Vì sao vẫn giữ bảng giá đất hàng năm trong khi giá thị trường biến động?

Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, theo Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Giá đất ở đây là giá quyền sử dụng đất, không phải là quyền sở hữu.

Hiện nay có 4 điểm mới về bảng giá đất, thứ nhất là nguyên tắc xác định theo giá thị trường, nghĩa là không căn cứ vào khung giá đất nữa. Tiếp đến là thay đổi thời gian ban hành bảng giá đất, trước kia là 5 năm một lần bây giờ là một năm. Thay đổi căn cứ vào điều chỉnh bảng giá đất. Bổ sung trường hợp bảng giá đất như thế nào.

Giá đất cụ thể cũng được điều chỉnh theo hướng áp dụng trong trường hợp nào, quyết định giá đất theo từng cấp, khu vực đã có giá đất cụ thể thì cách tính như thế nào? Bảng giá đất và giá đất cụ thể có liên quan chặt chẽ đến nhau và áp dụng theo giá thị trường và được quy định rất rõ trong luật mới.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng: “Cần duy trì bảng giá đất và giá đất”. Lý do được ông Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra là bảng giá đất là giá đất để chúng ta làm cho các hoạt động thường xuyên, liên tục, hằng ngày. Ví dụ khi người dân nộp các khoản về tài chính về lệ phí, cấp sổ đỏ, muốn nộp các khoản lệ phí trước bạ, các khoản nộp phạt…

“Vai trò của bảng giá đất rất quan trọng, khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau thì căn cứ vào đâu để tính thuế. Hiện nay chúng ta đang dựa vào giá trị hợp đồng, người dân có xu hướng khai giá thấp đi, tránh phải đóng thuế cao…tạo kẽ hở để phát sinh tiêu cực, kẻ xấu lợi dụng, thất thoát tiền thuế nhà nước…”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, xu hướng sửa đổi, cơ quan nhà nước sẽ định hướng dùng bảng giá đất để định giá áp thuế các giao dịch của người dân. Khi đó người dân sẽ có động lực để kê khai giá thật, từ đó nhà nước thu thập dữ liệu đầu vào về thị trường giá đất thật này làm cơ sở xây dựng ra bảng giá đất cho năm kế tiếp. Việc này rất quan trọng, là căn cứ để nhà nước giao đất cho doanh nghiệp, người dân thực hiện thuê đất, hay nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình cá nhân, khi đó quyền lợi của các bên được đảm bảo.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: “Hiện nay cũng có ý kiến còn băn khoăn khi bảng giá đất được điều chỉnh 5 năm một lần sang một năm một lần liệu đã sát với mức biến thiên của giá thị trường chưa? Hiện nay chúng ta không thể có hạ tầng ban hành bảng giá đất theo hàng tháng được, cho nên một năm cũng đã là rất khó rồi. Quy trình xây dựng bảng giá đất theo một năm một lần cũng là rất khó rồi, cần xác định bảng giá đất cũng cần có tính ổn định nhất định”.