Những nhận định bất ngờ của các chuyên gia về diễn biến thị trường bất động sản cuối năm 2023

Câu hỏi “Khi nào thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại có lẽ được đặt ra nhiều nhất ở giai đoạn này”. Thời gian qua, loạt chính sách chỉ đạo gỡ khó từ Chính phủ; lãi suất ngân hàng dần hạ nhiệt, giá bất động sản ổn định, thậm chí giảm trung bình 10-30%... đã khiến nhiều người kì vọng thị trường bất động sản có đà bật dậy sớm hơn những dự báo trước đó.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Nhìn lại hành trình 30 phát triển thị trường của Việt Nam, có thể thấy rằng nền tảng kinh tế hiện tại mạnh mẽ hơn nhiều sau khi thị trường trải qua từng thời kỳ suy thoái và khủng hoảng. Số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt đóng băng.

Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư. Mặc dù dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm đảm bảo giảm rủi ro về vốn. Tuy nhiên, một môi trường cho vay nghiêm ngặt và thận trọng hơn sẽ tạo được môi trường đầu tư an toàn và lâu dài, hỗ trợ sự ổn định của kinh tế vĩ mô.

Chính vì vậy, chúng tôi tin rằng khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 – 2026 . Đ ây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng.

Mặc dù chúng tôi đã ghi nhận một số tín hiệu tốt từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép cho một số dự án nhưng còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý. Để có thêm nhiều hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản hiện nay đã hội tụ đầy đủ các yếu tố cần và đủ để phục hồi.

Giá bất động sản hiện nay đang giảm, là cơ hội rất tốt cho người mua xuống tiền. Những dự án đang mở bán đã có chính sách giảm trực tiếp giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán. Như vậy, giá ghi nhận giảm 15-20% so với giai đoạn trước đây.

Cùng với đó, chính sách tín dụng, lãi suất – yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản đã bắt đầu giảm. Hiện có một số ngân hàng cho vay mức lãi suất 9-11%, mức phổ biến là 12-14% xem như là phù hợp hơn với thị trường bất động sản, nếu so với thời điểm giữa năm 2022.

Tăng trưởng tín dụng đang ở mức thấp, điều này kì vọng room tín dụng đang được mở ra với bất động sản.

Tuy vậy, yếu tố đang cản trở thị trường bất động sản lúc này là sức ỳ về tâm lý. Nhiều người cho rằng, bất động sản là sản phẩm không tốt, không mang lại lợi ích gì cho nền kinh tế, cho cuộc sống. Điều này vô tình khiến nhiều người bỏ qua cơ hội đầu tư bất động sản. Số khác thì sợ mua bất động sản không bán được, sợ chủ đầu tư chưa vượt qua được khó khăn, sợ thị trường còn tiếp tục đi xuống…

Phải mất ít nhất khoảng 3 tháng nữa mới xoá bỏ được rào cản tâm lý này. Hiện các chủ đầu tư đã tự tin (trong thận trọng) đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này cũng giúp kéo tâm lý người mua tốt lên. Trong ba tháng 7,8 và 9 của năm 2023 các chủ đầu tư sẽ quay trở lại thị trường mạnh mẽ hơn. Thị trường kì vọng sẽ giải toả tâm lý người mua. Lực đẩy của thị trường sẽ bắt đầu từ cuối năm 2023, nhưng để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại phải mất nhiều thời gian hơn, kéo sang năm 2024.

Trong danh mục đầu tư, tỉ lệ đầu tư bất động sản ở châu Á chiếm 50-60%, ở Việt Nam khoảng 60-70%, các khu vực khác chiếm 20-30%. Nhìn vào con số này cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn rất nhiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam

Hàng loạt động thái của Chính phủ vừa qua đã tháo gỡ ba vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản là vốn, trái phiếu doanh nghiệp và điểm nghẽn pháp lý.

Trong đó, điểm nghẽn về tín dụng và trái phiếu đã có những văn bản có giá trị, dù tác động của những văn bản này mang lại chưa nhiều, nhưng đã có những hiệu quả nhất định.

Đối với điểm nghẽn lớn nhất là pháp lý, các bộ, ngành cũng đang rất khẩn trương vào cuộc xây dựng các dự thảo để trình Thủ tướng Chính phủ ký. Đặc biệt, Nghị định 10/2023/NĐ-CP mới đây là văn bản đầu tiên, đã tác động trực diện vào những điểm nghẽn về pháp lý, giải quyết khó khăn, điểm nghẽn của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Từ nay đến cuối năm sẽ có nhiều các văn bản có tính quyết định đến việc tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý. Từ đó, tạo động lực cho các chính quyền địa phương có cơ sở, điều kiện để phê duyệt các dự án, nhất là những dự án đã gần hoàn thành nhưng vẫn đang chờ các quy định. Khi đó, thị trường bất động sản có thể sẽ đón nhận các nguồn vốn mới.

Phần lớn những điểm nghẽn, khó khăn của thị trường bất động sản từ quý 2/2023 trở đi sẽ được tháo gỡ. Một phần trong hàng nghìn dự án đang vướng pháp lý sẽ được giải quyết, khơi thông. Hy vọng, thị trường bất động sản sẽ đón nhận những tín hiệu tích cực hơn vào cuối năm 2023.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group

Các cơ quan quản lý nhà nước đang đẩy nhanh việc tháo gỡ để khai thông thị trường. Tuy nhiên, trường từ cuối tháng 4 đến nay vẫn đang khó nguồn cung tiêu thụ giảm mạnh bằng 5% - 10% so với cùng kỳ tùy thuộc phân khúc.

Việc chỉ đạo tháo gỡ pháp lý hiện tại vẫn chỉ dừng lại ở mức độ chủ trương, định hướng, chưa có nhiều văn bản, Thông tư, Nghị định,… hướng dẫn chi tiết các sở ban hành về việc phối hợp triển khai một cách cụ thể nhằm đạt được hiệu quả tối ưu nhất. Tôi cho rằng cần thời gian để những chỉ đạo tháo gỡ này được triển khai đồng bộ và đủ tác động đến thị trường.

Lạm phát và lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao (10% - 14%/năm). Để tạo đà cho thị trường hồi phục, theo tôi cần thiết phải tiếp tục “mạnh tay” có những giải pháp hạ lãi suất hơn nữa. Tuy nhiên trong điều kiện vĩ mô nền kinh tế hiện tại thì việc đó gần như là không thể.

Tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường hiện tại đang ở mức rất thấp bởi những thông tin kém tích cực,

Mặc dù thời gian qua, ảnh hưởng của những động thái lên thị trường chưa thật sự rõ nét nhưng đây đều là những bệ đỡ vững chắc giúp cho đà hồi phục bền vững của thị trường trong thời gian tới vào cuối năm 2023 hay chậm nhất là nửa đầu năm 2024.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, Việt Nam đã thu hút khoảng 13,43 tỷ USD, bằng 95,7% so cùng kỳ và tăng 3 điểm phần trăm so với 5 tháng đầu năm. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước (3,15 tỷ USD). GDP 6 tháng đầu năm 2023 đạt 3,72%, chỉ cao hơn tốc độ tăng 1,74% của 6 tháng đầu năm 2020 trong giai đoạn 2011 - 2023.

Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026, nhờ một loạt các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, điều chỉnh chính sách quản lý cho sự phục hồi và phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ.

Theo Bộ GTVT, quy hoạch mạng lưới giao thông đường bộ đến 2030 ưu tiên đưa vào danh mục đầu tư các tuyến cao tốc có năng lực thông hành lớn để hình thành mạng lưới 5.000 km đường cao tốc. Các tín hiệu cơ sở hạ tầng tích cực. Cụ thể, sự kiện khánh thành cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết với tổng vốn đầu tư 12,5 nghìn tỷ đồng, sự kiện khởi công vành đai 3 với tổng vốn đầu tư
75 nghìn tỷ đồng và sự kiện tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức – Long Thành (sau 4 năm dừng thi công) với tổng vốn đầu tư 31 nghìn tỷ đồng.

Riêng quy hoạch sân bay Long Thành được kỳ vọng sẽ có mức công suất 100 triệu hành khách/năm và 5 triệu tấn hàng hóa/năm, gấp 2,5 lần công suất hiện tại của hang không Singapore.

Chính Phủ cũng đã ban hành những cập nhập thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường bất động sản. Tính đến nay, Bộ Xây dựng, tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án bất động sản trên cả nước.

Đồng thời ban hành các Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, Nghị định số. 10/2023/NĐ-CP, Quyết định số 1123/2023/QĐ-NHNN, Thông tư số 11/2022/TT-NHNN trong việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật đất đai và quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Điều này cho thấy những tín hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản và Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng để đầu tư trong khu vực.

Thị trường đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022 đến 6 tháng năm 2023 cũng đã thu hút được nhiều sự quan tâm trong bối cảnh nhiều cơ hội giao dịch xuất hiện. Miền bắc Việt Nam là khu vực sôi động của thị trường đầu tư trong giai đoạn này, với tổng giá trị đầu tư đạt 1.1 tỷ USD. Trong khi đó, khu vực miền Nam cũng đón nhận 760 triệu USD.

Nhìn cận cảnh vào tỷ trọng vốn đầu tư vào Việt Nam, thị trường vốn tại Việt Nam được tập trung phân bổ cho thị trường nhà ở, tiếp sau là thương mại bao gồm công nghiệp và phi công nghiệp.