Lạm phát là “con dao hai lưỡi” tác động đến thị trường bất động sản

Trong bối cảnh, mối lo lạm phát tăng cao, đầu tư vào kênh nào là bài toán đau đầu với nhiều nhà đầu tư. Với kênh bất động sản, giới chuyên gia cho rằng, nếu lạm phát tăng, áp lực tăng giá bất động sản cũng rất lớn.

Lạm phát giống như một mức tham chiếu liên quan đến sự tăng giá của hàng hóa hàng ngày. Những nguyên liệu đó được sử dụng để xây dựng nhà cửa. Nếu giá của những thứ như gỗ, gạch đá, xi măng, cát sỏi… và thiết bị tăng lên, các công ty xây dựng hoặc người bán sẽ giải quyết vấn đề bằng cách tăng giá bán nhà.

Thời gian qua, nhiều người không muốn giữ tiền mặt mà có xu hướng chuyển vào các tài sản. Trong đó, bất động sản vốn được coi là kênh trú ẩn an toàn, chống trượt giá. Nhưng liệu giá bất động sản có chắc chắn tăng khi lạm phát cao và thanh khoản lúc bấy giờ có còn tốt?

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư cá nhân đưa ra quan điểm rằng, nếu lạm phát tăng thì giá cả các vật tư leo thang. Giá bất động sản cũng tăng. Thị trường xuất hiện diễn biến mới.

“Với những người không sử dụng đòn bẩy tài chính thì cũng không có nhu cầu cần bán gấp, trừ trường hợp được giá thật tốt. Bởi, dù bán xong rồi họ lại phải đi kiếm mua chỗ khác chứ không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát như vậy”, ông Kiên nêu quan điểm.

Theo ông Kiên, thị trường sẽ đón nguồn cung đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng. Với những người đang nắm giữ tài sản bất động sản, thì càng lạm phát, vật giá càng leo thang, thì họ lại càng tăng giá bán để chống trượt giá.

"Khi toàn thị trường ai ai cũng đẩy giá bán lên thì tự khắc sẽ lập mặt bằng giá mới. Khi thị trường có mặt bằng giá mới thì tự khắc cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên theo", ông Kiên nói.

Theo vị này, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này vô hình chung cũng đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo.

Theo đó, ông Kiên đưa ra dự đoán trong 1-2 năm tới có thể xuất hiện nghịch lý, giá bất động sản sẽ tiếp tục được neo cao nhưng thanh khoản chậm hoặc ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng đưa dự đoán, trong trường hợp lạm phát vượt kỳ vọng, sẽ tác động ngược tới bất động sản, tức giá không tăng mà còn đi xuống.

Theo ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản, bất động sản có mối tương quan với lạm phát. Lạm phát tăng, nhà đầu tư trú ẩn vào bất động sản, vì về lâu dài thì giá bất động sản tăng theo.

Nhưng khi đi sâu vào thời điểm khác nhau và mức lạm phát khác nhau, thì có hai loại lạm phát cần quan tâm: Lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời đúng, bất động sản sẽ tăng; còn nếu lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại tới bất động sản.

Ông Khôi cho hay: “Kinh nghiệm của tôi cho thấy, có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng, bất động sản không tăng thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho việc đó”.

Theo vị chuyên gia, cơ hội đầu tư bất động sản lúc nào cũng có, nhưng điều quan trọng nhất là nhà đầu tư phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì. Đặc biệt, phải có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro.

Trên thị trường bất động sản, có nhiều loại rủi ro khác nhau nhưng chủ yếu được chia thành hai loại rủi ro chính. Rủi ro thứ nhất là rủi ro bản thân dự án và chủ đầu tư. Rủi ro thứ hai là thị trường.

Khi tham gia giai đoạn càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp. Vì khi dự án mới ra chắc chắn chủ đầu tư và môi giới phải làm thị trường cho chúng ta, thanh khoản không phải là vấn đề lo lắng. Nhưng lúc này, rủi ro lớn nhất là pháp lý. Dự án pháp lý có chưa? Chưa có pháp lý cũng chưa phải quá tệ mà khả năng pháp lý của chủ đầu tư thế nào? Lịch sử pháp lý của chủ đầu tư ra sao? Khả năng bán hàng của chủ đầu tư như thế nào?

Ông Khôi cũng cho biết thêm, với những nhà đầu tư càng mua sau dự án thì khả năng thanh khoản giảm đi, rủi ro càng cao.

“Đương nhiên chúng ta phải chuẩn bị sẵn tinh thần, vô tình lướt sóng trở thành cư dân, cũng có thể xảy ra”, ông Khôi nói.

Bên cạnh đó, khi tham gia thị trường bất động sản, phải xem xét kỹ thị trường có đang trong tình trạng bình thường hay không. Nếu tình trạng bình thường mà tăng giá thì điều đó là tốt. Còn nếu tăng mà tình trạng không bình thường thì nhà đầu tư phải cẩn thận vì khả năng giảm cao.