Vì sao khó mua bán bất động sản diện xử lý nợ xấu?

TS. Châu Đình Linh

Giảng viên trường Đại học Ngân hàng TPHCM

52 bài viết

• Đối với đầu tư chứng khoán nói chung và để có hiệu quả, các nhà đầu tư phải phân tích rất khoa học về môi trường đầu tư, rủi ro có thể xảy ra trong thời gian đầu tư. Tóm lại, đầu tư chứng khoán là hành vi có cân nhắc cao và sự am hiểu.
  Tại: Cách nào phân tán rủi ro?
• Hiện đang có những điểm sáng có thể giúp tăng trưởng tín dụng, khi khả năng hấp thụ vốn sẽ dần tốt hơn từ nay tới cuối năm
  Tại: Điểm sáng cho tăng trưởng tín dụng cuối năm

Hoạt động xử lý nợ xấu đã có những biến chuyển rõ rệt trong thời gian gần đây, đặc biệt từ khi Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu ra đời. Tuy nhiên trên thực tế, theo các ngân hàng, việc xử lý nợ xấu còn bộn bề khó khăn và các quy định cần thay đổi phù hợp để giúp nền kinh tế nhanh chóng xóa đi "cục máu đông" cản trở sự phát triển.

Trong hoạt động xử lý nợ xấu thì mua bán tài sản bảo đảm nói chung và nhà cửa, bất động sản nói riêng vẫn còn diễn ra chậm. Nhiều tài sản ngân hàng rao bán tới 3-4 lần, giảm giá vài chục phần trăm so với kỳ vọng ban đầu vẫn không bán được. Không chỉ ngân hàng là bên bán mà cả người mua cũng kêu khó khăn khi mua bán các tàn sản này. Câu hỏi đặt ra là, vậy đâu là nguyên nhân và hướng xử lý như thế nào cho thuận lợi? xoay quanh vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Châu Đình Linh đến từ trường Đại học Ngân hàng Tp. Hồ Chí Minh.

PV: Thưa ông, hoạt động xử lý nợ xấu ngân hàng thời gian qua vẫn còn chậm, nhất là xử lý các tài sản bảo đảm là bất động sản, theo ông lý do là gì?

TS. Châu Đình Linh: Đúng là hoạt động mua bán các tài sản đảm bảo thời gian qua khá khó khăn, không chỉ riêng các ngân hàng mà ngay cả VAMC là công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng.

Theo tôi có 4 lý do cơ bản.

Một là, mức giá khởi điểm thường cao so với giá thị trường. Các ngân hàng luôn muốn bán tài sản với giá có thể bao gồm luôn cả vốn gốc, lãi suất, lãi phạt chậm trả. Ở ngân hàng vẫn chưa có tư tưởng có khi phát mãi tài sản có thể chỉ thu được vốn gốc hoặc dưới vốn gốc. Và ngân hàng chưa xác định được mục tiêu xử lý nợ thật sự là hướng đến thanh khoản chứ không phải bảo toàn gốc và lãi từ món vay.

Hai là, các tài sản đảm bảo thường được kê khống mức giá cao hơn giá trị thật lúc thực hiện món vay (nhằm để có dư nợ cho vay nhiều hơn – thỏa thuận ngầm giữa kh và nhân viên nh). Chẳng hạn, giá trị thị trường lúc vay của lô đất là 1,9 tỷ đồng, nhưng có người vay lại yêu cầu vay 100% giá trị vay (thỏa thuận ngầm – đều có lợi ích), nên lô đất thường định giá cao hơn rất nhiều. Vậy khi nợ xấu xảy ra, lô đất được đấu giá với mức khởi điểm bao nhiêu? Điều 12 của Thông tư 09/2015/TT-NHNN quy định việc định giá dựa trên cơ sở là giá trị tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, thông tư này chưa quy định rõ là tài sản bảo đảm được định giá theo giá thị trường hay giá trị sổ sách.

Ba là, các tài sản đảm bảo được phát mãi qua đấu giá thường có giá trị rất cao, nên kén người mua (vì giới hạn nguồn lực tài chính).  Ngoài ra, việc đấu giá mang tính cục bộ và thông cáo trên vài phương tiện truyền thông ít rộng khắp, hơn nữa lại chưa có thị trường mua bán nợ dạng tập trung.

Bốn là, chưa có chính sách "cởi mở" cho người mua nhằm khuyến khích họ thực hiện các giao dịch. Bởi, ai là nhà đầu tư cũng đều cần tối ưu lợi ích nhận được từ tài sản, giá cả hợp lý, và các chính sách khuyến khích sau khi mua tài sản.

Có ý kiến cho rằng, mua các bất động sản diện xử lý nợ xấu của ngân hàng cũng chẳng hấp dẫn gì, thậm chí những tài sản "ngon" thì không đến lượt khách hàng thông thường. Theo ông có thực trạng này không?

Tất cả tài sản xử lý nợ đều tuân thủ các quy định pháp luật, trong đó có luật đấu giá tài sản. Cũng vì tính phức tạp trong các thủ tục tố tụng, xử lý tranh chấp, đấu giá…nên xử lý tài sản đảm bảo cũng gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, chuyện những tài sản "ngon" không đến lượt khách hàng bình thường lại là điều tốt, bởi: (i) xử lý đứt điểm được một hoặc vài khoản nợ xấu; (ii) tìm kiếm người mua (người mua có nguồn lực tài chính) cũng thật sự không hề dễ dàng; (iii) đáp ứng thanh khoản cho ngân hàng đó và vơi nhẹ gánh nặng cho VAMC. Lẽ tất nhiên, quy trình đấu giá vẫn được triển khai theo đúng trình tự và thủ tục.

Nhưng cũng cần lưu ý rằng, chuyện trên là chỉ là sự vụ, còn phần lớn tài sản vẫn được đấu giá công khai. Mọi vấn đề là tìm kiếm mức giá phù hợp và số lượng người mua lẫn tiềm lực tài chính.

Không chỉ bên bán mà thời gian qua nhiều người mua bất động sản, nhất là mua nhà dạng xử lý nợ, cũng gặp khó. Có trường hợp mua xong còn không dám đến ở vì bị chủ nhà cũ quấy rối. Theo ông làm thế nào để giải quyết tình trạng này?

Đây là hệ quả của quá trình giành quyền xử lý tài sản mà chủ nợ cũ không phục nên dẫn đến cay cú và phá đám người mua nhà từ xử lý nợ xấu. Chuyện này lại ảnh hưởng đến tâm lý những người mua khác ở các tài sản xử lý khác. Tuy nhiên, chuyện này chỉ tồn tại ở các tài sản đảm bảo là nhà đất với giá trị thấp và là sự vụ nhỏ lẻ. Hướng giải quyết theo tôi là người mua nhà cần nhờ sự can thiệp của công an để xử lý các vấn đề dân sự đấy.

Để xử lý nợ xấu nói chung và các tài sản đảm bảo nói riêng được diễn ra thuận lợi hơn, theo ông cần phải như thế nào?

Để xử lý nợ xấu được quyết liệt hơn, theo tôi cần phải chú trọng giải quyết 4 vấn đề.

Thứ nhất, Nghị quyết 42 đã đã đơn giản thủ tục tố tụng, xử lý tranh chấp tài sản đảm bảo thì đã đến lúc cần đơn giản thêm về các quy trình liên quan đến đấu giá tài sản.

Điểm nghẽn có thể thấy ở: (i) mức giá đưa ra tại phiên đấu giá chưa phù hợp với giá trị thực tế của tài sản đảm bảo là bất động sản. Do đó cần có một nguyên tắc trong việc đưa ra mức giá ban đầu cho tài sản đảm bảo là bất động sản. Tôi lấy ví dụ ở Mỹ, mức giá ban đầu là số nợ +1 USD – tất nhiên ở Việt Nam cần có nguyên tắc khác và phân loại các dư nợ cũng như tài sản đảm bảo phù hợp. (ii) Người mua (nhà đầu tư) – chưa có sự tập trung giao dịch mua bán và cơ chế khuyến khích người mua bất động sản từ xử lý nợ, chẳng hạn cơ chế khuyến khích về thuế, nguồn hỗ trợ tài chính, các chính sách sau khi mua…

Thứ hai, VAMC hướng tới là nhà tạo lập thị trường và cũng là một trong những người mua đầy tiềm lực tài chính về các bất động sản từ xử lý nợ. Từ đó, hướng đến hình thành một thị trường mua bán nợ thật sự với cơ chế "thuận mua vừa bán", "tiền tươi, thóc thật". Và tất nhiên, cũng phải đa dạng hóa chủ thể là nhà đầu tư (người mua).

Thứ ba là, ngân hàng và VAMC nên khoanh vùng các tài sản là bất động sản dở dang và bóc tách ra khỏi nhóm các tài sản đảm bảo để có những giải pháp riêng biệt. Đây cũng chính là điểm nghẽn lớn trong xử lý nợ xấu.

Và cuối cùng, lợi ích của người bán là giải quyết nợ xấu và đáp ứng thanh khoản cho ngân hàng. Còn lợi ích của người mua (nhà đầu tư) là sinh lời hoặc chính sách hấp dẫn từ sở hữu bất động sản. Nên chỉ cần người bán và cơ quan quản lý nhà nước liên quan có đủ yếu tố đáp ứng được kỳ vọng khi sở hữu bất động sản từ xử lý nợ xấu thì mọi giao dịch đều được hoàn thành.

Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!