Rao bán “ế” gần nửa năm, xuất hiện tình trạng nhà trong ngõ Hà Nội hạ giá chào tiền tỷ, môi giới vẫn than: “Chưa bao giờ khó bán như hiện nay”

Khảo sát thực tế trên thị trường, hiện xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp chủ nhà chấp nhận hạ giá sâu sau nhiều tháng rao bán không có khách chốt giao dịch.

Đơn cử, một căn nhà nằm trong con ngõ ô tô tránh ở phường Khương Đình, Hà Nội được rao bán hồi đầu năm với giá 20 tỷ đồng, nay đã hạ giá chào còn 19 tỷ đồng song vẫn chưa bán được. Tuy nhiên, theo môi giới, đây chưa hẳn là động thái “cắt lỗ” như nhiều người nghĩ.

“Thực tế, căn này trước đó được chủ đẩy giá lên khá cao theo mặt bằng thị trường lúc sốt nóng, nay giảm 1 tỷ đồng chỉ là giảm kỳ vọng của chủ nhà thôi. Dù chủ nhà hạ giá chào, chúng tôi cũng đẩy mạnh bán căn này nhưng rất ít khách hỏi. Không riêng gì khu vực Khương Đình mà thị trường nhà đất Hà Nội gần như chững lại, người mua gần như không có”, chị Phương Oanh - môi giới bán căn nhà này cho biết.

Theo giới môi giới, hiện tượng hạ giá chào bán chủ yếu xuất hiện ở những căn nhà nằm sâu trong ngõ, vướng quy hoạch, có diện tích nhỏ hoặc giá bị “neo” quá cao.

Đáng chú ý, dù nhiều chủ nhà đã chấp nhận hạ giá mạnh nhưng thanh khoản vẫn rất chậm. Một số căn rao bán suốt nhiều tháng vẫn không phát sinh giao dịch.

Anh Minh Tuấn, môi giới chuyên nhà thổ cư tại Cầu Giấy cho biết: “Chưa bao giờ thị trường khó bán như hiện nay. Ngoài yếu tố giá cao, tâm lý e ngại quy hoạch khiến khách hàng không mặn mà tìm nhà ở thời điểm này. Chính điều đó đang khiến giao dịch nhà trong ngõ Hà Nội trở nên ảm đạm hơn”.

Theo giới môi giới, nhiều căn nhà nằm trong diện chờ mở đường hoặc có nguy cơ bị thu hồi một phần diện tích đang rất khó bán dù nằm ở vị trí trung tâm Hà Nội. Không ít khách hàng sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch đã quyết định dừng giao dịch.

Một môi giới tại quận Ba Đình cho biết, nhiều khách hiện ưu tiên tính pháp lý rõ ràng và khả năng thanh khoản lâu dài hơn là chạy theo vị trí trung tâm.

“Có những căn giá giảm cả tỷ đồng nhưng khách vẫn lắc đầu vì lo sau này dính quy hoạch hoặc khó sang nhượng”, người này cho hay.

Theo dữ liệu của Batdongsan, đến hết tháng 3, mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội giảm 22% so với cuối năm ngoái. Khảo sát của đơn vị này cho thấy, gần 60% môi giới chia sẻ tình hình giao dịch phân khúc nhà riêng suy giảm trong quý I so với cuối năm ngoái.

Tương tự, dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, quý I Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch song chủ yếu đến từ khu vực phía bắc và đông, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi, nơi mặt bằng giá còn phù hợp và hạ tầng đang dần hoàn thiện.

Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, nhìn nhận giao dịch nhà đất Thủ đô sụt giảm rõ rệt, cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Bên cạnh đó, diễn biến dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi không phản ánh sự “nóng lên” của thị trường mà chủ yếu đến từ quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở tại các khu vực ven trung tâm ngày càng rõ rệt.

Nhìn về các quý còn lại của năm 2026, ông Trần Minh Tiến cho rằng thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.