Cơ quan thuế thông báo đến người dân chuyển nhượng bất động sản: 3 khoản thuế, lệ phí cần lưu ý

Theo Thuế TP Hà Nội, khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, người dân cần xác định đầy đủ nghĩa vụ thuế phát sinh, kiểm tra điều kiện miễn, giảm, xác định đúng giá tính thuế, nộp đúng mẫu và đúng thời hạn, đồng thời hoàn thành số tiền phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế.

Cơ quan thuế cũng lưu ý người dân phải kê khai chính xác, trung thực giá chuyển nhượng thực tế. Việc ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm số thuế phải nộp là hành vi vi phạm pháp luật về thuế.

Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng

Theo hướng dẫn của Thuế TP Hà Nội, đối với cá nhân cư trú, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%.

Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân gồm thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh, chị, em ruột.

Quy định miễn thuế được áp dụng cả với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đối với bất động sản được phân chia khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án, thu nhập từ việc phân chia tài sản cũng thuộc diện được miễn thuế.

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất tại Việt Nam cũng có thể được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện.

Cụ thể, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở; thời gian sở hữu, sử dụng bất động sản tối thiểu là 183 ngày, tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi, thời gian sở hữu được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận trước đó.

Bên cạnh đó, cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở duy nhất. Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần bất động sản hoặc một phần quyền sở hữu, quyền sử dụng thì phần thu nhập này không được miễn thuế.

Thuế TP Hà Nội lưu ý cá nhân phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về việc đáp ứng các điều kiện miễn thuế. Trường hợp kê khai không đúng, người nộp thuế có thể bị truy thu và xử phạt theo quy định.

Ngoài ra, thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất cũng thuộc diện miễn thuế. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng diện tích đất này, cá nhân vẫn phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản.

Lệ phí trước bạ nhà, đất ở mức 0,5%

Đối với nhà, đất, mức lệ phí trước bạ được xác định bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Mức thu tối đa là 500 triệu đồng đối với mỗi tài sản trong một lần trước bạ.

Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thỏa thuận bên chuyển nhượng là người nộp lệ phí trước bạ thì việc thực hiện nghĩa vụ được tiến hành theo thỏa thuận.

Cá nhân có nhà, đất được bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi nhà, đất thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ theo quy định. Chính sách này áp dụng cả với nhà, đất được mua bằng tiền bồi thường, hỗ trợ.

Thuế TP Hà Nội cũng thông tin chính sách giảm 10% được áp dụng từ ngày 15/8/2026 đến hết ngày 28/2/2027 đối với trường hợp đáp ứng các điều kiện gồm có tài khoản định danh điện tử mức độ 2; thực hiện thủ tục và nộp lệ phí bằng phương thức điện tử; đã tích hợp đầy đủ 5 loại thông tin, giấy tờ cơ bản trên VNeID và thông tin liên quan theo từng thủ tục.

Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ được thực hiện cùng thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân phải được nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thời hạn trên cũng áp dụng trong trường hợp hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán; bên thứ ba được phép bán tài sản của cá nhân hoặc người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung về quyền sở hữu đối với bất động sản.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày thứ 10, kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ pháp lý chứng minh quyền nhận thừa kế, quà tặng có hiệu lực.

Trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.

Khi việc chuyển nhượng bất động sản làm thay đổi người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế trước khi thay đổi phải khai, nộp thuế và hoàn thành các nghĩa vụ liên quan đến thời gian thực tế sử dụng đất. Người nộp thuế mới phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất.

Ba mẫu biểu cá nhân cần lưu ý gồm tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu 03/BĐS-TNCN; tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu 01/TK-SDDPNN và tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo mẫu 01/LPTB.

Người dân có thể nộp bản giấy cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại Bộ phận Một cửa của cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai nơi có bất động sản hoặc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia và Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính thuế.

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế kèm mã hồ sơ, người nộp thuế có thể thanh toán trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính thuế, ứng dụng eTax Mobile hoặc nộp trực tiếp tại ngân hàng thương mại được ủy nhiệm thu, Kho bạc Nhà nước.

Cảnh báo hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế

Về giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế, Thuế TP Hà Nội cho biết nguyên tắc chung là sử dụng giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá theo quy định, giá tính thuế đối với quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nếu có, tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Đối với nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất, giá trị được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị được xác định căn cứ tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng.

Cơ quan thuế nhấn mạnh, kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp là hành vi vi phạm pháp luật về thuế và sẽ bị xử lý theo quy định.

Việc kê khai đầy đủ, trung thực giá chuyển nhượng không chỉ giúp người dân thực hiện đúng nghĩa vụ thuế mà còn là cơ sở bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp khi phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo hoặc xác định giá trị tài sản trong trường hợp bồi thường, đền bù.

Thuế TP Hà Nội khuyến nghị người dân chủ động tìm hiểu chính sách, kiểm tra điều kiện miễn, giảm, xác định đúng giá tính thuế, nộp đúng mẫu, đúng thời hạn và nộp đủ số tiền theo thông báo để hạn chế rủi ro pháp lý về thuế.