VNREA kiến nghị điều chỉnh cách tính phương pháp thặng dư trong định giá đất

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phương pháp thặng dư được áp dụng trên hai giả định, giả định thứ nhất về tổng chi phí đầu tư, giả định thứ hai là tổng doanh thu. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư giả định sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhưng hiện nay cơ sở tính tổng chi phí đầu vào chưa hợp lý, nhất là chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%.

Ví dụ, chi phí bồi thường dự án thực tế là 100 tỷ đồng sẽ chỉ được trừ 25 tỷ đồng. Hay các chi phí không tên không được tính vào chi phí đầu tư. Chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%. Khi tổng chi phí đầu vào bị ép thấp thì tổng doanh thu đầu ra của doanh nghiệp bị Nhà nước đẩy lên cao hơn, điều này gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Do vậy, tại văn bản góp ý này, Hiệp hội đã kiến nghị nhiều nội dung quan trọng liên quan đến vấn đề trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Cụ thể, Hiệp hội đề xuất sửa đổi điểm a và b Khoản 2 Điều 5d như sau: “Điểm a: Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.

Điểm b: Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt”.

Đối với điểm d Khoản 2 Điều 5d, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung thành: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay)”.

Cũng tại Điều 5d, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị sửa đổi điểm a và b khoản 3 thành: “Điểm a, chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án, chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện đầu tư. Chi phí đầu tư xây dựng có tính đến yếu tố trượt giá trong thời gian đầu tư xây dựng.

Điểm b, Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn sở hữu và vốn vay, chi phí quản lý của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng và kinh doanh).

Việc xác định chi phí quảng cáo, bán hàng được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình trên đất và kết cấu hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp”.

Bên cạnh các vấn đề liên quan đến phương pháp thặng dư, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị nhiều nội dung khác thuộc Nghị định 44 như: Phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất; yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp thu nhập với đất nông nghiệp; trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Trước đó, nhằm góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã tổ chức lấy ý kiến các hội viên, chuyên gia, nhà khoa học và có văn bản góp ý số 52/CV-HHBĐSVN gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 14/7.

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất giữ lại phương pháp thặng dư trong 02 Dự thảo. Theo Hiệp hội, phương pháp thặng dư phù hợp với việc định giá các dự án bất động sản do các tính chất đặc thù của mỗi dự án khác nhau. Vì vậy, việc giữ phương pháp thặng dư để định giá là phù hợp. Nếu xét thấy phương pháp thặng dư chưa giải quyết thỏa đáng về việc định giá thì có thể kết hợp với một hoặc một số phương pháp khác để có thể định giá chính xác, khách quan, toàn diện hơn.

Hơn hết, phương pháp thặng dư đang được sử dụng là phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam lại phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và các thông lệ quốc tế. Vì vậy, nếu Dự thảo không cho phép sử dụng phương pháp thặng dư thì sẽ không nhất quán với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, thông lệ quốc tế.

VNREA nêu rõ trong văn bản kiến nghị: “Việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế. Từ đó giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra, đảm bảo giá trị định giá đất là phù hợp nhất”.