Chuyên gia chỉ cách để nhà đầu tư cá nhân tận dụng đòn bẩy tài chính “tối ưu hoá” lợi nhuận khi bỏ tiền vào BĐS

Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược quan trọng nhất của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép khách hàng mua được một tài sản giá trị lớn hơn qua đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.

Phân bổ đều dòng tiền tự có với khoản vay ngân hàng và tận dụng giai đoạn miễn lãi từ chủ đầu tư là cách nhiều người trẻ đang dùng để kiếm lời từ bất động sản.

Thực tế, hiện nay trên thị trường có nhiều chủ đầu tư đang có chính sách hỗ trợ, kích cầu mạnh tay cho người mua nhà. Và, dễ nhận thấy chỉ ở giai đoạn thị trường biến động do Covid-19, chính sách của doanh nghiệp mới cởi mở, việc sở hữu nhà thuận lợi hơn rất nhiều.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản.

 Chẳng hạn như, với khu phức hợp Westgate, Tập đoàn BĐS An Gia áp dụng chính sách bán hàng khá linh hoạt. Theo đó, với khách mua căn hộ cần vay vốn chỉ cần chuẩn bị khoảng 15% giá trị căn hộ và lũy kế đến quý 4/2022 đóng tổng cộng 30%. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi nhận nhà vào năm 2023 là hai năm không lãi, ân hạn nợ gốc.. 

"Chính sách được thiết kế để phù hợp với các gia đình trẻ, có thu nhập khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng phù hợp sử dụng đòn bẩy tài chính", đại diện doanh nghiệp này cho biết.

Hay, đại diện Phú Đông Group cũng cho biết, với dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden dự sẽ ra mắt vào đầu năm 2022, doanh nghiệp sẽ áp dụng chính sách khách hàng chỉ cần thanh toán 20% cho đến khi nhận nhà, 50% tiếp theo được chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi vay trong 24 tháng (hoặc đến lúc bàn giao nhà). Điều này giảm tối đa áp lực tài chính cho khách hàng trẻ có nguồn vốn hữu hạn và cả giới đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn.

Theo ông David Jackson, thực tế, các ưu đãi về tài chính khách hàng sẽ không dễ gì tìm được trong giai đoạn bình thường, nếu thị trường không bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Các chủ đầu tư cũng đã thể hiện rõ thiện chí chia sẻ khó khăn cùng khách hàng. Với các khách hàng có mức tích lũy ban đầu không quá nhiều thì những ưu đãi này nhìn chung sẽ giúp họ khá "dễ thở". Chưa kể, người mua bất động sản còn "thảnh thơi" hơn về mặt tâm lý trong giai đoạn này khi lựa chọn bất động sản phù hợp nhất với bản thân mình, hạn chế việc bị chi phối bởi "tâm lý đám đông" dẫn đến các quyết định cảm tính.

"Rõ ràng là nguồn cung hiện đang không đáp ứng đủ nhu cầu, vậy nên việc chủ đầu tư áp dụng nhiều chương trình hỗ trợ sẽ góp phần khiến nhiều người có nhu cầu ở thực sớm sở hữu được chốn an cư mơ ước. Các chính sách này cũng sẽ góp phần giúp tâm lý thị trường tốt hơn sau một quãng thời gian khá "ảm đạm" do Covid-19", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Nhiều người cho rằng, mua chung cư không có lời nhiều, song trên thực tế không ít nhà đầu tư đã hưởng lợi do nắm bắt được chu kỳ tăng giá của sản phẩm. Giá tăng mạnh nhất trong ba năm đầu, bước sang năm thứ 4, giá có thể tăng chậm lại. Trong trường hợp chung cư khi đi vào vận hành, ban quản lý không đủ tốt có thể dẫn tới tranh chấp sổ hồng, xuống cấp... thì giá trị tài sản có thể giảm, khá rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân có kinh nghiệm chia sẻ, sau nhiều năm đầu tư, việc cần tận dụng triệt để các chương trình hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư và nếu biết cách linh hoạt thực sự mang lại nhiều lợi thế cho người mua nhà, đặc biệt là những nhà đầu tư có nguồn vốn thấp.

Thông thường, khi sử dụng đòn bẩy tài chính, khách hàng chỉ phải bỏ ra 10-30% trên tổng giá trị bất động sản. Theo ước tính, thời gian gần đây, lượng khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản gia tăng. Tuy vậy, trong nhiều tiêu chí đặt ra khi sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tới uy tín của chủ đầu tư.

 Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, thị trường BĐS hiện nay lợi thế đang thuộc về người mua nhà, vì thế tận dụng các chính sách ưu đãi về lãi suất từ chủ đầu tư chính là cách mà kiếm lời "ngay thời điểm mua". Các chủ đầu tư đang có có những chính sách ưu đãi, chiết khấu giảm giá, giãn chế độ thanh toán... mang tới nhiều cơ hội cho khách hàng. Theo ông Quang, với tài chính khoảng 2-3 tỉ đồng thì nên nghĩ đến việc mua BĐS như căn hộ (có thể cho thuê được).

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, tốt nhất người mua nên hạn chế việc vay ngân hàng, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay. Nếu vay, người mua (bao gồm cả người mua ở thực lẫn NĐT) chỉ vay tối đa khoảng 30-40%. Bởi việc trả lãi vay cho ngân hàng, nhất là thời điểm khó khăn là rất khó cho người vay.

Cùng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, với NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng ít, lúc thị trường BĐS đang khó khăn, các NĐT có dòng vốn tầm 75% tổng số tiền có thể mua được BĐS, NĐT có xu hướng vay thêm 25% để mua BĐS lúc này thì nên mua. NĐT giữ nó trong vòng 1 năm và bán ra với giá trị sinh lời từ 20-25% là chuyện bình thường khi thị trường phục hồi. Lãi suất tính trên tổng số tiền vay trong vòng 1 năm không bao nhiêu so với giá trị sinh lời của BĐS. Đa số họ sẽ mua vào lúc này và bán ra lúc thị trường tốt lên. Còn nếu như vào thị trường dạng lướt sóng mà sử dụng đòn bẩy tài chính cao thì không nên làm, rủi ro đầu tư sẽ lớn.