Đại biểu Quốc hội cảnh báo rủi ro cho người mua nhà từ những khoản thu núp bóng

Đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản

Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Nêu ý kiến, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) đặc biệt quan tâm đến việc kiểm soát hành vi thao túng thị trường bất động sản.

Báo cáo giải trình cho thấy, ban soạn thảo chưa tiếp thu đề xuất bổ sung hành vi này vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm, với lập luận rằng đã có các quy định về gian lận, lừa dối và pháp luật hình sự điều chỉnh.

Tuy nhiên, ông cho rằng gian lận trong giao dịch và thao túng thị trường là hai vấn đề không hoàn toàn đồng nhất.

Thao túng thị trường có thể làm sai lệch giá cả, cung cầu của cả một khu vực, gây hậu quả rất lớn đối với nền kinh tế và đời sống nhân dân.

“Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 5 về các hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời quy định cơ chế nhận diện, giám sát và xử lý tương ứng với tính chất, mức độ vi phạm”, ông An nói.

Trong khi đó, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Quảng Ngãi) phản ánh thực trạng hàng nghìn hecta đất, hàng trăm dự án bất động sản bị đình trệ, thậm chí hình thành những khu đô thị bỏ hoang, những “thành phố ma” tại nhiều địa phương trong thời gian qua đang gây ra sự lãng phí đáng tiếc đối với nguồn lực quốc gia.

Ông ví dụ, chỉ tính riêng tại một thành phố lớn ở khu vực miền Bắc đã có tới 712 dự án với tổng diện tích hơn 11.400 ha đất chậm tiến độ. Nhiều tỉnh, thành phố khác hiện nay cũng có hàng trăm dự án đắp chiếu, đóng băng.

Những đại án vừa qua như Vạn Thịnh Phát và Tân Hoàng Minh càng khiến hàng nghìn tài sản bị phong tỏa, rơi vào tình trạng bế tắc. Trong khi đó, ngân sách nhà nước thất thu, người dân thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng.

Để giải quyết dứt điểm nghịch lý này, ông đề xuất sửa đổi cụ thể ba điều luật quan trọng. Trong đó, Điều 30 về điều kiện chuyển nhượng dự án, theo ông, cần tháo gỡ điểm nghẽn cốt lõi.

Bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở khoản 4 Điều 30, khi dự thảo vẫn yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng dự án.

Theo ông, quy định cứng nhắc này có thể tạo ra một vòng luẩn quẩn, khiến doanh nghiệp đã kiệt quệ lại càng không có nguồn lực để nộp các khoản nghĩa vụ tài chính; dự án không thể chuyển nhượng, đất đai tiếp tục bị lãng phí, các khu đô thị rơi vào tình trạng đóng băng, ngân sách không thu được tiền, trong khi người dân vẫn thiếu nhà ở.

Vì vậy, ông đề nghị sửa đổi theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành; hoặc cho phép trích trực tiếp một khoản tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách nhà nước trước khi thực hiện thủ tục sang tên.

Theo đại biểu, đây là chìa khóa để hồi sinh các dự án đang trong tình trạng “chết lâm sàng”, vừa giúp ngân sách thu hồi được nguồn tiền ngay, vừa khởi động lại các dự án, qua đó bổ sung nguồn cung nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội cho người dân.

Nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch

Tại phiên thảo luận, quy định giới hạn đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời cho phép thu lần đầu không quá 30% là vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm.

Về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) nhìn nhận, về bản chất, người mua đang ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng giám sát việc sử dụng.

Bộ Xây dựng đã giải trình theo hướng không bắt buộc quản lý tiền đặt cọc, dự thảo cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 5 cũng nghiêm cấm sử dụng tiền trái quy định.

Đồng tình với hướng tiếp thu này, tuy nhiên, ông Sơn đề nghị cần nhìn nhận sự bất cân xứng giữa người mua với chủ đầu tư; việc từ chối bảo lãnh rất dễ trở thành một điều khoản được ấn định trong hợp đồng.

Hơn nữa, tiền “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” có thể được thu qua trung gian trước khi dự án đủ điều kiện.

Do vậy, ông đề nghị bổ sung tại Điều 18 nguyên tắc “nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch”, không phụ thuộc tên gọi, và xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận trung gian thu tiền.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) cảnh báo, khi dự án không thể triển khai hoặc là không được phép bán, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất.

Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm; đồng thời bổ sung quy định mọi khoản thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự quy định, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận.

“Trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản đó”, ông Huy lưu ý.