Giao dịch chung cư sụt giảm, chủ nhà “ngậm ngùi” hạ giá để chốt nhanh

Anh Nguyễn Quang (Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, gia đình anh vừa chốt bán 1 căn chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 59m2 với giá 5 tỷ đồng. Căn hộ này được anh rao bán từ tháng 2 với mức giá khoảng 5,4 tỷ đồng.

Sau 3 tháng duy trì mức giá rao bán trên, nhận thấy lượng quan tâm suy giảm nên anh chấp nhận giảm giá để nhanh chốt giao dịch. Anh cho biết, thực tế mức giá 5 tỷ đồng vẫn thấp hơn thị trường đang rao bán khoảng 100 - 200 triệu đồng.

“Nhiều người tới xem nhưng khi nghe giá họ đều không thương thảo thêm. Thấy thị trường đã chững hơn nên khi có khách thiện chí tôi chấp nhận giảm giá để bán được ngay, do gia đình đang cần tiền xử lý công việc”, anh nói thêm.

Anh Ngô Giang - chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết thời gian gần đây nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá chung cư để có giao dịch nhanh. Khoảng từ sau Tết giao dịch trên thị trường chung cư đã có phần hạ nhiệt.

Anh chia sẻ, khoảng 3 khách hàng có gửi anh bán một căn hộ chung cư tại Thanh Xuân có diện tích 69m2 với giá 7,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau một tháng chưa bán được nên chủ nhà đã hạ xuống còn 7,3 tỷ đồng. Đến cuối tháng 4, chủ nhà đã chấp nhận bán với mức giá 7 tỷ đồng. Tình trạng hạ giá cũng diễn ra tại nhiều khu chung cư khác.

Theo một số môi giới, nhiều giao dịch thứ cấp gần đây có diễn biến khác nhau tùy phân khúc. Với các căn hộ có giá cao trên 5 tỷ đồng, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, quá trình thương lượng thường kéo dài và mức giá cuối cùng hay giảm 10-15% so với kỳ vọng ban đầu.

Trong báo cáo mới đây, One Mount Group đánh giá thị trường nhà đất Hà Nội giảm tốc rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Đơn vị này ghi nhận lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, gồm cả nhà đất thổ cư và chung cư. Mức này giảm tới 50% so với quý trước và 12% cùng kỳ năm ngoái. Riêng loại hình chung cư có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, sụt 60% theo quý và 26% theo năm.

Theo One Mount Group, đà giảm mạnh theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng của người mua sau Tết. Trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư ngày càng dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, cho biết áp lực thanh khoản trên thị trường đã tác động đến giá bán căn hộ ở thị trường thứ cấp. Theo đó, quý vừa qua, phân khúc căn hộ thứ cấp đã xuất hiện các điều chỉnh giảm giá cục bộ, với mức sụt phổ biến từ 5-10%, tùy thuộc vào áp lực tài chính và chiến lược nắm giữ của từng nhà đầu tư.

Theo bà, mức độ điều chỉnh không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các khu vực có tỷ lệ nhà đầu tư cao và nguồn cung lớn, trong bối cảnh thanh khoản giảm và lãi suất vay tăng. Diễn biến này cho thấy sự phân hóa rõ giữa các nhóm người bán: nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực dòng tiền có xu hướng điều chỉnh giá nhanh hơn, trong khi nhóm có tiềm lực tài chính tốt thường giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ.

Tuy nhiên, bà Hương cho rằng phần lớn trường hợp không phải bán lỗ, mà là điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Các nhà đầu tư chấp nhận giảm biên lợi nhuận để cải thiện thanh khoản trong bối cảnh giao dịch chậm lại.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng thanh khoản căn hộ trong quý vừa qua có xu hướng chậm lại so với quý trước. Đi kèm với đó là mức điều chỉnh giá khoảng 4-7% trên thị trường thứ cấp, trong khi lượng quan tâm giảm 12-15% so với cùng kỳ.

Theo ông, áp lực chi phí vốn (nhất là khi các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi), khiến bài toán đầu tư dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng cân đối dòng tiền. Diễn biến này khiến việc duy trì mức giá theo kỳ vọng trước đây trở nên kém phù hợp, buộc một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh mặt bằng giá.

"Áp lực này rõ hơn với nhóm sử dụng vốn vay, khi họ phải cân nhắc giữa việc tiếp tục nắm giữ hay điều chỉnh giá để thu hồi vốn”, ông nhấn mạnh.