Phản ứng của thị trường bất động sản sau các lệnh “siết”

Trong mấy năm trở lại đây những khu vực này tràn lan những mảnh đất diện tích rộng trên 1.000m2 được tách thửa thành các lô nhỏ có diện tích từ 60 - 90m2. Đây là những sản phẩm do giới đầu cơ bất động sản tạo ra.

Từ giai đoạn 2019 - 2020, những khu vực như xã Đồng Trúc, Bình Yên, Tiến Xuân, Tân Xã của Thạch Thất; xã Sơn Đông, Cổ Đông thuộc thị xã Sơn Tây,... nườm nượp xe to nhỏ dẫn đoàn vào làng xem đất; Giá đỉnh điểm dao động từ 14 - 25 triệu đồng/m2.

Thực tế, do có sự kết hợp giữa môi giới và đầu cơ bất động sản “thổi giá” nên giá loại hình đất tự phân lô này đã lên cao chót vót. Trước tình trạng này, nhiều địa phương đã có các văn bản "siết" tách thửa đất một cách tràn lan. Đơn cử, vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu cơ quan liên quan tạm dừng việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chưa hết, vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái ‘siết’ cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước các ngân hàng như Sacombank, Techcombank,... đã có động thái thắt chặt, nắn dòng tiền vào sản xuất, nông nghiệp, xuất nhập khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics…

Sau các lệnh “siết”, thị trường bất động sản đã có những phản ứng đầu tiên. Nhiều khu vực hiện nay chỉ thấy lượng bán tăng, mua vào rất hiếm, thậm chí không ít nhà đầu tư đã bắt đầu cắt lỗ nhẹ.

Tại khu vực Thạch Thất, chỉ mới khoảng 9/2021, mức giá ở khu vực này vẫn còn nóng, thậm chí đất trong đường làng cũng có giá lên tới gần 20 triệu đồng/m2. Cụ thể, các lô đất trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Còn những lô đất ở vị trí đẹp hơn có giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Các lô đất ở vị trí đường lớn có mức giá tới 30 - 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi các lệnh siết được thực hiện, thị trường nơi này đã hạ nhiệt, không còn cảnh ô tô kéo nhau nườm nượp về đây xem, giao dịch.

Đơn cử, lô đất thổ cư 300m2 tại xã Bình Yên, Hoà Lạc. Mặt tiền 12m, đường to, vỉa hè 2m, chào bán 12 triệu đồng/m2. Cũng trên địa bàn xã này, lô đất 65m2 được chào bán 700 triệu đồng, tương đương 10,7 triệu đồng/m2. Tương tự tại xã Sơn Đông, lô đất 80m2 được chào bán với giá 9,5 triệu đồng/m2. 

Đang chào bán lô đất cắt lỗ, anh Nguyễn Hưng (Thanh Xuân) chia sẻ, cuối năm ngoái, xung quanh đâu đâu cũng thấy chuyện buôn bất động sản, chốt lời vài trăm triệu đồng. Trong nhà có sẵn 400 triệu nên anh quyết tâm theo bạn bè lên Hòa Lạc đầu tư với hy vọng kiếm lời. Xem đất nhiều nơi, cuối cùng anh "chốt" lô đất hơn 70m2 tại xã Bình Yên (Thạch Thất) với giá hơn 1,2 tỷ đồng, tương đương 18 triệu đồng/m2.

Nhưng từ đó đến nay, lãi chưa thấy đâu, chỉ biết mỗi tháng xoay xở trả ngân hàng gần 30 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Nên anh quyết định bán cắt lỗ hoàn vốn mong trả đủ số nợ ngân hàng.

Anh Hiếu - môi giới lâu năm tại khu vực Sơn Tây, Thạch Thất (Hà Nội) cho biết, hai khu vực này chủ yếu là đất tự phân lô. Do đó, sau khi “lệnh” siết phân lô tách thửa được thực hiện, không còn cảnh xe nối đuôi nhau đi xem, mua bán đất nữa. Thậm chí, đã xuất hiện tình trạng bán “cắt lỗ” đến từ các nhà đầu tư mua lại trước đó. Tuy nhiên, việc cắt lỗ chỉ đến từ một vài trường hợp nên không đại diện cho toàn bộ thị trường khu vực.

“Nếu trước kia, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tìm về mua mảnh đất rộng rồi tách thửa bán lại thì nay cũng không có người về mua nữa, do lệnh siết phân lô tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện. Các giao dịch từ sau Tết Nguyên đán tới nay cũng trầm hẳn. Nếu có cũng chỉ là giao dịch đất của dân nhưng cả tháng nay tôi chưa có giao dịch nào, còn đất tự phân lô này gần như mất thanh khoản”, anh Hiếu nói.

Người môi giới này cho biết thêm, trước động thái của các ngân hàng muốn “siết” tín dụng vào bất động cũng đã ảnh hưởng tới tâm lý của đầu cơ. “Mua đất rộng chắc chắn cần số tiền lớn thì không phải nhà đầu tư nào cũng có sẵn mà phải dùng tới đòn bẩy. Sau khi thực hiện tách thửa xong, đầu cơ tạo sóng để thoát hàng thì mới sôi động, thanh khoản mạnh. Hiện tại, đầu cơ cũng nằm im thì thị trường lình xình cũng là điều dễ hiểu. Nhà đầu tư mua lại mà cũng đi vay ngân hàng thì bây giờ buộc cắt lỗ để trang trải, cũng một phần lo lắng lãi suất ngân hàng sẽ tăng nên họ bán sớm”, anh Hiếu nói.

Tại khu vực Thanh Trì, Thanh Oai, anh Nguyễn Tùng - chủ phòng giao dịch bất động sản tại khu vực cho biết, cả tháng nay lượng người tìm đến bán nhiều, còn người mua thì rất ít.

“Cả tháng nay cả văn phòng tôi có đúng 1 giao dịch thành công. Nhiều người dùng đòn bẩy tài chính nên lo sợ việc ngân hàng sẽ tăng lãi suất, do đó họ cũng tranh thủ bán sớm còn có thể được bằng giá mua để lâu thì chưa biết thị trường sẽ diễn biến ra sao, vì mấy năm qua thị trường đã tăng quá nóng. Còn vẫn có người hỏi, nhưng không đi đến giao dịch được vì hiện tại nhà đầu tư vẫn chưa tự tin xuống tiền mà còn nghe ngóng thêm”, anh Tùng nói.

Người môi giới này cũng cho biết, những người đấu giá đất tại Thanh Oai trúng trước đó nhưng lại trả giá quá cao lên tới hơn 40 triệu đồng/m2, trong khi giá ở khu vực chỉ dao động khoảng 18 - 25 triệu đồng, hiện những người sở hữu cũng đang chật vật rao bán thời gian dài nhưng vẫn không ai mua.

Sau khi các lệnh siết được triển khai, thị trường bất động sản đã có nhưng phản ứng nhất định khi nhiều nơi tính thanh khoản thấp, thị trường cũng bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt. Ông Nguyễn Ngọc Hiếu, trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường, Batdongsan.com.vn cho biết, quý I/2022 mức độ quan tâm đất nền ở Hà Nội có sự suy giảm ở một số huyện Đông Anh (25%), Gia Lâm (14%) và một số khu vực phía Tây suy giảm nhẹ như Thạch Thất, Quốc Oai,...

“Sự suy giảm này theo tôi đánh giá có sự ảnh hưởng từ yếu tố Hà Nội tạm dừng phân lô bán nền. Tuy nhân, đây là ảnh hưởng mang yếu tố ngắn hạn, giảm nhiệt thị trường của Chính phủ. Còn nhìn vào động lực vì sao thị trường đất thổ cư Hà Nội và các tỉnh quanh miền Bắc có sự phát triển thì chúng tôi nhận thấy: thứ nhất, nhu cầu đầu tư tích trữ tài sản của người miền Bắc lớn; thứ hai, việc phát triển cơ sở hạ tầng thúc đẩy khu vực này phát triển. Do vậy, về ngắn hạn, tác động này sẽ giảm nhiệt thị trường đất nền Hà Nội một chút”, ông Hiếu nhận định.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở sẽ ngăn chặn được việc gom đất hỗn hợp, tràn lan rồi phân lô, rao bán trái mục đích sử dụng. Còn với các trường hợp phân lô, tách thửa đúng mục đích sử dụng thì hoàn toàn không bị cấm, vì vậy không hề bị ảnh hưởng bởi các quyết định mới đây.

Nói về tác động của ngân hàng “siết” tín dụng bất động sản, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, chia sẻ: “Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn”.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế cho rằng tín hiệu hạn chế cho vay bất động sản cảnh báo nguy cơ nguội dần của thị trường địa ốc. Tình trạng sốt đất cơ bản có thể được kiểm soát nhờ việc siết tín dụng. Song ở góc độ đầu tư, nhóm sử dụng đòn bẩy sẽ không thể tiếp tục xuống tiền. Lực cầu sẽ suy giảm. Ngay cả nhóm người mua nhà ở thực cũng gặp khó vì không thể tiếp cận vốn để mua nhà. Mặt khác, việc siết tín dụng vào bất động sản cũng cảnh báo nguy cơ lãi suất cho vay tăng. Hệ luỵ của việc tăng lãi suất là nhiều nhà đầu tư không thể chịu được áp lực lãi vay, sẽ có thể bán cắt lỗ.

"Theo đó, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ có, vì "thắt" nguồn tiền dĩ nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết và cũng không cần lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản", TS. Hiếu nhận định.