“Vỡ trận” cam kết lợi nhuận nhìn từ Cocobay Đà Nẵng, con dao hai lưỡi đã được tiên lượng trước

Chính sách này khi đó xuất hiện rầm rộ ở hầu hết các dự án phát triển loại hình căn hộ khách sạn (condotel) ở các dự án BĐS du lịch, trải dọc bờ biển Việt Nam, nhiều nhất là ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Quảng Ninh…khiến các dự án condotel luôn bán "cháy hàng", bởi những lời cam kết chi trả một khoản lợi nhuận cố định 10-12% mỗi năm trong 5-10 năm tùy vào từng dự án. Mức lợi nhuận này cao hơn nhiều so với việc gửi tiết kiệm ở ngân hàng.

Chia sẻ về hình thức cam kết này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương từng cho rằng mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 đến 10 năm, như được quảng cáo ở Việt Nam là quá cao. Bởi theo vị chuyên gia này thì việc sinh lợi từ vận hành cho thuê rất tốt ở những thị trường được cho là phát triển hơn như Bali (Indonesia) hay Phuket ở Thái Lan cũng chỉ 5% đối với condotel, chứ không thể tới 10% như vậy.

"Vỡ trận" cam kết lợi nhuận condotel nhìn từ Cocobay Đà Nẵng

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương, mức cam kết lợi nhuận 10-12% là quá cao, bất hợp lý

Đúng như câu cửa miệng của giới đầu tư "lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn", những nhà đầu tư căn hộ condotel ở Cocobay Đà Nẵng hiện đang phải đối diện với thực trạng như vậy. Chủ đầu tư khu tổ hợp 10.000 condotel này vừa phát ra thông báo với khách hàng của họ, kể từ 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết 31/12/2019.

Thay vào đó, chủ đầu tư đưa ra 3 phương án để giải quyết vấn đề này với khách hàng, đó là (1) chuyển đổi sang căn hộ chung cư bình thường với chi phí 15% giá trị căn hộ, chủ sở hữu có thể giao lại căn hộ cho chủ đầu tư kinh doanh; (2) khách hàng giữ lại căn condotel và ký hợp đồng với chủ đầu tư 10 năm với lợi nhuận 3 năm đầu theo thị trường, những năm tiếp theo chia sẻ lợi nhuận 80%-20% từ việc kinh doanh căn hộ; (3) thanh lý hợp đồng và chủ đầu tư hoàn trả lại tiền sau khi trừ các chi phí liên quan như chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho chủ đầu tư…

Với 3 phương án giải quyết như trên của chủ dự án, nhiều nhà đầu tư cho rằng phần thiệt thòi luôn thuộc về họ, và chịu nhiều rủi ro hơn rất nhiều so với hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.

Trường hợp Cocobay Đà Nẵng chỉ là giọt nước tràn ly của thực trạng cam kết lợi nhuận cao của những dự án condotel, bởi đây là tổ hợp dự án có quy mô lớn lên tới 10.000 phòng, ảnh hưởng đến hàng nghìn khách hàng.

Trước đó thị trường cũng đã chứng kiến nhiều dự án condotel vi phạm cam kết lợi nhuận. Đơn cử như dự án Bavico Nha Trang, ban đầu chủ dự án cam kết lợi nhuận tới 15%/năm, nhưng sau đó chỉ trả được vài tháng đầu, sau đó đã lật kèo và xin giảm từ 15%/năm xuống 8%/năm. Không dừng lại ở đó, khách mua dự án này còn chịu rủi ro lớn khi chủ khách sạn đang bị cơ quan điều tra truy nã vì bán căn hộ đang thế chấp ngân hàng,…

Có thể nói, Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel lớn đầu tiên "vỡ trận" cam kết lợi nhuận trên thị trường hiện nay. Đây là giai đoạn mà hàng chục dự án condotel khắp thị trường đi vào vận hành sau giai đoạn bùng nổ xây dựng cách đây chừng vài năm.

Không có số liệu thống kê chính xác về số lượng căn hộ condotel, tuy nhiên, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì lượng căn hộ này cung cấp ra thị trường trong giai đoạn bùng nổ vào khoảng 40.000 căn. Savills ước tính số lượng nhiều nhất là ở Nha Trang vào khoảng 13.000 căn, số lượng tương tự ở Phú Quốc; Còn theo Công ty DKRA thì từ năm 2016 đến tháng 6/2019 lượng căn hộ condotel ở Đà Nẵng vào khoảng 9.890 căn condotel của 12 dự án được đưa ra thị trường. Lượng tiêu thụ khoảng 7.418 căn condotel, bằng 75% nguồn cung.

Con dao hai lưỡi

Sau khi phát triển bùng nổ, đến khoảng giữa năm 2018, nhiều chuyên gia BĐS đã cảnh báo về việc cam kết lợi nhuận cao tràn lan ở nhiều dự án condotel trên thị trường. Khi đó cùng với những chính sách chưa rõ ràng về pháp lý, condotel bắt đầu sụt giảm mạnh cho tới nay. Không còn hiện tượng đầu tư rầm rộ nữa. Nhiều chủ dự án condotel không bán condotel theo chính sách cam kết lợi nhuận mà thay vào đó là chia sẻ lợi nhuận theo tỉ lệ trong quá trình hoạt động kinh doanh của dự án.

Nhưng, bên cạnh đó thị trường vẫn tiếp tục chứng kiến nhiều dự án cam kết lợi nhuận cao hơn 10% để lôi kéo nhà đầu tư và bán hàng.

Ông Vũ Văn Thành, Tổng giám đốc VNGroup trả lời trên TheLeader hồi tháng 7/2019: "Bản chất của cam kết lợi nhuận condotel là câu chuyện dòng tiền, phương án tài chính của dự án, thực chất chủ đầu tư đã cộng số tiền này vào giá sản phẩm".

Ông Vũ Văn Thành, Tổng giám đốc VNGroup từng chia sẻ trên báo TheLeader hồi tháng 7/2019, thực tế nhiều nhà đầu tư biết lợi nhuận cao là có vấn đề nhưng vẫn mạo hiểm lao vào, nhưng cũng không ít người chưa thực sự hiểu rõ bản chất. Họ chỉ nhìn vào yếu tố cam kết mà xuống tiền nhưng lại không nhìn sâu vào lợi nhuận đó từ đâu mà đến. Cũng theo ông Thành, bản chất có những chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận cho khách hàng chỉ là câu chuyện về dòng tiền, phương án tài chính của dự án. Thực chất họ đã cộng số tiền cam kết này vào giá bán sản phẩm. Chẳng hạn thay vì bán với giá 30 triệu đồng/m2, chủ đầu tư đã bán 35 triệu đồng/m2 và lấy số tiền chênh lệch 5 triệu đồng để quay ngược trở lại, trả lợi nhuận cho khách hàng.

Nói về sự bùng nổ condotel, chuyên gia Đinh Thế Hiển cũng từng chia sẻ trên VTC News hồi tháng 6/2019 " Condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời."

Cũng theo vị chuyên gia này thì condotel chỉ có thể thành công ở những nơi chủ đầu tư có năng lực quản lý, vận hành khách sạn mới có khách du lịch và tạo được lợi nhuận. Trong khi, nhà đầu tư chỉ dựa vào cam kết của chủ đầu tư là điều rủi ro khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel.

Mặc dù đã có nhiều cảnh báo từ trước của các chuyên gia BĐS, tuy nhiên, thị trường hiện nay vẫn những dự án thực hiện chính sách cam kết lợi nhuận cao khi bán condotel. Thông thường, việc cam kết lợi nhuận hay không là phụ thuộc vào chính sách bán hàng và chiến lược phát triển của mỗi chủ đầu tư. Những dự án cam kết thường chủ đầu tư rất tự tin vào sản phẩm và dự án của mình có thể sinh lời khi hút đông đảo khách du lịch. Dẫu biết cam kết lợi nhuận cao là một chính sách hấp dẫn khiến condotel phát triển bùng nổ, nhưng tương lai đâu biết trước, việc cam kết đó khác nào "con dao hai lưỡi".