Hỏi thẳng: 'Cởi trói' tín dụng cho bất động sản, tại sao không?

Đầu kéo của một đoàn tàu

Theo số liệu của Cục Thống kê - Bộ Tài chính, thu ngân sách Nhà nước năm 2025 tăng gần 30% so với năm trước. Đáng chú ý, các khoản thu từ nhà, đất đạt 575.500 tỷ đồng, bằng hơn 196% dự toán năm nhờ các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất, cho thuê đất.

Tại TPHCM, tổng thu ngân sách từ đất trên địa bàn đạt hơn 78.000 tỷ đồng, vượt kế hoạch hơn 173%. Các khoản thu từ đất của Hà Nội năm qua là hơn 125.000 tỷ đồng, bằng 250% so dự toán. Quảng Ninh có khoản thu tiền sử dụng đất hơn 26.000 tỷ đồng, bằng 481% dự toán, đáng chú ý là khoản thu từ đất năm 2025 của Quảng Ninh tăng 1.227% so với cùng kỳ năm 2024.

Thực tế, khi thị trường trầm lắng, ngân sách sụt giảm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư công. Bất động sản “lạnh” đồng nghĩa với giảm nguồn lực phát triển quốc gia. Nếu không khẩn trương xử lý kịp thời, bình ổn thị trường, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, thị trường bất động sản có thể rơi vào suy thoái, kéo theo khủng hoảng kinh tế. Khi thị trường bất động sản gặp khó sẽ tác động đến 40 ngành nghề khác, không bảo toàn được mục tiêu tăng trưởng.

Trao đổi với PV Tiền Phong , TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính - khẳng định, bất động sản luôn vận động song hành với tăng trưởng của nền kinh tế.

Ông Ánh cho rằng, khi Việt Nam đặt mục tiêu GDP tăng trưởng từ 10%/năm trở lên trong 20 năm tới, bất động sản sẽ bước vào giai đoạn “thăng hoa” rực rỡ. Động lực quan trọng của chu kỳ này đến từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Chính phủ đang tập trung xây dựng hệ thống hạ tầng chiến lược hiện đại và đồng bộ với các dự án trọng điểm, như mạng lưới giao thông trục quốc gia, đường sắt tốc độ cao, sân bay quốc tế, cảng biển, hạ tầng năng lượng cũng như các siêu đô thị khắp từ Bắc vào Nam.

Riêng năm nay, kế hoạch đầu tư công được giao với tổng vốn hơn 1 triệu tỷ đồng, trong khi nhu cầu đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 của toàn ngành xây dựng ước tính trên 2,8 triệu tỷ đồng.

“Với sức lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề liên quan, lĩnh vực này là một trong các động lực quan trọng nhất cho mục tiêu tăng trưởng 2 con số. Vì thế, việc phân bổ nguồn vốn tín dụng tương xứng là điều hợp lý, thay vì bị siết chặt như hiện tại”, ông Ánh nói.

Không nên cứng nhắc

TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - cho rằng, bất động sản như đầu kéo của một đoàn tàu. Đầu kéo khựng lại thì toàn bộ phía sau sẽ bị dồn toa. Bất động sản đình trệ thì hàng triệu người sẽ mất việc, hàng loạt máy móc sẽ nằm không, hàng trăm nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng sẽ rơi vào tồn kho, ứ đọng.

Theo ông Nghĩa, không nên áp dụng cơ chế room tín dụng một cách cứng nhắc mà cần trao quyền chủ động hơn cho các ngân hàng thương mại trong phân bổ hạn mức. Cần điều tiết thị trường bất động sản theo biến động giá thay vì siết dư nợ tín dụng.

Ông Nghĩa dẫn chứng, Vinhomes vừa triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà chỉ từ 0-6%/năm trong vòng 5 năm. Điều này khiến ông bất ngờ vì đây là mức hỗ trợ lãi suất mang tính phá khung, vô tiền khoáng hậu trên thị trường. Mức chênh lệch doanh nghiệp tự bù đòi hỏi nguồn lực tài chính khổng lồ, nhất là trong bối cảnh cộng đồng doanh nghiệp đang khó khăn trăm bề.

“Rõ ràng, để có đòn bẩy kích hoạt thị trường, chia sẻ áp lực cho khách hàng thì phải “cào” vào lợi nhuận doanh nghiệp, chấp nhận thiệt thòi tài chính không hề nhỏ, điều mà không doanh nghiệp nào dám làm và có đủ tiềm lực làm được hiện tại”, ông Nghĩa nói và cho rằng chính sách hỗ trợ lãi suất không chỉ tháo gỡ khó khăn thực tế về dòng tiền mà còn cởi bỏ áp lực lãi suất biến động và ổn định tâm lý thị trường.

“Phải nhìn thẳng vào sự thật là thị trường hiện không thiếu nhu cầu. Người cần mua vẫn rất đông nhưng sợ không dám vào vì sự thất thường của lãi suất. Nhà đầu tư cũng vậy, tiền có nhưng không dám giải ngân”, ông Nghĩa khẳng định.

TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, chúng ta cần khơi thông dòng vốn cho thị trường. Trong ngắn hạn, cần điều tiết tín dụng theo hướng hợp lý hơn, không nên áp dụng các chính sách mang tính phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Về dài hạn, cần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường trái phiếu để tạo thêm kênh dẫn vốn bền vững.

TS. Vũ Đình Ánh khẳng định, bất động sản cần được nhìn nhận như một dạng tư liệu sản xuất. Đó là những khu công nghiệp tạo ra lợi thế xuất khẩu, là những trung tâm thương mại tấp nập các gian hàng bán lẻ, là những tòa văn phòng - nơi nuôi dưỡng, ươm mầm cho các ý tưởng lớn. Dù giá trị là vậy nhưng ngành địa ốc vẫn chưa được hưởng các cơ chế, ưu đãi tương tự khi doanh nghiệp đầu tư vào máy móc, thiết bị.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Việt Anh - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu Tư SCC - cho rằng, tín dụng cho bất động sản nếu kiểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Việt Nam cần thống nhất quan điểm coi bất động sản là động lực tăng trưởng. Từ đó, nhận diện vấn đề không phải siết hay nới mà là định hướng dòng vốn.

Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận bất động sản như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.

"Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, Việt Nam đang có cơ hội rất lớn, nhưng cơ hội đó chỉ trở thành hiện thực khi dòng vốn đi đúng chỗ. Nếu chúng ta chỉ nhìn bất động sản dưới góc độ rủi ro tín dụng, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội. Nếu nhìn đúng bản chất, bất động sản chính là hạ tầng của tăng trưởng”, ông Việt Anh nhấn mạnh.