Lối ra cho loạt dự án lớn (*): Thí điểm và chờ luật

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM mới đây kiến nghị Quốc hội sửa đổi điều 74 Luật Đất đai 2013 theo hướng nếu không có đất cùng mục đích sử dụng thì bồi thường đất ở theo tỉ lệ phần trăm. Tỉ lệ phần trăm sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Người dân hưởng lợi

Trong thời gian chờ sửa đổi Luật Đất đai 2013, Sở TN-MT cũng đã dự thảo đề án thí điểm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật cho các dự án trọng điểm để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội TP HCM. Dự thảo được gửi tới Bộ TN-MT để xin ý kiến.

Tại dự thảo này, Sở TN-MT dẫn chứng hàng loạt dự án trước đây thành công và đạt hiệu quả nhất định nhờ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Sở TN-MT cũng công bố kết quả nghiên cứu, so sánh tỉ lệ hoán đổi đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật của các dự án đã triển khai (tỉ lệ 7%-15%) cũng như tính toán tỉ lệ tiền bồi thường của đất nông nghiệp so với tiền bồi thường đất ở (10%-18%) đối với các dự án bồi thường bằng tiền đang triển khai hiện nay (trên cùng vị trí). Từ đó, kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Trong đó, đối với đất nông nghiệp, trường hợp sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ hoặc đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường bằng đất ở hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật tại khu tái định cư theo tỉ lệ từ 10%-15%.

Theo Sở TN-MT, đa số người dân mong muốn đóng góp một phần cho sự phát triển chung của thành phố. Họ đồng thời không nỡ rời xa mảnh đất mình gắn bó, sinh ra và lớn lên nên mong muốn được tái định cư tại chỗ, được thụ hưởng thành quả của quy hoạch phát triển đô thị trên chính nơi từng ở. Vì vậy, xét về mặt kinh tế thì bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật thì người có đất bị thu hồi hưởng lợi hơn rất nhiều so với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng tiền.

Nếu được như vậy, sẽ tạo sự đồng thuận cao, cũng như lòng tin và uy tín trong nhân dân, giúp công tác triển khai dự án thuận lợi, góp phần hoàn thiện quy hoạch chung của thành phố.

Hơn nữa, thực tiễn cho thấy đối với các dự án có quy mô thu hồi đất lớn thì thời gian thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thu hồi thường kéo dài nhiều năm dẫn đến tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án trượt giá so với thị trường tại thời điểm thu hồi đất của dự án, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.

Thực tế, đa số khiếu nại, khiếu kiện là liên quan đơn giá bồi thường thấp, chưa sát với giá thị trường hoặc chưa thỏa đáng, không có khả năng mua lại nơi khác để tiếp tục ổn định cuộc sống. Mặt khác, việc thu hồi đất kéo dài dẫn tới nhiều hệ lụy khác, làm chậm quá trình phát triển chung, đồng bộ của thành phố…

Do vậy, "nếu cho phép bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ giải quyết được khó khăn trên" - Sở TN-MT nhận định.

Dự án khu dân cư Sông Giồng tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP HCM được triển khai năm 2000. Đây là dự án áp dụng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Bước đột phá

Sở TN-MT đề xuất thực hiện thí điểm ngay những nội dung trên đối với các dự án trọng điểm, cấp bách; dự án phục vụ thu hồi đất dọc hai bên tuyến đường Vành đai, đường bao cao tốc… để tạo quỹ đất bán đấu giá, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Việc này đồng thời làm căn cứ pháp lý, cơ sở lý luận để sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai.

Theo đó, các dự án được đề xuất là những dự án có quy mô thu hồi đất hàng trăm hecta, có tổng mức đầu tư lớn trên địa bàn TP Thủ Đức như dự án Khu Liên hợp Thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc với quy mô hơn 186 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 18.888 tỉ đồng; dự án Công viên Khoa học và Công nghệ TP HCM tại phường Long Phước (thuộc khu chức năng Trung tâm Sản xuất ứng dụng công nghệ cao) có quy mô 302 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 24.600 tỉ đồng; dự án khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú (phường Tam Phú, Tam Bình và Hiệp Bình Chánh) có quy mô 185 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 22.900 tỉ đồng. Hiện cả 3 dự án chưa được bố trí vốn bồi thường trong đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025.

Đối với dự án Khu Liên hợp Thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc, dự thảo đề án đề xuất 3 phương án tỉ lệ quy đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng là 10%, 12% và 15%. Với 3 tỉ lệ quy đổi này, diện tích xây dựng khu tái định cư của dự án lần lượt là 32,7 ha, 38,4 ha và gần 50 ha. Tổng chi phí đầu tư theo thứ tự dự kiến là 1.388 tỉ, 1.482 tỉ và 1.623 tỉ đồng…

"Có thể nói, việc cho cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ tạo được một bước đột phá trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố, bảo đảm hài hòa giữa lợi ích nhà nước, quyền lợi của người dân và nhà đầu tư để từ đó thực hiện sát nguyên tắc nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ" - Sở TN-MT đánh giá.