Cần nhất quán chính sách tín dụng, chấm dứt việc 'đánh đồng' bất động sản

Tranh luận tín dụng bất động sản đang thiếu cơ sở

Năm 2025, tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng ước tính lên đến 36%, cao gấp đôi so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế (19,1%). Dòng vốn chủ yếu tập trung vào cho vay kinh doanh bất động sản (tăng trưởng gần 50%), cho thấy dòng vốn đổ mạnh vào các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh thay vì nhu cầu mua nhà của cá nhân. Đặc biệt, một số ngân hàng có mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản gấp 2-3 lần so với năm trước.

Năm nay, không chỉ tín dụng bất động sản bị hãm đà tăng mà lãi suất cho vay với lĩnh vực này cũng tăng hơn năm ngoái.

Trao đổi với PV Tiền Phong , chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, hiện nay các tranh luận về tín dụng cho bất động sản đang thiếu cơ sở vì chưa đánh giá đầy đủ đóng góp của lĩnh vực này. Theo ông Ánh, điều quan trọng nhất là phải nhìn nhận bất động sản không chỉ dưới góc độ tăng trưởng GDP mà còn dưới góc độ tài sản quốc gia.

“Bất động sản là tài sản thực. Khi một dự án hình thành, bản thân nó đã trở thành tài sản của nền kinh tế. Đây là điểm khác biệt rất lớn so với nhiều lĩnh vực khác”, ông Ánh nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, nếu chỉ nhìn vào tỷ trọng đóng góp vào GDP rồi cho rằng tín dụng dành cho bất động sản đang quá lớn là chưa thuyết phục. Bởi ngoài GDP, ngành tài sản thực còn góp phần trực tiếp làm gia tăng tài sản của các hộ gia đình cũng như tài sản quốc gia.

Ông Ánh dẫn ví dụ, trong một thời gian dài, bất động sản tại Trung Quốc từng đóng góp tới 25% cho nền kinh tế. Điều đó cho thấy nếu không đánh giá lại đầy đủ, Việt Nam rất dễ rơi vào tình trạng hoạch định chính sách sai hướng.

“Muốn biết tín dụng cho bất động sản hiện chiếm hơn 20% là nhiều hay ít thì trước hết phải trả lời được câu hỏi: Ngành này đóng góp thực sự bao nhiêu cho nền kinh tế? Nếu đóng góp chỉ 10% mà chiếm 20% tín dụng thì mới là vấn đề, còn nếu đóng góp lớn hơn nhiều thì cách nhìn hiện nay là chưa công bằng”, ông Ánh nói.

Theo ông Ánh, một vấn đề rất lớn hiện nay là bất động sản đang bị nhìn nhận như một lĩnh vực rủi ro cần hạn chế, trong khi về bản chất đây vẫn là một ngành sản xuất - kinh doanh bình thường.

Vị chuyên gia phân tích, xây dựng là ngành sản xuất, còn kinh doanh bất động sản là ngành dịch vụ. Như vậy, không có lý do gì để chính sách tín dụng và lãi suất lại áp dụng một cách khác biệt so với các ngành khác.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, muốn thị trường phát triển bền vững thì điều quan trọng nhất không phải là giảm lãi suất bằng mọi giá, mà là thay đổi tư duy về ngành tài sản thực, trả lại đúng giá trị và vị trí của lĩnh vực này trong nền kinh tế.

Cần phân biệt các loại bất động sản để có chính sách tín dụng khác nhau

Một điểm quan trọng khác được chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhấn mạnh là hiện nay chúng ta đang "đánh đồng" tất cả các loại bất động sản với nhau, trong khi mỗi nhóm có mục đích sử dụng hoàn toàn khác nhau.

Theo ông Ánh, nếu nhìn từ góc độ người mua, thị trường có thể chia thành ít nhất 4 nhóm chính:

Thứ nhất, những người mua bất động sản như một dạng tài sản tích lũy. Đây thường là những người có tiềm lực tài chính mạnh, mua để giữ tài sản lâu dài hoặc để lại cho thế hệ sau. Với nhóm này, lãi suất và tín dụng hầu như không phải yếu tố quyết định.

Thứ hai, những người mua bất động sản để đầu tư. Họ quan tâm trực tiếp đến lãi suất vì thường phải sử dụng vốn vay. Nếu chi phí vay cao hơn khả năng tăng giá của bất động sản thì hoạt động đầu tư sẽ tự động chững lại mà không cần các biện pháp hành chính quá mạnh.

Thứ ba, những người mua bất động sản làm tư liệu sản xuất, chẳng hạn mua mặt bằng làm cửa hàng, mua nhà xưởng hoặc văn phòng. Với nhóm này, bất động sản không phải là tài sản để chờ tăng giá mà là công cụ tạo ra doanh thu. Do đó, chính sách tín dụng dành cho họ cũng cần được nhìn nhận giống như đối với các doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh.

Thứ tư, người mua nhà để ở. Đây là nhóm đông nhất và cũng là nhóm chịu tác động mạnh nhất từ lãi suất. Phần lớn họ có thu nhập không cao, buộc phải vay vốn và đặc biệt nhạy cảm với biến động lãi suất.

Theo ông Ánh, khi đã phân loại rõ các nhóm bất động sản thì chính sách tín dụng cũng phải thay đổi theo từng nhóm. Không thể áp dụng một chính sách chung cho tất cả, rồi lúc thì nới quá mức, lúc lại siết quá mạnh. Nhà đầu tư bất động sản có thể vay với quy mô rất lớn nên cần điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn. Trong khi đó, người mua nhà để ở - đặc biệt là người có nhu cầu thực - lại cần những chính sách linh hoạt hơn để có thể tiếp cận vốn.

"Khi bất động sản được nhìn nhận đúng như một ngành sản xuất - kinh doanh bình thường, chính sách tín dụng và lãi suất mới có thể vận hành hợp lý. Ngược lại, nếu vẫn nhìn ngành này bằng tư duy cũ, việc hoạch định chính sách sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu nhất quán và khó tạo ra hiệu quả lâu dài", ông Ánh nói.