Vì sao giá trị đất trong cổ phần hóa thấp?

Quá phức tạp về văn bản

Điểm lại quá trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) về cổ phần hóa Doanh nghiệp Nhà nước (DNNN), có thể thấy tính phức tạp của vấn đề, nhất là những quy định về tính giá trị đất đai trong cổ phần hóa. Trước hết, kể từ năm 1996, khi Chính phủ ban hành Nghị định đầu tiên về chuyển một số DNNN thành công ty cổ phần (Nghị định 28-CP) cho tới nay, Chính phủ đã ban hành tới 6 Nghị định và 3 Nghị định sửa đổi, bổ sung đối với Nghị định hiện hành. Như vậy, trong khoảng 20 năm có tới 9 Nghị định về cổ phần hóa DNNN được ban hành, trung bình hơn 2 năm lại có một Nghị định ra đời.

Tiếp theo, trong cả quá trình vừa qua luôn tồn tại sự khác biệt đáng kể trong xác định giá trị đất đai của doanh nghiệp CPH, giữa các VBQPPL về đất đai và VBQPPL về cổ phần hóa DNNN. Ví dụ như chỉ trong Quý 4 năm 2004, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai có Điều 63 (Quyền sử dụng đất của DNNN khi cổ phần hoá) quy định đất đai do DNNN sử dụng là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp và phải được tính giá trị vào giá trị tài sản tại doanh nghiệp. Giá trị đất đai phải được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

Sau đấy chỉ 16 ngày, Chính phủ lại ban hành Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về việc chuyển Cty nhà nước thành Cty cổ phần có Điều 19 (Giá trị quyền sử dụng đất và giá trị lợi thế kinh doanh của DN) lại quy định đất thuê không đưa vào cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, và giá trị quyền sử dụng đất được tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh. Đó là một ví dụ trong rất nhiều ví dụ về sự khác biệt quá lớn trong cùng một cấp có thẩm quyền ban hành chính sách chỉ sau khoảng 16 ngày.

Kẽ hở lớn trong sự thống nhất

Cho đến nay, những khác biệt giữa 2 hệ thống pháp luật liên quan tới tính giá trị đất đai trong cổ phần hóa DNNN đã được giải quyết. Giá trị đất đai đưa vào quá trình cổ phần hóa DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước, kể cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Hơn nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Mặc dù thống nhất được về khung pháp lý nhưng đây lại là kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của Nhà nước. Về mặt lý luận kinh tế, vị trí đất đai là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị đất đai trong sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bất luận đất đai đó có được theo phương thức nào miễn là được sử dụng ổn định.

Trong suốt thời gian qua, những người ham lợi chỉ mới nhìn vào giá trị đất đai được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được định giá thấp hơn giá trị thị trường. Khoảng cách về giá trị này thường khá lớn, thuộc tài sản của Nhà nước nhưng có thể dễ dàng chuyển về tư nhân nắm quyền quyết định doanh nghiệp cổ phần. Đến nay, khoảng cách giá trị này đã được khai thác gần hết. Hơn nữa, Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, còn lại phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước. Như vậy, đất thuê của Nhà nước gắn với lợi thế của địa điểm kinh doanh đang tạo lực hút lớn đối với các nhà đầu tư chiến lược hoặc những doanh nghiệp tư nhân đang muốn nắm cổ phần chi phối đối với các doanh nghiệp cổ phần hình thành từ cổ phần hóa DNNN.

Câu chuyện giá trị đất đai trong cổ phần hóa DNNN luôn có sức nóng cao, chưa bao giờ có thể hạ nhiệt. Nguyên nhân chính từ tính bất cập trong khung pháp luật quy định về định giá đất đai phù hợp thị trường, kể cả đất được giao và đất được thuê. Tham nhũng thường lấy mũi tấn công chủ lực vào kẽ hở giá trị để lấy đi một phần tài sản của Nhà nước. Đây cũng có thể coi là tình trạng phổ biến diễn ra ở hầu hết các nước xã hội chủ nghĩa cũ đang chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Để bịt các kẽ hở về giá trị, chúng ta cần kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê, điều mà Luật Đất đai 2013 chưa vượt qua được. Thứ nữa, cần nâng cao cả chất lượng và đạo đức của hệ thống định giá viên. Cuối cùng, đẩy mạnh phòng, chống tham nhũng có liên quan tới tài sản nhà nước trong quá trình CPH DNNN.Hy vọng, mọi việc sẽ từng bước tốt hơn.