Chuyên gia nói gì về khả năng Việt Nam token hoá bất động sản hình thành trong tương lai?

Bất động sản mở đường cho hệ sinh thái RWA đa dạng

Mới đây, tại Hà Nội, Hội nghị Mã hóa tài sản thực Việt Nam 2026 (Vietnam RWA Summit 2026) diễn ra trong hai ngày 18-19/7 tại Hà Nội. Tại tọa đàm với chủ đề "Cơ hội dẫn đầu nền kinh tế 4.0", các chuyên gia đã tập trung thảo luận các điều kiện để hình thành thị trường tài sản mã hóa và RWA tại Việt Nam, phát triển các lớp tài sản, dịch vụ và ứng dụng. Trong đó, bất động sản được đặt trong vai trò một lĩnh vực có tiềm năng đi trước, đồng thời kết nối với hạ tầng blockchain, dịch vụ tài chính số, thương mại điện tử và chiến lược phát triển nguồn nhân lực.

Phát biểu khai mạc tại phiên 3 Vietnam RWA Summit 2026 với chủ đề "Cơ hội dẫn đầu nền kinh tế 4.0", nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh mã hóa tài sản thực chính là đòn bẩy chiến lược để doanh nghiệp Việt Nam bước vào sân chơi toàn cầu với vị thế của người thiết kế luật chơi, chứ không chỉ là người tuân thủ và thực thi.

"Chúng ta chịu nhiều bất lợi trong các cuộc cách mạng công nghiệp trước đây do xuất phát điểm thấp về hạ tầng vật chất và công nghiệp nặng. Nhưng trong nền kinh tế số, ranh giới đó đã bị xóa nhòa. Nếu chúng ta kịp thời làm chủ công nghệ, chuẩn hóa quy trình và xây dựng được lòng tin chiến lược, Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành một trung tâm tài chính số của khu vực, thu hút dòng vốn thế hệ mới lưu chuyển vào nền kinh tế một cách an toàn và minh bạch", ông nói.

Phân tích sâu về sự kết hợp giữa bất động sản và blockchain, ông Toan cho rằng đây là lĩnh vực có tiềm năng lớn để mã hoá lên on-chain nhưng đang đứng trước ba điểm nghẽn chính: ngưỡng vốn tham gia cao, thanh khoản thấp và quy trình giao dịch phức tạp, kéo dài. Vì vậy, việc mã hoá giúp chia nhỏ giá trị tài sản, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tham gia với quy mô vốn phù hợp hơn, qua đó mở rộng khả năng giao dịch và tạo thêm một kênh tiếp cận vốn cho doanh nghiệp.

"Bản chất của RWA là xóa bỏ hoàn toàn sự bất đối xứng thông tin, cắt giảm tối đa chi phí trung gian và giải phóng nguồn thanh khoản khổng lồ đang bị đóng băng trong các tài sản vật chất", ông Toan nhấn mạnh.

Tuy nhiên, công nghệ chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng và cơ chế bảo đảm niềm tin cho thị trường. Quyền lợi gắn với token cần được xác định cụ thể, đặc biệt trong các trường hợp phát sinh tranh chấp, giải thể hoặc chuyển nhượng tài sản gốc. Đồng thời, phải bảo đảm sự tương ứng giữa tài sản thực và token trên blockchain, cùng các yêu cầu về an ninh công nghệ, bảo vệ dữ liệu và sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, định chế tài chính với doanh nghiệp công nghệ.

Để giải quyết bài toán pháp lý và hạn chế tối đa rủi ro đổ vỡ, Phó Chủ tịch VNREA đề xuất lộ trình thí điểm mã hóa bất động sản đi từ hẹp đến rộng gồm 3 bước.

Đầu tiên, chỉ thí điểm từ nhóm tài sản có dòng tiền hiện hữu. Ông cho rằng chưa nên thực hiện mã hóa đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Thay vào đó, việc thí điểm phải bắt đầu từ các tài sản đã hoàn công, đang vận hành ổn định và sinh lời đều đặn như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại hay kho bãi logistics. Nhóm tài sản này có mức rủi ro thấp, giúp cơ quan quản lý dễ dàng giám sát dòng tiền và tạo lập niềm tin ban đầu cho thị trường.

Thứ hai, không mã hóa trực tiếp sổ đỏ, chuyển sang mã hóa chứng chỉ quỹ. Để tránh vướng mắc với Luật Đất đai hiện hành, ông đề xuất giải pháp tối ưu là không mã hóa trực tiếp đại diện cho quyền sử dụng đất hay tòa nhà, mà thực hiện mã hóa các chứng chỉ quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs). Dưới cấu trúc này, quá trình vận hành dự án vẫn chịu sự kiểm soát chặt chẽ của các định chế tài chính truyền thống, công nghệ blockchain chỉ đóng vai trò là "giao diện số" để chia nhỏ chứng chỉ quỹ và gia tăng thanh khoản.

Cuối cùng, thiết lập vòng bảo vệ bằng cách giới hạn tổng giá trị tài sản. Ông nhận định, trong giai đoạn 3 đến 5 năm đầu, thị trường cần được giới hạn nghiêm ngặt về cả quy mô lẫn đối tượng tham gia. Ví dụ, tổng giá trị bất động sản được thí điểm cấp phép mã hóa ban đầu chỉ nên "khoanh vùng" trong khoảng 20.000 đến 30.000 tỷ đồng. Việc triển khai thí điểm cần giao cho các tập đoàn và nhà đầu tư lớn, đồng thời áp dụng hạn mức tối đa cho cá nhân khi tham gia đầu tư.

Bất động sản đi trước, nhưng phải bắt đầu từ tài sản đủ chuẩn

Cũng xoay quanh vấn đề này, bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam, Công ty Công nghệ Tài chính Republic, cho rằng giá trị của RWA không nằm chủ yếu ở việc chia nhỏ một tài sản để bán cho nhiều người, mà ở khả năng mở rộng quyền tiếp cận những nhóm tài sản trước đây chỉ dành cho tổ chức hoặc nhà đầu tư có quy mô vốn lớn. Tuy nhiên, sản phẩm muốn tiếp cận dòng vốn quốc tế phải đồng thời tuân thủ quy định tại Việt Nam và tiêu chuẩn của thị trường mà nhà phát hành hướng tới.

Từ góc độ tổ chức thị trường, ông Hoàng Việt Anh, Thành viên HĐQT CTCP Sàn giao dịch Tài sản mã hóa Sacom (SCEX), nhấn mạnh, trước khi phát hành sản phẩm, cần tiếp tục làm rõ cách xử lý tài sản cơ sở, quyền lợi của nhà đầu tư và khả năng chuyển đổi giữa token với tài sản đứng phía sau. Riêng bất động sản còn đặt ra những vấn đề như quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài và đơn vị tiền tệ được sử dụng khi thu hút vốn quốc tế. Khi hành lang pháp lý rõ ràng hơn, khả năng chia nhỏ và chuyển đổi tài sản mới có thể tạo ra thanh khoản thực chất.

Ở tầng phân phối, ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thương mại Điện tử Việt nam (VECOM), CEO Accesstrade, nhấn mạnh nguyên tắc "Product First". Thị trường cần bắt đầu từ những tài sản đã tạo ra giá trị và dòng tiền, có tính thanh khoản và minh bạch. Theo ông, đưa sản phẩm đến đúng đối tượng quan trọng hơn mở rộng số lượng người tiếp cận; giai đoạn đầu nên ưu tiên doanh nghiệp và những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm về tài chính, chứng khoán hoặc tài sản số, sau đó mới mở rộng dựa trên dữ liệu về mức độ sẵn sàng của nhà đầu tư.

Còn theo ông Trần Việt Thắng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Thủy lợi Lâm Đồng, các dự án hạ tầng cần nguồn vốn rất lớn, trong khi lợi ích thường lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế thay vì phản ánh trực tiếp vào tỷ suất sinh lời của từng công trình. Việt Nam đã có năng lực công nghệ để token hóa tài sản minh bạch, nhưng khả năng huy động vốn còn phụ thuộc vào chính sách và tầm nhìn dài hạn mà nhà đầu tư có thể nhìn thấy.

Hệ sinh thái chỉ hình thành khi hạ tầng kết nối được với ứng dụng

Bên cạnh bất động sản, hệ sinh thái tài sản mã hoá cần sự tham gia của nhiều loại tài sản khác để tăng tính đa dạng cũng như thu hút thanh khoản, đồng thời phát triển hạ tầng blockchain, định danh số, ví, lưu ký, thanh toán và các dịch vụ tài chính hỗ trợ.

Tại phiên "Hệ sinh thái dịch vụ tài chính số Việt Nam: Từ nền tảng hạ tầng tới ứng dụng dịch vụ công - tư", các trao đổi đi từ yêu cầu xây dựng hạ tầng blockchain quy mô quốc gia đến những ứng dụng có thể triển khai trong đời sống và hoạt động doanh nghiệp.

Theo TS. Đỗ Văn Thuật, Giám đốc Giải pháp và Kiến trúc Blockchain, Công ty 1Matrix, hạ tầng quy mô quốc gia cần bảo đảm chủ quyền dữ liệu, an toàn, tính xác thực và minh bạch. Thay vì sử dụng một blockchain duy nhất cho mọi mục đích, một hạ tầng dùng chung phải phát triển kiến trúc đa chuỗi, kết nối với các mạng công khai và hệ sinh thái quốc tế. Trên nền tảng đó, truy xuất nguồn gốc hàng hóa và định danh số là hai nhóm ứng dụng có thể được triển khai sớm.

Mở rộng khả năng kết nối, ông Scott Lee, Giám đốc Quốc gia Hàn Quốc, Solana Foundation, cho rằng các tổ chức tài chính có thể khởi đầu trong môi trường blockchain được cấp quyền để đáp ứng yêu cầu về quyền riêng tư và tuân thủ, sau đó từng bước kết nối với mạng công khai. Với Việt Nam, ông nhấn mạnh dư địa phát triển hạ tầng thanh toán stablecoin, đặc biệt trong giao dịch xuyên biên giới, cùng nền tảng RWA giúp người dùng tiếp cận những tài sản trước đây khó tham gia.

Trong khi đó, ông Jeffrey Tchui, Giám đốc Điều hành, Giám đốc khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Hashgraph, đặt trọng tâm vào hạ tầng riêng tại các trung tâm tài chính quốc tế, cơ chế sandbox và khả năng tương tác giữa các mạng lưới để hỗ trợ tiếp nhận nguồn vốn đầu tư nước ngoài.