Chung cư Hà Nội đã hạ nhiệt...nhưng giá còn tiếp tục tăng lên

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định rằng, trong 6 tháng đầu năm 2024, điểm tích cực của thị trường bất động sản là giá đi lên. Trong điểm "đảo chiều" và tăng trưởng của thị trường, cả Hà Nội và TP.HCM, chung cư và nhà riêng là hai phân khúc có điểm hồi phục rõ ràng nhất.

Tính đến quý 2/2024, thị trường bất động sản tại Hà Nội ghi nhận tăng giá ở mọi loại hình. Cụ thể, chung cư tăng giá nhanh tới 31% so với cùng kỳ, nhà riêng tăng 32%. Còn thị trường bất động sản TP.HCM gần như không tăng, ngoại trừ chung cư tăng 6%.

"Chung cư là loại hình hỗ trợ cho thị trường quay lại sớm bởi đây là loại hình có quan tâm thực. Mức độ quan tâm trong tháng 5-6 ở cả Hà Nội và TP.HCM tăng 29-32%", ông Tuấn cho biết.

Trong quý 1/2024, Hà Nội và TP.HCM là thị trường có mức độ hồi phục nhanh hơn so với thị trường khác. Riêng Hà Nội, một số khu vực tăng mạnh như Thanh Trì tăng 56%, Gia Lâm 26%, Long Biên 19%... 

"Một số dự án tăng giá rất nhanh trong 3 tháng đầu năm. Giá chung cư Hà Nội đã tăng 21% trong 3 tháng đầu năm", ông Tuấn cho biết.

Bên cạnh về tốc độ tăng giá nhanh, vị chuyên gia này cho hay, một điểm thú vị là tâm lý đầu tư chung cư Hà Nội thay đổi rất nhanh. Trong suốt 10 năm, giá chung cư Hà Nội lúc nào cũng thấp hơn TP.HCM ít nhất 30%. Đến tháng 3/2024, chính thức giá trung bình chung cư Hà Nội cao hơn TP.HCM. Tuy nhiên, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội đã hạ nhiệt. 

Ông Tuấn nói: Câu hỏi đặt ra lúc này là chung cư có bong bóng hay không? Thị trường chung cư có tăng nóng quá hay không?

Để trả lời cho những câu hỏi trên, ông Tuấn đưa ra 3 yếu tố: (1) nhu cầu có thực sự bị khống lên hay không? (2) câu chuyện giá so với sự phát triển nền kinh tế (3) chính sách tiền tệ.

Đầu tiên về nhu cầu, ông Tuấn cho biết: “Theo dự báo dân số và diện tích xây dựng nhà ở từ năm 2021-2030, tại Hà Nội, trung bình một người cần 28m2 đất xây dựng còn ở TP.HCM khoảng 22m2. Đến năm 2026-2030, nếu như dân ở Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt lên 10 triệu và 12 triệu thì cần ít nhất 89 triệu m2 ở Hà Nội và hơn 100 triệu m2 ở TP.HCM. Nếu chia ra, từ đầu năm đến giờ, nguồn cung mới chỉ có 6.000 căn, chưa bằng 3% với con số trên. Điều này cho thấy, nhu cầu thực đối với thị trường này vẫn còn rất nhiều trong thời gian tới. Bên cạnh đó, khi khảo sát môi giới, hầu hết chung cư phục vụ cho nhu cầu ở là chủ yếu”.

Thứ hai câu chuyện về giá, khi làm so sánh ở Việt Nam với các thị trường trong khu vực, một người dân ở Hà Nội và TP.HCM cần 14-15 năm mới có thể mua căn hộ được. Trong khi đó, ở Singapore cần 13 năm, Bangkok 47 năm…

“Nếu như là nhà đầu tư nước ngoài, nhìn vào biểu đồ so sánh đó, chắc chắn sẽ đầu tư ở Hà Nội và TP.HCM. Điều này sẽ làm cho thị trường chung cư vẫn tiếp tục tăng”, ông Tuấn nhận định.

Ngoài ra, so sánh với giá đất, giá chung cư Hà Nội và TP.HCM vẫn có tỷ lệ thấp hơn so với giá đất. 

Ba, yếu tố tiền tệ, ông Tuấn cho rằng, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng, tiền không còn dễ để vay.

Vị Giám đốc của Batdongsan.com.vn khẳng định, nguyên nhân chính khiến giá chung cư tăng mạnh là do nguồn cung quá khan hiếm, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng giá mạnh. Theo thống kê của đơn vị này, từ năm 2020-2024, có hơn 30 dự án, tức nguồn cung ít quá. 

"Tốc độ giãn dân ở Hà Nội chậm do nơi này không làm tốt về vấn đề y tế, tiện ích giáo dục xung quanh vùng ven… Gần như y tế, giáo dục, công ăn việc làm tới 90% tập trung ở trung tâm. Chắc chắn thị trường trung tâm nhu cầu tăng lên làm cho giá chung cư trung tâm Hà Nội còn tiếp tục tăng lên. Hiện tại, giá trung bình trung tâm là 56 triệu đồng/m2", ông Tuấn khẳng định.