Phân khúc bất động sản cao cấp sẽ như thế nào hậu Covid-19?

Theo ghi nhận, ở thời điểm hiện tại hầu hết các chủ đầu tư dự án ở các phân khúc đều chưa có động thái giảm giá bán dự án. Việc giá giảm đa phần đến từ các nhà đầu tư cá nhân cắt giảm lãi để ra hàng, làm thị trường ghi nhận một số BĐS giảm nhẹ trong thời gian qua.

Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay đã có một số ý kiến đưa ra có thể thời gian tới giá BĐS cao cấp, hạng sang gặp khó khăn. Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho biết, thời gian tới phân khúc căn hộ cao cấp có thể sẽ gặp khó, đặc biệt là ở dự án mới.

Bởi giai đoạn này khi mà thu nhập của người mua giảm do ảnh hưởng của dịch thì đa số ai cũng tích trữ chứ chưa dám bung tiền đầu tư, nhất là ở phân khúc giá cao. Trong khi ở những dự án tầm trung, giá nhà không giảm, mà còn tăng do đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người mua. Khách ở thực vẫn có nhu cầu tìm kiếm các BĐS có tầm tài chính trên dưới 2 tỉ đồng.

Phân tích về câu chuyện này, bà Thảo cho hay, để đánh giá giá nhà sẽ tăng hay giảm trong thời gian tới, cần phải xác định được lượng cung và lượng cầu, trong bối cảnh lượng cung mới đang có xu hướng giảm và lượng cầu cũng giảm.

Theo bà Thảo, thị trường hiện còn có một lượng cung rất lớn. Đó là những dự án đã hoàn thành, đã bán từ nhiều năm nay, với lượng hàng rất lớn đã bán cho nhà đầu tư và nay nhà đầu tư đang chào bán lại.

Trong khi tâm lý hoảng loạn trong mùa dịch dễ khiến nhà đầu tư bán tháo sản phẩm, nên nguồn cung sẽ tăng lên, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân hiện tại không tăng, thậm chí giảm so với thời điểm năm ngoái, do thu nhập giảm.

Tuy vây, không phải lượng cung tăng đều ở các phân khúc. Trong đó, những căn hộ dưới 2 tỷ đồng/căn sẽ khó có nhà đầu tư bán ra, bởi đây là dòng sản phẩm mà khách hàng mua để ở thực. Trong khi đó, sản phẩm sẽ bán ra nhiều thuộc dòng cao cấp và hạng sang, bởi hiện nay, lượng khách hàng trả nhà và không thuê dòng này đang tăng mạnh. Việc không có người thuê và giá thuê giảm mạnh sẽ là nguyên nhân chính làm nhà đầu tư không muốn giữ sản phẩm BĐS này.

Đặc biệt, với tình hình kinh tế khó khăn do Covid-19, để bán được hàng ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lãi. Đây là yếu tố đầu tiên khiến giá nhà giảm. Hơn nữa, khách quan mà nói mức giá bán BĐS cao cấp hiện nay vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Do đó, việc giảm giá sẽ được cảm nhận rõ hơn ở giai đoạn cuối năm nay.

Mới đây, trong báo cáo kết quả thực hiện nghị quyết của Quốc hội liên quan đến lĩnh vực xây dựng chuẩn bị cho kỳ họp thứ 9, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng nêu quan điểm, thị trường BĐS năm 2020 sẽ gặp nhiều khó khăn và tiếp tục suy giảm so với những năm trước đây (sụt giảm cả về lượng giao dịch lẫn nguồn cung sản phẩm).

Về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung nhà ở trung cao cấp dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20% - 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Còn nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70% - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Trong báo cáo, Bộ trưởng Bộ xây dựng Phạm Hồng Hà nêu rõ, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2018) thị trường BĐS năm 2019 và những tháng đầu năm 2020 có xu hướng giảm. Thể hiện qua lượng giao dịch giảm hơn 40% so với năm 2018, nguồn cung BĐS giảm 10% . Đặc biệt, trong những tháng cuối năm 2019, các chỉ tiêu của thị trường đều giảm mạnh so với cùng kỳ các năm trước: lượng giao dịch BĐS giảm hơn 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40% so với cùng kỳ 2018.

Nguyên nhân cơ bản là do ảnh hưởng của tốc độ phát triển kinh tế vĩ mô, ách tắc trong việc cấp phép mới dự án, tín dụng BĐS bị siết chặt và sự suy giảm của các ngành dịch vụ - du lịch do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 trong những tháng đầu năm 2020. Cập nhật thông tin hết quý 1/2020, Bộ trưởng cho biết giá BĐS tại một số địa phương có thị trường BĐS phát triển có biến động, tuy nhiên mức độ không lớn.

Nói về khó khăn của phân khúc BĐS cao cấp, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam nhận định, dịch Covid-19 kéo dài hơn sẽ tác động đến nguồn cầu từ nhóm khách mua để ở, mua để đầu tư và nhóm khách nước ngoài. Hiện tại với việc tạm ngừng các chuyến bay và thắt chặt cấp thị thực, khách nước ngoài sẽ khó tiếp cận thị trường BĐS tại Việt Nam. Nhóm khách đầu tư cho thuê cũng chịu ảnh hưởng từ việc hạn chế chuyến bay và di chuyển giữa các tỉnh. Đây được xem là khó khăn với BĐS ở phân khúc cao cấp, hạng sang.

Theo hầu hết các chuyên gia, có thể việc giảm giá bán ở một số phân khúc chưa thể hiện rõ ở quý tiếp theo nhưng nếu dịch kéo dài, nhu cầu thị trường phục hồi lâu thì CĐT dự án phải tính đến phương án về giá bán ở thời điểm cuối năm hoặc sang đầu năm sau, nhất là đối với các dự án BĐS có giá cao trên thị trường.

Ngoài ra, thời gian tới có thể thị trường BĐS chứng kiến một làn sóng M&A, quá trình thanh lọc sẽ xảy ra khi một số chủ đầu tư chịu áp lực quá lớn về tài chính phải bán đi hoặc hợp tác kinh doanh dự án của mình, đặc biệt là những doanh nghiệp dùng vốn vay quá nhiều.

Một chuyên gia BĐS cho rằng, giá nhà trong thời gian tới sẽ giảm, do thanh khoản của thị trường kém nhưng không giảm đồng loạt mà ở một số phân khúc. Với các dự án đã bán, khách hàng sẽ bán lại với mức chênh lệch giảm nhẹ. Ở các dự án mới, các chủ đầu tư cũng cân nhắc giảm giá bán so với giá kỳ vọng trước đó, hoặc cho phép tiến độ thanh toán giãn ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Theo đó, hậu Covid-19 các doanh nghiệp phải tính đến phương án kích cầu bằng cách giãn tiến độ thanh toán, tăng khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất thấp từ ngân hàng liên kết… song song với các biện pháp ổn định nền kinh tế của Chính phủ.