Tương lai buồn của đất vàng Hà Nội: Kẽ hở lọt... voi

"Đây là một kẽ hở sai từ vấn đề Luật quy hoạch đô thị. Lâu nay, Luật quy hoạch đô thị của Việt Nam do các bộ ban ngành tự đặt ra để dễ quản lý nhưng đối với kinh tế thị trường không phải như vậy", ông Dũng nhấn mạnh.

Nói thêm về vấn đề quy hoạch sử dụng đất, vị chuyên gia lưu ý, trên thế giới không làm quy hoạch 1/5000, 1/2000, 1/500 trên giấy như Việt Nam mà quy hoạch phải là kịch bản phát triển vùng đất đó theo đúng lộ trình.

"Để phát triển có sự công bằng cho cả người dân sở tại, nhà nước và nhà đầu tư, người ta thường quy hoạch một đô thị phải là một vùng đất lớn, bao trùm một khu vực. Ví dụ, xây dựng một thành phố vệ tinh 3.000ha hoặc cải tạo toàn bộ thành phố ở một quy mô tầm cỡ 5000ha hay 10.000 ha... thì phải tính toán tất cả các kịch bản của nó, từ giao thông ngầm, giao thông nổi cho đến chỗ nào cho xây dựng cao tầng, chỗ nào thấp tầng, chỗ nào bảo tồn... Tất cả phải rõ ràng như vậy và khi quy hoạch được Nhà nước phê duyệt, trở thành pháp luật của khu vực đó thì không ai được quyền điều chỉnh, thay đổi công năng trong khu vực đó, khi ấy nó mới minh bạch và rõ ràng đối với toàn bộ người dân.

Không đâu quy hoạch theo kiểu Việt Nam, hễ thấy đất vàng ở đâu là các nhà đầu tư nhào vô, mà người ta phải cổ phần hóa cả đô thị đó.

Chẳng hạn để xây dựng thành phố vệ tinh của Hà Nội tầm cỡ 3.000ha hay 5.000ha người ta thành lập một công ty cổ phần, có thể do UBND TP đứng ra lập, trong đó những người dân có đất là cổ đông đầu tiên, các doanh nghiệp có đất ở khu vực đó là cổ đông thứ hai rồi mới đến cổ đông Nhà nước. Người ta sẽ tính toán dựa trên số đất tham gia vào trong đó và quy hoạch theo kịch bản, sau đó việc đấu giá các khu đất ở đây rất dễ dàng. Có kịch bản rồi người ta đưa lên mạng và mọi người khắp thế giới có thể tới đây xem một trung tâm tài chính tầm cỡ thế giới chẳng hạn, cổ đông trong công ty khi đó sẽ thụ hưởng lợi nhuận do công ty đẻ ra. Nhà nước sẽ thu lại số tiền vốn ban đầu và dùng tiền đó để tái đầu tư cầu, hầm..., nối mạng với đô thị vệ tinh đó.

Trên thực tế, Việt Nam làm rất manh mún. Các công ty quen biết bên quy hoạch nắm được thông tin là xí phần xin miếng đất nọ, miếng đất kia, đẩy người dân đi ra một góc nào đó xây nhà tái định cư, người dân và bản thân Nhà nước không được hưởng gì cả, chỉ có các nhà đầu tư được hưởng. Rồi nó lại đẻ ra một chuyện, đó là Nhà nước phải bỏ tiền ra để làm hạ tầng cho khu đó, vì những người đầu tư không bao giờ bỏ tiền ra đầu tư hạ tầng đàng hoàng, cống nhỏ, đường nhỏ, tạm bợ, phân lô xong bán kiếm lời rồi bỏ chạy. Nó gây ra hậu quả là thành phố phải è cổ ra sửa sang lại khu đó", KTS Nguyễn Ngọc Dũng phân tích.

Liên quan đến đất vàng ở các tỉnh thành, ông Dũng khẳng định đây là kẽ hở mà Nhà nước chưa biết cách tổ chức lại. Muốn tổ chức lại phải lập lại Luật quy hoạch, Luật đô thị, Luật xây dựng, thậm chí phải nghiên cứu lại Luật đất đai..., khi ấy Việt Nam mới xây dựng được các thành phố bền vững và không còn kẽ hở nói trên.

Trở lại trường hợp của Hanel, để hạn chế thấp nhất nguy cơ đất vàng bị thâu tóm với giá rẻ bèo ở các khâu định giá tài sản, bán cổ phần cho nhà đầu tư, KTS Nguyễn Ngọc Dũng chỉ rõ: Thông thường quy hoạch chi tiết 1/2000 khu vực có nhà máy Hanel thuộc về đất công nghiệp. Nếu đặt nhà máy ở đó mà chưa phải di dời thì nó là đất công nghiệp hiện hữu và trên bản đồ quy hoạch 1/2000 thì đất đó chỉ là đất công nghiệp hiện hữu mà thôi, không thể xây dựng nhà cao tầng, khu thương mại, văn phòng. Các nhà đầu tư sẽ tìm cách xin chuyển cục bộ đất công nghiệp này sang đất thương mại, khi đó đất biến thành vàng.

"Có thể họ sẽ cổ phần hóa đất đai của doanh nghiệp này bằng cổ phiếu là đất công nghiệp giá rẻ để mua cho dễ, nhưng khi thâu tóm được cổ phần rồi thì người ta bắt đầu chuyển đổi đất công nghiệp sang đất thương mại, đất xây dựng cao tầng... lúc ấy giá trị cổ phiếu đó tăng lên gấp trăm lần.

Không thể nói các doanh nghiệp làm sai vì họ thấy lợi là tham gia, nhưng về phía Nhà nước phải có biện pháp, chế tài quản lý, ví dụ trước khi cổ phần hóa phải xác định ngay từ đầu đây là đất công nghiệp, đất dịch vụ hay trưng dụng..., sau đó tiến hành cổ phần hóa thì mới rõ ràng hơn. Đất ruộng có chỉ có giá tiền triệu, nhưng đất ở, đất thương mại có giá trị hàng trăm triệu đồng và người dân không hiểu, chỉ có nhà chuyên môn hình dung được và các nhà đầu tư lại rất khôn ngoan trong chuyện này", ông Dũng nói.