'Việc ngân hàng sẵn sàng cho vay đặt cọc bất động sản cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn'

Chuyên gia Đinh Thế Hiển

58 bài viết

• Thị trường vàng Việt Nam gần đây đang bộc lộ dấu hiệu đầu cơ mạnh khi giá vàng thế giới liên tục lập đỉnh, trong khi nguồn cung trong nước lại khan hiếm
  Tại: Lập sàn giao dịch vàng tại Việt Nam, giá vàng miếng SJC có giảm?
• Hệ thống ngân hàng đang phải đối mặt với nghịch lý thừa tiền. Trạng thái tín dụng đang khó mà bây giờ bị đột ngột dừng thì ngân hàng cũng khó chuyển tín dụng qua khách hàng mới. Quy định quá chặt sẽ vừa làm khó các ngân hàng vừa làm giảm tính thị trường của ngân hàng thương mại
  Tại: Sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng: Chuyên gia đề xuất gì?

Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 (TP HCM và Đồng Nai) mới đây đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng dừng cho vay thanh toán đặt cọc theo văn bản thỏa thuận với các đơn vị môi giới bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 cho biết thời gian qua thường xuyên nhận phản ánh của người dân về việc các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo "văn bản thỏa thuận" ký với đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.

Nhiều người dân cho rằng các ngân hàng thương mại đang có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng liên quan vấn đề này. Từ thực tế trên, Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 cảnh báo rủi ro và hệ luỵ với các nhà băng khi cấp tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.

"Hiện nay, việc cho vay thanh toán tiền đặt cọc chứa nhiều rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện và cả rủi ro về nợ xấu, ảnh hưởng đến uy tín nhà băng", theo Ngân hàng Nhà nước khu vực 2.

Chia sẻ về vấn đề này tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 do VietnamBiz và Việt Nam Mới tổ chức ngày 4/11, ‏Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, Nhà nước đang có những điều chỉnh, kiểm soát lại. Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng bất động sản sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn.‏

Theo ông Hiển, tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn đáng kể, gần 20%. Tháng 8–9 tăng rất mạnh. ‏

‏"Giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng tín dụng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản, nhưng nay không có sóng. Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường", ông Hiển cho hay.‏

‏Theo vị chuyên gia này, nguyên tắc là ngân hàng cho vay 70%, nhà đầu tư/người mua 30% trả tiền trước. Nhưng mà xuất hiện việc ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước đặt cọc luôn, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại.‏