VIS Rating: Doanh số bán hàng của chủ đầu tư Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, An Gia, Hà Đô tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp

Theo báo cáo mới nhất của VIS Rating về Ngành Bất động sản Nhà ở, dù doanh số bán hàng dự án đã phục hồi từ quý 1/2024 nhưng hầu hết các chủ đầu tư sẽ khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024. Nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà mức 7% so với cùng kỳ năm trước. Kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư như Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), An Gia (AGG) và Hà Đô (HDC) đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận 9T2024 của các doanh nghiệp mà VIS theo dõi đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023. Do đó, VIS Rating đánh giá hơn 60% chủ đầu tư sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Nhiều thông tư và nghị định hướng dẫn được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý 3/2024 sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025

Hơn 20 nghị định/thông tư đã được ban hành trong quý 3/2024 để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Các doanh nghiệp sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác. Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý 3/2024. Năm 2025, kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ.

VIS Rating cho rằng, khả năng trả nợ của ngành duy trì mức yếu trong quý 3/2024, nhưng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới, và dòng tiền của doanh nghiệp sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên.

Khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các doanh nghiệp phát hành sẽ đáo hạn vào quý 4/2024, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.

Khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý 4/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo.

Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh. Số còn lại 9.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành bởi 11 công ty. Trong đó, 7 công ty được VIS đánh giá có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao, chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít.

Về mặt tích cực, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu.