“Siết” bất động sản cao cấp hay “’nới room” sở hữu cho người nước ngoài?

Hiện nay loại hình bất động sản cao cấp được phát triển chủ yếu nằm ở căn hộ và bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là 2 phân khúc có sự phát triển khá sôi động trong giai đoạn 2015 – 2019.

Đối với mảng căn hộ cao cấp và hạng sang những năm gần đây bùng nổ ở Tp.HCM, tuy nhiên, phân khúc này lại không phải chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung.

Nhìn vào những dữ liệu thống kê của CBRE, có thể thấy từ 2015 đến nay nguồn cung căn hộ chào bán trên thị trường Tp.HCM có xu hướng giảm dần qua các năm. Mỗi năm thị trường đón nhận khoảng 30-40 nghìn căn hộ mới. Trong đó, căn hộ cao cấp được phát triển nhiều nhất vào các năm 2015 (khoảng 16.000 căn), năm 2016 (khoảng 15.000 căn bao gồm cả hạng sang) và năm 2018 (khoảng 14.000 căn), riêng năm 2019 chỉ vào khoảng 8.000 căn gồm cả căn hộ hạng sang.

Theo CBRE, phân khúc cao cấp đứng thứ hai chiếm khoảng 25% thị phần, tỷ trọng cao nhất là phân khúc trung cấp chiếm 67%.

Cũng theo đơn vị nghiên cứu này thì tại Hà Nội từ 2015-2019 mỗi năm ghi nhận khoảng 35.000 căn hộ mở bán mới, cao hơn 2 lần giai đoạn 2010-2014. Nhìn vào dữ liệu thống kê của CBRE thì căn hộ cao cấp tại Hà Nội không chiếm tỷ trọng cao so với trung cấp và bình dân, và phần lớn được phát triển giai đoạn 2015-2016, từ giữa 2017 đến nay nguồn cung mới không có nhiều.

Đối với BĐS du lịch, theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam thì tính đến nay thị trường có khoảng hơn 82.900 căn hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, 15.663 nhà phố thương mại, bao gồm các sản phẩm đã đưa vào sử dụng; sản phẩm đã hoàn thiện xây dựng nhưng chưa đưa vào khai thác; sản phẩm đã và đang được xây dựng tập trung ở Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu… Tổng giá trị ước tính phân khúc BĐS này lên tới hơn 23 tỉ USD.

Mới đây, trong báo cáo hoạt động chất vấn chuyên đề gửi Quốc hội, Bộ Xây dựng có đề xuất đáng chú ý, đó là kiểm soát chặt việc cấp phép đầu tư mới các dự án BĐS, nhất là dự án cao cấp, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng để cân đối lại cung cầu, tránh tình trạng tồn kho. Bởi theo Bộ này thì thị trường BĐS được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn, trong khi thị trường lại đang lệch pha cung – cầu, phân khúc giá rẻ thì thiếu còn cao cấp lại nhiều. Cũng theo Bộ này, nhu cầu sở hữu BĐS có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm 25% còn 70-80% là nhu cầu mua nhà dưới 25 triệu đồng.

Quan điểm này của Bộ Xây dựng cũng đang nhận được sự quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp, cũng như các chuyên gia trong ngành, và cũng đã có những ý kiến khác nhau.

Chia sẻ trên báo chí, ông Phạm Đức Toản – Chủ tịch HĐQT Ez Land cho rằng, giai đoạn này nên khuyến khích mọi loại hình để thúc đẩy đầu tư và thị trường khỏi khó khăn và để các nhà đầu tư lựa chọn hướng, phân khúc mà họ hướng đến. Các cơ quan quản lý nên hỗ trợ và điều chỉnh thị trường bằng chính sách pháp luật quy định chứ không nên áp đặt theo cảm tính.

Còn đại diện một số doanh nghiệp BĐS và Hiệp hội BĐS Tp.HCM thì cho rằng nên gỡ vướng cho người nước ngoài mua nhà. Sau 5 năm thí điểm, có đến hàng nghìn trường hợp người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là căn hộ cao cấp, nếu chính sách nới thêm sẽ tạo động lực cho phân khúc này phát triển

Ở một diễn biến khác, mới đây Hiệp hội BĐS Việt Nam hay Hội môi giới BĐS cũng đã có những đề xuất giải pháp gửi Thủ tướng nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS bền vững, trong đó có đề xuất rất đáng chú ý đó là "nới room" cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Bởi hiện nay nhu cầu thuê và mua bất động sản cao cấp của nhóm đối tượng này khá lớn. Theo quy định room 30% trong mỗi dự án căn hộ đều được hấp thụ tốt. Nguồn cầu này cũng chủ yếu là nằm ở các dự án căn hộ cao cấp và BĐS du lịch.

Nói về nguồn cầu này, ông Andy Han Suk Jung, Tổng giám đốc SonKim Land nhận định rằng 5 năm qua khi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam thì phân khúc cao cấp phát triển nổi bật.

Savills cũng nhận thấy những năm qua nguồn cầu khách nước ngoài mua BĐS Việt Nam tăng vọt, chủ yếu đến từ từ các nước trong khu vực nhưHong Kong, Đài Loan, Malaysia, Trung Quốc, Nhật Bản…giá căn hộ mới tại khu trung tâm TP.HCM đang giữ mức trung bình 5.500 - 6.500 USD/m2. Nhìn chung, giá căn hộ tại cả TP.HCM và Hà Nội vẫn đang ở mức thấp hơn so với các thị trường tương đương trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok.

Rõ ràng có thể nhận thấy nguồn cầu của phân khúc BĐS cao cấp từ khách nước ngoài là rất quan trọng với thị trường. Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới thì nhu cầu của người nước ngoài ở phân khúc cao cấp nhiều hơn trong nước. Vì thế nên xem xét lại quy định theo hướng mở rộng tỷ lệ người nước ngoài được mua nhà tại các dự án thuộc phân khúc cao cấp, để thúc đấy phát triển loại sản phẩm này.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác bà theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam từng chia sẻ với báo chí hồi cuối 2019, không phải bất cứ dự án cao cấp nào cũng hút khách ngoại nên không dùng hết room này. Tuy vào mỗi dự án, có dự án nhu cầu mua của khối ngoại cao hơn room cho phép.