ban hành ở một số địa phương có mức cao hơn, có nơi đến vài chục lần so với mức giá của 5 năm trước. Đây là một trong những lý do trực tiếp khiến giá nhà tăng cao. Theo Chủ tịch HĐQT GP.Invest, khi xây dựng bảng giá đất, cần định nghĩa một cách cụ thể giá đất để làm dự án (làm cơ sở tính toán nghĩa vụ tài chính, phương án đầu tư) và giá đất thương mại giao dịch giữa người dân với nhau, qua đó có cơ chế điều chỉnh phù hợp, không đẩy chi phí đất đai trở thành gánh nặng cuối cùng cho người mua nhà.

Còn bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, cho rằng để xử lý tận gốc các diễn biến bất thường của thị trường cần bắt đầu từ việc hoàn thiện khung pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Hiện nay, chúng ta đang triển khai một loạt văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là cơ hội để bịt các khoảng trống pháp lý về đấu giá đất, đấu thầu dự án, phân lô bán nền, môi giới bất động sản và kiểm soát nguồn cung. Pháp luật càng rõ ràng, thị trường càng khó bị thao túng.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội nhấn mạnh: muốn xác định rõ sai phạm phải có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra và cơ quan tố tụng nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch, có chủ trương đầu tư hạ tầng hoặc các dự án lớn, là tín hiệu buộc Nhà nước phải giám sát đặc biệt.

Cùng với hoàn thiện pháp luật, việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, pháp lý dự án và giá giao dịch được xem là then chốt. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia và hệ thống giao dịch điện tử sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả, đồng thời chống gian lận, hạn chế đáng kể các hoạt động "tạo sóng", thổi giá.

Một trọng tâm khác là phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Cần chia ra các loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu của người dân theo từng phân khúc. Khi thị trường chỉ dựa vào lực cầu đầu cơ, bất động sản rất dễ bị biến thành kênh tích trữ tài sản hay công cụ mua đi bán lại kiếm chênh lệch, tạo bong bóng và dễ bị thao túng. Do đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời cải cách thủ tục đầu tư và sử dụng đất để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Khi nguồn cung tăng lên, thị trường sẽ có điều kiện tự ổn định hơn.

Về chính sách tín dụng, các phân tích tại diễn đàn cho rằng nhiều ngân hàng chấp nhận giải ngân vốn lớn cho các dự án dựa trên thế chấp đất với mức đánh giá tài sản cao, khiến giá đất tiếp tục bị đẩy lên. Người mua bất động sản để đầu tư có thể vay với lãi suất thả nổi, nhưng nhờ tốc độ tăng giá quá nhanh nên vẫn chấp nhận mức lãi cao, tạo hiệu ứng vòng xoáy: giá càng cao, đầu cơ càng mạnh, tín dụng càng chảy vào bất động sản.

Một số tổ chức tín dụng chưa phân biệt đủ rõ giữa vay để ở và vay để đầu tư, khiến nguồn vốn ưu tiên chưa thực sự hướng vào nhu cầu nhà ở thực. Nhiều ý kiến đề xuất ngân hàng cần tách bạch tiêu chí cho vay mua nhà để ở và mua nhà để đầu tư; xem xét hệ số an toàn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản, áp dụng rào chắn với các dự án vay quá nhiều so với vốn chủ sở hữu; đồng thời nghiên cứu kỹ hơn tiêu chí phát hành trái phiếu doanh nghiệp để buộc các chủ đầu tư cân nhắc thận trọng trước khi huy động vốn.

Từ các phân tích tại diễn đàn có thể thấy, xử lý hiện tượng "bất thường" trên thị trường bất động sản không thể dựa vào một biện pháp đơn lẻ. Thị trường chỉ thực sự lành mạnh, bền vững khi thể chế rõ ràng, tín dụng phân bổ hợp lý, dữ liệu minh bạch, nguồn cung tăng thực chất và đầu cơ bị kiểm soát bằng các công cụ pháp lý, tài chính đủ mạnh. Khi đó, giấc mơ an cư không còn xa tầm với