GS Đặng Hùng Võ: Chung cư hết niên hạn, phải tính rõ mỗi m² căn hộ được hưởng bao nhiêu giá trị quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của căn hộ phải được tính cụ thể

Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn.

Cụ thể, theo Quy chuẩn Việt Nam 03:2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng công trình được chia thành 4 mức cao nhất là trên 100 năm và thấp nhất là dưới 25 năm tùy theo loại công trình.

Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư là thời hạn sử dụng công trình được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Chia sẻ về vấn đề trên trong talkshow “Chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân có bị mất nhà?” của VTC News mới đây, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có phân tích về quyền sử dụng đất của căn hộ.

Theo ông Võ, khi một người mua căn hộ ở tầng 20, quyền lợi của họ không chỉ gắn với căn hộ mà còn gắn với phần quyền sử dụng đất của dự án. Nếu tòa nhà bị phá dỡ hoàn toàn, quyền của từng căn hộ đối với phần đất đó vẫn có thể xác định được, bao gồm diện tích sử dụng chung cho việc đi lại, các phần diện tích chung trong chung cư và diện tích sử dụng riêng của từng căn hộ. Từ đó, có thể tính toán giá trị quyền sử dụng đất của từng căn hộ dựa trên diện tích và số tầng.

Ông cho biết, trước đây, Bộ Xây dựng từng đưa ra tiêu chí cho rằng giá trị đất tính vào từng tầng có sự khác nhau, theo đó các tầng dưới chịu phần giá trị đất cao hơn và càng lên cao thì giá trị càng giảm.

Tuy nhiên chuyên gia cho rằng cần thiết lập lại phương thức tính giá trị đất của từng căn hộ. Mỗi tầng nên được tính dựa trên phần diện tích đất ở dưới cùng phân bổ cho diện tích sử dụng của từng tầng, bởi mỗi tầng đều làm tăng hiệu quả sử dụng đất và không thể đơn giản coi 5 tầng dưới có giá trị đất cao hơn các tầng phía trên.

“Ví dụ, nếu xây nhà một tầng thì diện tích đất chỉ được sử dụng để xây một tầng. Nếu xây nhà hai tầng trên cùng diện tích đất, hiệu quả sử dụng đất tăng gấp đôi và tổng diện tích sử dụng sẽ bằng hai lần diện tích đất. Theo cách đó, có thể tính được giá trị quyền sử dụng đất trên mỗi mét vuông căn hộ, cũng như phần diện tích mà chủ đầu tư sử dụng vào mục đích kinh doanh. Đây là bài toán có thể tính toán được và không quá phức tạp”, ông Võ nói.

Như vậy, theo chuyên gia, cần xác định một căn hộ được hưởng bao nhiêu giá trị quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư phải tính toán và thể hiện nội dung này trong hợp đồng bán căn hộ, để người mua biết rõ phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ của mình.

Xây lại chung cư không có nghĩa đổi ngang căn hộ cũ lấy căn hộ mới

GS Đặng Hùng Võ cũng cho biết, nhiều người dân hiện vẫn hiểu đơn giản rằng khi nhà cũ bị phá dỡ, xây một tòa nhà mới thì họ đương nhiên được nhận lại một căn hộ mới tương đương.

Tuy nhiên, theo tinh thần Nghị quyết 21, người ở sẽ phải đóng góp tiền để xây dựng lại chung cư. Đó mới là nguyên tắc, còn việc xác định mỗi người phải đóng bao nhiêu là một bài toán phức tạp. Hành lang, diện tích sử dụng chung và căn hộ sử dụng riêng có giá trị khác nhau; phần diện tích đất phục vụ việc đi lại của chung cư cũng cần được tính toán riêng vì không chỉ cư dân mà người bên ngoài cũng có thể sử dụng.

Vì vậy, theo chuyên gia, đã đến lúc phải tính chi tiết một mét vuông căn hộ của cư dân được hưởng bao nhiêu giá trị quyền sử dụng đất. Khi xây dựng lại, đất không thay đổi, chúng ta chỉ xây lại công trình; vấn đề là mỗi người phải đóng góp bao nhiêu tiền cho mỗi mét vuông căn hộ.

Nếu công trình cũ có 25 tầng và phương án xây dựng lại vẫn là 25 tầng, có thể tính được chi phí xây dựng lại trên mỗi mét vuông. Tuy nhiên, phương án xây dựng lại phải được lập rất chi tiết, đưa ra lấy ý kiến của cư dân và bảo đảm công khai, minh bạch.

Cư dân cũng có thể đồng thuận với phương án xây dựng một chung cư có chất lượng và thời gian tồn tại cao hơn, chẳng hạn hướng tới 200 năm, nếu chấp nhận bỏ thêm tiền. Khi đó, vấn đề quan trọng là pháp luật phải quy định rõ tỷ lệ đồng thuận cần thiết, có thể là trên 50% hoặc 2/3, để làm cơ sở triển khai phương án.

“Có thể phát sinh trường hợp đa số cư dân muốn xây dựng một chung cư chắc chắn hơn vì có khả năng tài chính và sẵn sàng đóng góp thêm. Khi đó, những người không đồng ý có thể lựa chọn bán phần quyền của mình cho người khác có nhu cầu và khả năng tài chính, để người mua mới đóng góp chi phí xây dựng và được nhận căn hộ có diện tích tương ứng với phần căn hộ trước đây.

Tất cả những trường hợp này đều có thể xảy ra. Điều cần thiết là pháp luật phải quy định rõ nguyên tắc, trong đó có tỷ lệ đồng thuận cần thiết, chẳng hạn trên 50% hoặc 2/3, để tránh tranh chấp khi triển khai việc xây dựng lại chung cư”, ông nói.

Quỹ bảo trì 2% cần công khai, minh bạch

Ông Võ cũng cho biết có một vấn đề hiện nay là quỹ bảo trì 2% do người mua nhà đóng ngay từ đầu để phục vụ phần sở hữu chung của tòa nhà. Khi chất lượng bảo trì ngày càng ảnh hưởng đến tình trạng công trình sau vài năm, vài chục năm sử dụng, vấn đề đặt ra là quỹ này cần được quản lý và giám sát như thế nào để phục vụ việc duy tu tòa nhà.

Hiện nay, trong các chung cư có hai chủ thể chính có vai trò quản lý. Một là công ty quản lý nhà chung cư hoặc hợp tác xã quản lý nhà chung cư, tùy theo mô hình; thứ hai là hội đồng cư dân do các cư dân bầu ra.

Đây là hai yếu tố đảm bảo trật tự và sự ổn định đối với nhà chung cư, trong đó có việc sử dụng quỹ bảo trì 2%. Một nguyên tắc quan trọng là phải công khai khoản tiền này đang được để ở đâu, gửi ở đâu và được sử dụng như thế nào.

Theo ông, việc quyết định sử dụng quỹ vẫn thuộc về hội đồng cư dân. Từ đó, công ty quản lý tòa nhà mới có thể thực hiện các công việc cải tạo, sửa chữa như cầu thang, hệ thống đèn và những hạng mục khác.

Tất cả những công việc này cần có sự tham gia của hai tổ chức là công ty hoặc hợp tác xã quản lý nhà chung cư và hội đồng cư dân. Theo tôi, nguyên tắc đối với quỹ 2% là phải công khai, minh bạch và có sự tham gia của cư dân vào các quyết định.

Bên cạnh đó là trách nhiệm giải trình của chủ đầu tư nhà chung cư và công ty được thuê để quản lý, cung cấp dịch vụ cho tòa nhà. Đây là yếu tố cần thiết để bảo đảm việc quản lý và sử dụng quỹ được thực hiện đúng mục đích.