Thu nhập bao nhiêu thì có thể tính đến việc vay mua nhà?

Thu nhập bao nhiêu thì nên vay mua nhà?

Theo TS. Trịnh Thị Phan Lan, Đại học Kinh tế - ĐHQGHN, với tâm lý "An cư lạc nghiệp", nhiều gia đình trẻ nôn nóng mua nhà sớm. Điều này có thể vô tình khiến việc mua nhà từ trải nghiệm hạnh phúc thành một gánh nặng. Theo đó, việc mua nhà chỉ nên diễn ra khi tình hình tài chính khả quan.

Số tiền vay càng lớn cũng đồng nghĩa với việc các nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi cũng sẽ càng cao. Vì thế, người trẻ cũng nên cân nhắc đến một tỷ lệ vay phù hợp.

"Mặc dù ngân hàng có thể cho vay tới 70%, thông thường ngưỡng vay an toàn là từ 30-50% tức là không nên vay quá 50% giá trị căn nhà muốn mua. Hoặc là số tiền lãi và gốc hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập một tháng để tránh áp lực trả nợ", chuyên gia chia sẻ.

Về việc thu nhập bao nhiêu là đủ để mua nhà, chuyên gia cho một ví dụ. Theo đó, với khoản vay 1 tỷ đồng, thời gian vay 15 năm và cho dù với lãi suất ưu đãi 7,99% trong suốt cả chu kỳ vay đi nữa thì số tiền phải trả hàng tháng cũng đã trên dưới 10 triệu đồng. Nếu lãi suất cho vay cao hơn thì số tiền phải trả cao hơn nữa. Do đó, nếu số tiền cần trả (bao gồm gốc và lãi) là 10 triệu thì thu nhập tối thiểu phải từ 20 triệu trở lên thì mới nên cân nhắc đi vay mua nhà.

Nếu có sự hỗ trợ từ người thân và gia đình để vay mua nhà, nên đảm bảo nguồn tài chính của bản thân cộng với sự hỗ trợ của gia đình luôn lớn hơn nợ phải trả. Hơn nữa còn một yếu tố nữa cần xem xét đó là sự hỗ trợ này là không hoàn lại, hay chỉ đơn thuần là cho vay lãi suất thấp.

Bạn cũng không nên tính dùng toàn bộ nguồn tiền hỗ trợ từ gia đình dành cho việc thanh toán khoản vay mua nhà. Vẫn ví dụ trên, giá trị căn nhà 2 tỷ, bạn có 600 triệu đồng, bạn không nên sử dụng toàn bộ tiền hỗ trợ của gia đình (giả sử 500 triệu đồng) để đủ 55% giá trị căn nhà rồi đi vay ngân hàng 45% còn lại. Bởi nghe qua thì sẽ thấy có lợi vì giảm số tiền vay ngân hàng xuống. Tuy nhiên, vay mua nhà thời gian khá dài, để an toàn, có thể bạn chỉ tính tới sự hỗ trợ từ gia đình một phần, chẳng hạn là 400 triệu đồng, tương đương với việc bạn chỉ có 50% và đi vay 50%.

Việc phân bổ như vậy là vì bạn không thể biết trước được khi nào những bất trắc có thể xảy đến với mình. Nếu gặp rủi ro tài chính như giảm thu nhập trong vài ba tháng, thì 100 triệu còn lại sẽ là phao cứu sinh giúp bạn lúc khẩn cấp, còn nếu không gặp rủi ro thì đến giai đoạn cuối, bạn vẫn có thể sử dụng khoản tiền hỗ trợ này để hoàn trả cho ngân hàng, hoặc có thể đem đầu tư sinh lời. Cho nên, trong ví dụ này, để an toàn, thì thu nhập nên sẵn sàng đủ trả lãi và gốc cho khoản vay trị giá 50% giá trị căn nhà thay cho 45% như cách tính ban đầu.

TS. Trịnh Thị Phan Lan, Đại học Kinh tế - ĐHQGHN

Lựa chọn gói vay thế nào cho phù hợp?

Theo chuyên gia, các ngân hàng có nhiều gói vay, nhưng nhìn chung, người vay cân nhắc các yếu tố: mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời gian vay linh hoạt và các điều kiện mà ngân hàng đưa ra.

Vay thời gian càng ngắn thì lãi suất và gốc trả hàng tháng cũng sẽ cao, những gói vay này phù hợp người có thu nhập hàng tháng cao. Những người có thu nhập ổn định nhưng không cao thì nên chọn gói vay có thời gian dài 10-25 năm.

Người vay kỳ hạn dài cũng nên xem xét trước các khoản phí phạt trả trước hạn, trong trường hợp tài chính dư dả bạn có thể trả trước khoản vay. Mặc dù chịu phí phạt trả trước nhưng đây là khoản bạn có thể chủ động được, còn trong trường hợp vay thời gian ngắn, lãi suất cao mà rơi vào tình trạng khó khăn tài chính bất ngờ, bạn vừa không trả được nợ gốc, vừa bị phạt trả chậm và ảnh hưởng hệ số tín nhiệm.

Các gói vay hiện nay phổ biến là vay mua nhà dự án và vay mua nhà đã có sổ. Nhà dự án là nhà hình thành trong tương lai và mỗi dự án sẽ có danh sách ngân hàng và chính sách cho vay khác nhau. Với các gói vay này thì người vay không được lựa chọn ngân hàng. Vay nhà có sổ bao gồm nhà chung cư và nhà đất thì có thể tiếp cận nhiều ngân hàng, có nhiều lựa chọn hơn.

Cách cân đối dòng tiền trong quá trình đi vay

Theo chuyên gia, khi mua nhà bằng tiền vay, người mua sẽ cần một kế hoạch lâu dài, và điều này cần bắt đầu từ khi chuẩn bị mua nhà.

"Trước tiên là chuẩn bị khoản tiền mua nhà, không nên vì cố cho bằng bạn bằng bè mà mua căn nhà vượt quá khả năng, hoặc khi chưa tích lũy đủ. Sau đó, người vay nên tìm hiểu đặc điểm dòng tiền cần phải chi ra hàng tháng gồm nợ gốc và lãi trả ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng áp dụng 2 biện pháp là lãi suất vay theo dự nợ giảm dần hay theo nợ gốc ban đầu: Hiểu được cách tính lãi suất theo dư nợ hay theo nợ gốc, người vay sẽ chủ động phương thức thanh toán và có kế hoạch về dòng tiền trả nợ phù hợp" – bà Phan Lan chia sẻ.

Trên cơ sở thông tin trên và nguồn thu nhập, người mua sẽ cân đối dòng tiền để chi trả vay mua nhà. Nếu trả theo dự nợ giảm dần thì số tiền gốc và lãi trả cho ngân hàng sẽ ít dần theo thời gian, còn trả theo nợ gốc ban đầu thì số tiền duy trì hàng tháng đều nhau. Mỗi phương án trả nợ đều có mặt mạnh, yếu khác nhau, người vay lựa chọn trên cơ sở dòng thu nhập của mình.

Ví dụ, vợ chồng trẻ có con 3 tuổi, vay mua nhà thời gian 15 năm. Khoản nợ sẽ đáo hạn khi người con 18 tuổi. Khoảng 3 năm cuối của thời gian trả nợ, khớp với 3 năm học cấp 3 của người con, đồng nghĩa với việc các chi phí học tập và chuẩn bị thi đại học khá tốn kém. Do vậy, khi cân đối dòng tiền, nếu thấy rằng thu nhập tăng thêm trong tương lai không nhiều so với mức tăng của chi tiêu, hai vợ chồng có thể chọn phương án trả nợ theo dư nợ giảm dần.

Chuyên gia cũng lưu ý rằng, kế hoạch mua nhà sẽ nằm trong tổng thể kế hoạch quản lý tài chính cá nhân để đảm bảo an toàn tài chính lâu dài. Nguồn thu nhập phải cân đối 2 việc: trả nợ mua nhà đồng thời vẫn đảm bảo chi tiêu trong gia đình.

Tài chính gia đình có thể chia làm 3 khoản: (1) Chi tiêu thiết yếu, (2) Chi linh hoạt, (3) Tiết kiệm và đầu tư. Đối với khoản vay mua nhà, có thể sử dụng tiền từ khoản tiết kiệm/đầu tư. Tuy nhiên, không nên tiêu đến đồng tiền cuối cùng trong quỹ này cho việc mua nhà mà nên dành lại 3-6 tháng cho quỹ khẩn cấp nhằm dự phòng các tình huống xảy ra.

Thông thường, có một việc rất quan trọng khi cân đối dòng tiền song người mua nhà không nghĩ tới, đó là rủi ro gặp vấn đề tài chính khi đang vay mua nhà.

"Hãy lường trước điều này để tránh tình trạng khủng hoảng tài chính. Chẳng hạn, ước lượng trước sự giúp đỡ của người thân khi cần, xin nhận trước tài sản thừa kế, cơ cấu lại tài sản đang có hoặc cân nhắc bán tài sản thanh khoản cao", chuyên gia lưu ý về việc cân đối dòng tiền khi vay mua nhà.